案情簡(jiǎn)介

新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市克拉瑪依區(qū)人民法院（下稱克拉瑪依區(qū)人民法院）審理了一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件,，在該案中,，審理法院對(duì)原告因?qū)嶋H交付的房屋與合同約定明顯不符，要求解除案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，并由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款,、承擔(dān)違約金的訴訟主張予以支持。

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2022年初,，小劉、小王夫妻二人到某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售樓處看房,，表示想購(gòu)買(mǎi)一套一家三代人居住的復(fù)式樓,，通過(guò)銷(xiāo)售人員介紹及翻閱房型宣傳冊(cè)，小劉二人選中了一套223平的復(fù)式樓,，且樓上樓下均有衛(wèi)生間,，正好符合二人需求。2022年3月30日,，二人與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》,，隨后分批次支付了全部房款,，合同約定2023年11月交房,。2023年10月，小劉二人在驗(yàn)收房屋的過(guò)程中發(fā)現(xiàn),，該房屋僅一層有衛(wèi)生間,，而二層衛(wèi)生間憑空“消失”，居然變?yōu)閮?chǔ)物間,，與房屋宣傳戶型圖中一,、二樓均有衛(wèi)生間不一致，嚴(yán)重影響了房屋二層的使用功能和居住體驗(yàn),，二人遂要求退房,。開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，其按照施工圖進(jìn)行施工未違反合同約定,，有無(wú)衛(wèi)生間也不屬于改變房屋結(jié)構(gòu)形式,，不同意退房,。因雙方協(xié)商未果，2022年12月4日,，小劉二人向克拉瑪依區(qū)人民法院提起訴訟,。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，小劉夫妻與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中對(duì)于該房屋內(nèi)的設(shè)計(jì)功能分布未作約定,，但開(kāi)發(fā)商發(fā)布的推介廣告,、銷(xiāo)售人員向小劉發(fā)送的戶型宣傳圖片等，均顯示該房屋二樓設(shè)計(jì)有衛(wèi)生間,，在以上資料中均對(duì)該設(shè)計(jì)進(jìn)行了確定,，而衛(wèi)生間是房屋使用人日常生活的必備場(chǎng)所，房屋內(nèi)衛(wèi)生間數(shù)量多少影響房屋使用人居住舒適度和便捷性,，有無(wú)衛(wèi)生間的功能設(shè)計(jì)對(duì)于購(gòu)房合同的訂立和房屋價(jià)格的確定,，有重大影響，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的戶型宣傳彩頁(yè)構(gòu)成要約,，屬于合同約定的一部分,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，如違反,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。小劉二人想要購(gòu)買(mǎi)的是上下層均有衛(wèi)生間的復(fù)式戶型房屋，房屋戶型和房間功能系其締約的主要因素,，實(shí)際交付的房屋與該合同目的明顯不符,，可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商交付的案涉房屋不符合同約定，致使小劉二人的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，構(gòu)成違約,。最終，對(duì)小劉要求解除案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同并由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款,、承擔(dān)違約金的主張,，予以支持。

一審宣判后,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)一審判決不服,，提起上訴，二審法院判決駁回上訴,，維持原判,。

購(gòu)房者要注意甄別商品房銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容，特別是就預(yù)售類商品房而言,，對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施等重要內(nèi)容,，可事先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)咨詢核實(shí)，有條件的可以到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探勘、了解,，并要求將相關(guān)內(nèi)容明確到購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議中,。同時(shí)，注意保留廣告宣傳冊(cè),、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料,，以免收樓時(shí)與宣傳情況不符產(chǎn)生維權(quán)難的情況。賣(mài)房人在銷(xiāo)售商品房時(shí),，要堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則,，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳,，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中,，要盡到充分提示說(shuō)明義務(wù)，讓買(mǎi)房人全面準(zhǔn)確了解所購(gòu)買(mǎi)房屋的真實(shí)架構(gòu),、戶型等信息,，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)地位，進(jìn)行片面引導(dǎo),。在現(xiàn)實(shí)生活中,，開(kāi)發(fā)商要謹(jǐn)慎發(fā)布銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，對(duì)于戶型,、水電煤氣,、對(duì)購(gòu)房者訂立合同目的及價(jià)格有重大影響的相關(guān)配套設(shè)施等的描述，要實(shí)事求是,，若這些條款內(nèi)容與后期實(shí)際交付的房屋條件不符,，開(kāi)發(fā)商可能構(gòu)成違約，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。