國(guó)有土地上房屋征收是指為了公共利益的需要,，征收國(guó)有土地上單位,、個(gè)人的房屋，并對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男姓袨?。征收程序大體包括：征收方作出征收決定,；征收補(bǔ)償部門對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償；實(shí)施搬遷三個(gè)階段,?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)為規(guī)范政府征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益提供了重要保障,。結(jié)合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和律師多年實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),，針對(duì)征收程序問(wèn)題為大家歸納了總結(jié)了在國(guó)有土地上房屋征收的幾點(diǎn)細(xì)節(jié)，希望對(duì)大家了解國(guó)有土地上房屋征收有所幫助。

一,、征收決定的作出

征收決定的作出需要基于公共利益需要

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定,，征收主體作出的房屋征收決定，必須以保障國(guó)家安全,、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益需要為前提,。征收城市房屋必須基于公共利益需要。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀而言,，工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì),，是公共利益的重要表現(xiàn)方面,。2004年我國(guó)憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,，才能進(jìn)行征收或者征用,。這標(biāo)志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

政府才是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

拆遷主體多由開發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請(qǐng)拆遷許可,，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷,。而開發(fā)商為了追求利潤(rùn),，會(huì)盡可能壓縮補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，最終造成拆遷人與被拆遷人間矛盾激化?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)后明確規(guī)定,，各地人民政府才是征收與補(bǔ)償唯一主體。由政府部門負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償工作,，可以禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng),，防止任何單位和個(gè)人得采取暴力、威脅或者中斷供水,、供熱,、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,。

開發(fā)商實(shí)施拆遷行為,，需要行政機(jī)關(guān)給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成,，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決,，而政府卻不承擔(dān)責(zé)任，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈,。而《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》將拆遷許可證的方式廢除,，所有的國(guó)有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨椋畬?duì)此負(fù)責(zé)。被征收人對(duì)政府的征收決定不服的,，既可以進(jìn)行行政復(fù)議,，也可以進(jìn)行行政訴訟。因此,，加大了政府的責(zé)任,，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，責(zé)任主體就非常明確,，政府會(huì)謹(jǐn)慎地對(duì)待房屋征收與補(bǔ)償工作,。這樣，從制度上保證了征收,、補(bǔ)償工作的規(guī)范化,。

二、對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償

征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收中給予多少補(bǔ)償,，是人們最為關(guān)注的問(wèn)題,，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公平上,。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定,。”

本條規(guī)定明確了補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),。時(shí)間是房屋征收決定公告之日,，標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這也是被征收人最關(guān)心的一點(diǎn),。以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償,，也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償,。這就可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降,。

被征收人協(xié)商選評(píng)估機(jī)構(gòu)

過(guò)去,，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估都是由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定,，有的甚至是由開發(fā)商指定的評(píng)估機(jī)構(gòu),，致使許多被征收人都對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任，被征收人也沒有選擇權(quán),?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定,、隨機(jī)選定等方式確定,。”這就極大地維護(hù)了被征收人的權(quán)益,，有利于房屋評(píng)估的公平和公正,。打破了以往一家獨(dú)大的評(píng)估局面，并從根本上解決錯(cuò)估,、漏估,、少估等明知有誤又無(wú)法改變的不公現(xiàn)象，使評(píng)估更貼近實(shí)際,、更公平、更具科學(xué)性,。

被征收人有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是兩種法定的補(bǔ)償方式。在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見稿中,，明確規(guī)定了補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式,。但在最終通過(guò)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中,，只規(guī)定了被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，而刪除了或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式,。這就在解釋上帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題：被征收人依《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》能選擇貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換組合式的補(bǔ)償方式嗎？回答應(yīng)是肯定的,，被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)尊重被征收人的選擇,。在可能的補(bǔ)償方式選擇中,，被征收人有權(quán)選擇單一的貨幣補(bǔ)償方式，有權(quán)選擇單一的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式,，也有權(quán)組合選擇貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。不論是選擇單一補(bǔ)償方式,，還是選擇組合補(bǔ)償方式,，只要是不違背公平補(bǔ)償原則，不會(huì)不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用,，房屋征收部門就沒有理由拒絕。

三,、實(shí)施搬遷

征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷,?！辈⑦M(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前,，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位,、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?。對(duì)于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償，容易出現(xiàn)推諉,、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況,，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個(gè)要求,，以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿?。由政府發(fā)放補(bǔ)償款增加公信力的同時(shí)，使被征收人安心,、放心，也便于依法征收的順利進(jìn)行,。

總結(jié)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》將征收程序化,，在尊重被征收人意愿的基礎(chǔ)上規(guī)范政府征收行為，賦予被征收人充分參與決策權(quán)利與獲得補(bǔ)償權(quán)利,，不僅維護(hù)被征收人合法權(quán)益,，而且還是行政執(zhí)法的重要保障。然而在司法實(shí)踐中,，政策性拆遷,、三違一拆、五違必治,、環(huán)保關(guān)停,、拆違促拆遷等等現(xiàn)象比比皆是對(duì)被征收人的身心、財(cái)產(chǎn)造成多重打擊,。使得被征收人在了解法律賦予自己的權(quán)利的前提下,，能合理運(yùn)用法律知識(shí)解決在征地拆遷中所面臨的問(wèn)題。