魯法案例【2024】710

案情

某開發(fā)公司建設(shè)某樓盤銷售,，該樓盤于2014年9月17日辦理所有權(quán)首次登記,。2018年7月23日，甲銀行與王某,、某開發(fā)公司簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》,，約定王某向甲銀行借款25.8萬元用于購房，權(quán)屬證書尚未辦妥,。2018年9月11日,，甲銀行向王某發(fā)放購房貸款,，王某據(jù)此向某開發(fā)公司付清購房款。2019年6月12日,，王某辦理所有權(quán)預(yù)告登記,，同日甲銀行辦理抵押預(yù)告登記。   

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2021年6月28日,，第三人乙銀行在另一案中，訴訟保全了案涉房產(chǎn),。2018年10 月至2022年12月,，王某按月向甲銀行償付借款，2023年1月出現(xiàn)逾期,。甲銀行提起訴訟,，請(qǐng)求王某償還借款本金并按照合同約定支付利息、罰息直至款項(xiàng)還清之日止,。同時(shí)主張對(duì)王某案涉抵押房屋拍賣,、變賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。乙銀行認(rèn)為,，甲銀行僅為預(yù)告抵押登記,，不具有優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΓ壹足y行主張抵押權(quán)時(shí)明顯超過期限,，其未及時(shí)辦理正式抵押登記,，預(yù)告登記已經(jīng)失效，因此主張抵押權(quán)不能成立,。   

另查明,，案涉房屋所在整幢建筑物其他房屋均于2023年2月10日由甲銀行某支行辦理抵押登記。甲銀行某支行表示,，支行具體業(yè)務(wù)中的房產(chǎn)抵押登記信息未向甲銀行專門推送,。   

裁判

法院審理認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí),，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。若債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的,，預(yù)告登記失效。當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后,，若預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償,，法院需進(jìn)行審查。若存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記,、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致,、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的,，人民法院不予支持,；若經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的,，人民法院應(yīng)予支持,，并認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。   

本案中,，甲銀行與被告王某在借款合同中明確約定了抵押條款,，詳細(xì)載明了抵押物、擔(dān)保的債權(quán),、債務(wù)履行期間等事項(xiàng),，并隨后辦理了抵押預(yù)告登記，雙方抵押合同關(guān)系因此成立并生效,。訴爭抵押房產(chǎn)已于2014 年辦理所有權(quán)首次登記,，滿足了司法解釋規(guī)定的預(yù)抵押登記房產(chǎn)上抵押權(quán)設(shè)立的積極要件。接下來需分析是否存在預(yù)告抵押登記失效的情形,。   

在甲銀行與被告王某簽訂的借款合同中,，抵押條款明確注明了購房合同編號(hào)及權(quán)屬證書未辦妥的情況，且甲銀行在辦理預(yù)告抵押登記時(shí)取得的預(yù)告抵押登記證書中并未顯示整幢建筑物的首次登記證號(hào),。這表明甲銀行已盡到審慎的注意義務(wù),，且本案中無證據(jù)表明甲銀行在本案訴訟之前知道或應(yīng)當(dāng)知道整幢建筑物的首次登記時(shí)間。此外,，本案起訴后甲銀行通過自行查詢得知抵押物已辦理首次登記,，但因案涉房產(chǎn)被第三人某銀行另案申請(qǐng)查封而實(shí)際無法辦理本登記。后續(xù)未辦理本登記并非因甲銀行原因所致,，因此本案不存在甲銀行預(yù)告抵押失效的情形,。   

綜上所述，甲銀行主張的抵押權(quán)實(shí)質(zhì)上于預(yù)告登記之日起設(shè)立,。抵押權(quán)作為物權(quán),，其效力優(yōu)先于此后第三人某銀行申請(qǐng)法院查封抵押物所保護(hù)的債權(quán)。因此,，第三人某銀行的抗辯意見不應(yīng)得到支持,。   

法院判決支持甲銀行的訴訟請(qǐng)求。第三人某銀行不服提起上訴，二審法院駁回上訴,，維持原判,。   

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是法律保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買受人權(quán)利的重要制度。在實(shí)踐中,，有的商品房為正在建造的期房,，無法辦理正式的抵押登記，因此購房人會(huì)將預(yù)購的商品房期房作為抵押物,，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購房貸款,。預(yù)告登記是為了保證物權(quán)實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的提前登記，它并非正式的物權(quán)登記,，抵押權(quán)并未因登記而設(shè)立,，而只是在一定程度上限制了抵押人再次處分抵押物的權(quán)利，其有效期限并非無限延長,。   

預(yù)告登記后,，若債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，則預(yù)告登記失效,。所謂“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”,，指的是具備辦理本登記的條件。然而,，在認(rèn)定預(yù)告登記是否失效時(shí),，不能僅以客觀上具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件之日作為計(jì)算的起點(diǎn)。實(shí)踐中,，由于是否能夠辦理本登記往往只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知情,，買受人和預(yù)告登記權(quán)利人可能并不知情。因此,，在認(rèn)定預(yù)告登記是否失效時(shí),，應(yīng)以買受人或者預(yù)告登記權(quán)利人主觀上知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行本登記之日作為計(jì)算的起點(diǎn)，而不能以客觀上具備辦理本登記條件之日作為計(jì)算的起點(diǎn),。