非法拆遷行為有哪些?
1,、房屋性質(zhì),、面積等認(rèn)定不明確
被征收房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分已經(jīng)登記的和未登記的建筑,。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,,房屋性質(zhì)、面積,、用途一般以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn),,當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與房屋登記簿記載不一致時(shí),除非房屋登記簿確有錯(cuò)誤,,一般以房屋登記簿為準(zhǔn),。對(duì)于未經(jīng)登記的房屋,應(yīng)當(dāng)按照市,、縣政府認(rèn)定,、處理的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。而在現(xiàn)實(shí)中,,對(duì)于未登記的房屋對(duì)于房屋面積,,未進(jìn)行實(shí)際測(cè)量直接估算面積的情況,這都是不符合法律規(guī)定的,。事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤,,沒(méi)有評(píng)估報(bào)告的合法性自然禁不住推敲。
2,、沒(méi)有整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告,。情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū),、注冊(cè)證書(shū),;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任,;構(gòu)成犯罪的,,依法追究刑事責(zé)任。實(shí)踐中,,評(píng)估所依據(jù)信息來(lái)源不明,,偽造被征收人、估價(jià)師簽字等情形時(shí)有發(fā)生,。對(duì)于此種主觀惡性極強(qiáng)的違法行為,,被征收人要及時(shí)向當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)直至住建部申請(qǐng)查處,進(jìn)而通過(guò)
行政訴訟途徑捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益,。
3,、未進(jìn)行入戶(hù)實(shí)地查勘
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定房屋價(jià)值評(píng)估公司需要安排專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師對(duì)被征收房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行實(shí)地查勘,,對(duì)被征收房屋內(nèi)外部情況進(jìn)行拍照、錄像,,做好實(shí)地查勘記錄,,并將附屬物清單進(jìn)行匯總。實(shí)踐中,,一些不太正規(guī),、專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)省略這一步驟,直接根據(jù)征收方提供的一些房屋資料給出評(píng)估結(jié)論,,或是對(duì)于附屬物等事實(shí)情況出現(xiàn)疏漏,,導(dǎo)致被征收房屋的評(píng)估結(jié)果偏低。簡(jiǎn)單地講,,若被征收人自始至終沒(méi)見(jiàn)著上門(mén)入戶(hù)評(píng)估的人,,就收到了評(píng)估報(bào)告、估價(jià)單,,那么這樣的情形一定是違法的,。
4、未依法向被征收人出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告,。
《辦法》規(guī)定評(píng)估公司應(yīng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告,。但在實(shí)踐中,有的征收部門(mén)只向被征收人出具整體評(píng)估報(bào)告,,卻不出具相應(yīng)的分戶(hù)評(píng)估報(bào)告,,有的甚至不出具任何評(píng)估報(bào)告,而只提供一張紙的估價(jià)單,,這都是嚴(yán)重違法行為,。同樣,內(nèi)容極其簡(jiǎn)單,、不完整,,沒(méi)有評(píng)估市場(chǎng)比較的參照案例情況,有的甚至沒(méi)有評(píng)估師簽字和評(píng)估公司蓋章,,這都是不合規(guī),、不合法的評(píng)估報(bào)告。
二,、證據(jù)應(yīng)該有區(qū)政府提交并說(shuō)明
《中華人民共和國(guó)
行政訴訟法》規(guī)定,,行政機(jī)關(guān)對(duì)其作出的行政行為具有舉證責(zé)任,如無(wú)法提供或不提供相關(guān)證據(jù),,則視為沒(méi)有證據(jù),。雖然法律規(guī)定政府應(yīng)證明其行政行為合法,但強(qiáng)拆案件中仍存在不少困境。有以下幾點(diǎn):
1,、遭遇強(qiáng)拆,,由政府證明強(qiáng)拆合法。
根據(jù)上述案件可知,,當(dāng)房屋遭到政府強(qiáng)拆,,應(yīng)當(dāng)由政府舉證其強(qiáng)拆行為合法,若不能提供強(qiáng)拆合法的有力證據(jù),,便需要承擔(dān)敗訴的不利后果,。
2、強(qiáng)拆后,,政府部門(mén)不認(rèn)賬可推定政府部門(mén)擔(dān)責(zé),。
上門(mén)拆房的人通常不會(huì)在強(qiáng)拆前出示任何能夠證明其身份的法律文書(shū)或者與被征收人多說(shuō)一句話,。過(guò)后當(dāng)找到當(dāng)?shù)卣块T(mén)時(shí),,又會(huì)面對(duì)政府"毫不知情"的狀況。
2005年,,區(qū)政府因某
項(xiàng)目建設(shè)需要,,作出《房屋拆遷公告》,將當(dāng)事人的房屋列入征收范圍,,由于拆遷房屋的時(shí)候沒(méi)有及時(shí)通知當(dāng)事人,,雙方未能就此達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議,區(qū)政府也尚未依法作出征收補(bǔ)償決定,。當(dāng)事人在不知情情況下,,當(dāng)事人的房屋竟被非法直接拆除!區(qū)政府否認(rèn)參與了拆除當(dāng)事人的房屋,,但是拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組是區(qū)政府的臨時(shí)單位,,代表的是路南區(qū)政府的行政行為。
當(dāng)事人通過(guò)政府信息公開(kāi),,向國(guó)家建設(shè)部,、國(guó)土資源部(現(xiàn)在是自然資源部)舉報(bào)等方式維權(quán),。以后又國(guó)務(wù)院法制辦申請(qǐng)
行政復(fù)議,,提供的相關(guān)證據(jù)材料,認(rèn)為當(dāng)事人依據(jù)其自身有限的舉證能力已經(jīng)完成了舉證義務(wù),。被告區(qū)政府不能提供證據(jù)證明不是其實(shí)施的強(qiáng)拆行為或是由哪個(gè)部門(mén)實(shí)施了強(qiáng)拆行為,,故推定是被告區(qū)政府組織實(shí)施了強(qiáng)拆行為!
3,、行政賠償時(shí),,強(qiáng)拆損失無(wú)法確定,可按未超市場(chǎng)價(jià)值賠償,!
根據(jù)區(qū)人民政府房屋強(qiáng)制拆除行政賠償案中,,原告提供了初步證據(jù),,但因政府部門(mén)的原因?qū)е略鏌o(wú)法對(duì)房屋內(nèi)物品損失舉證,行政機(jī)關(guān)亦因未依法進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記,、公證等措施無(wú)法對(duì)房屋內(nèi)物品損失舉證的,,人民法院對(duì)原告未超出市場(chǎng)價(jià)值的符合生活常理的房屋內(nèi)物品的賠償請(qǐng)求,應(yīng)當(dāng)予以支持,。
房屋遭強(qiáng)拆后,,被拆遷人也很難提供損害情況的證據(jù)。在這種情況下,,一般由被拆遷人主張其損失,而轉(zhuǎn)由被告政府部門(mén)承擔(dān)舉證責(zé)任,,被告提供不出相應(yīng)證據(jù)的,,由被告承擔(dān)不利后果。
對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)有償使用
合同或者劃撥決定書(shū)約定的動(dòng)工期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā),,滿兩年的要無(wú)償收回,;但如果是屬于政府及政府有關(guān)部門(mén)的原因或者不可抗力導(dǎo)致開(kāi)發(fā)延遲的,,則應(yīng)當(dāng)采取延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限、調(diào)整土地用途規(guī)劃條件,、由政府安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回,、置換土地等方式處置,,以促進(jìn)國(guó)有建設(shè)用地的有效利用。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條及《閑置土地處置辦法》第十二,、十三、十四條的規(guī)定,,未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的,,由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,,向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》,。根據(jù)上述規(guī)定,對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定的動(dòng)工期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā),,滿兩年的要無(wú)償收回,;
應(yīng)當(dāng)指出的是,處置閑置土地的根本目的是為了促進(jìn)土地利用,促進(jìn)節(jié)約集約用地,。政府及政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)履責(zé),,依法及時(shí)處置閑置土地行為。根據(jù)《閑置土地處置辦法》第二十九條的規(guī)定,,國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行閑置土地監(jiān)督檢查職責(zé),,在閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和處置工作中徇私舞弊,、濫用職權(quán),、玩忽職守的,要依法追究法律責(zé)任,。
三,、非法強(qiáng)拆后,證據(jù)應(yīng)該有去政府提交
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征補(bǔ)條例》)第27條規(guī)定,,實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷,。實(shí)踐中,,大部分被征收人主動(dòng)搬離,,需要強(qiáng)制搬遷比例極小,。但因強(qiáng)制搬遷涉及物權(quán)甚至人身自由權(quán)并具有不可逆性,故應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循法律規(guī)定和正當(dāng)程序,。
1,、補(bǔ)償問(wèn)題已經(jīng)得到解決,即已經(jīng)作出征收補(bǔ)償決定,。征收補(bǔ)償決定所載明的補(bǔ)償內(nèi)容能夠?qū)崿F(xiàn),,或已經(jīng)實(shí)際支付被征收人;被征收人拒絕接受的,,已經(jīng)依法告知并履行了相應(yīng)的提存等手續(xù),,補(bǔ)償內(nèi)容能隨時(shí)實(shí)現(xiàn)。
2,、補(bǔ)償決定已經(jīng)人民法院審查,,并裁定由行政機(jī)關(guān)組織實(shí)施。根據(jù)《征補(bǔ)條例》第28條以及《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)定》),,被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,,在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市縣級(jí)政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。
3,、人民法院裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行后,被征收人應(yīng)主動(dòng)騰退交房,自覺(jué)履行義務(wù),。被征收人拒絕搬遷的,,市縣級(jí)政府可以依法采取強(qiáng)制搬遷方式,以確保公共利益實(shí)現(xiàn),。根據(jù)《征補(bǔ)條例》《強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)定》等規(guī)定,,強(qiáng)制搬遷應(yīng)堅(jiān)持“裁執(zhí)分離”原則,以政府組織實(shí)施為總原則,、以法院執(zhí)行屬個(gè)別例外情形,。
4、根據(jù)《房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則》規(guī)定,,房屋拆遷證據(jù)保全公證時(shí),,公證機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房屋及附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測(cè)、拍照或攝像等保全措施,,以確保其真實(shí)性和證明力,。實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋證據(jù)保全時(shí),公證機(jī)關(guān)應(yīng)通知被拆遷人到場(chǎng),,公證員應(yīng)在筆錄中記明,。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋中有物品的,公證員應(yīng)當(dāng)組織對(duì)所有物品逐一核對(duì),、清點(diǎn),、登記,分類(lèi)造冊(cè),;并記錄上述活動(dòng)的時(shí)間,、地點(diǎn),交兩名有完全行為能力的在場(chǎng)人員核對(duì)后,,由公證員和在場(chǎng)人在相關(guān)記錄上簽名,,對(duì)被拆遷人拒絕簽名的,公證員應(yīng)在記錄中載明,;物品清點(diǎn)登記后,,凡不能立即交與被拆遷人接收的,公證員要監(jiān)督拆遷實(shí)施人員將物品存放在其提供的倉(cāng)庫(kù)中,,并對(duì)物品掛簽標(biāo)碼,,對(duì)物品在保管中丟失損壞的,倉(cāng)庫(kù)保管人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,;強(qiáng)制搬遷結(jié)束后,,實(shí)施人還應(yīng)制作通知書(shū),通知被拆遷人在一定期限內(nèi)領(lǐng)取物品,,逾期不領(lǐng)的,,公證處可以接受實(shí)施單位的提存申請(qǐng),,辦理提存。
5,、違法強(qiáng)制搬遷須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任,。由于強(qiáng)制搬遷(強(qiáng)制拆除)通常是依據(jù)補(bǔ)償決定作出,而補(bǔ)償決定理論上已經(jīng)解決了房屋等的補(bǔ)償問(wèn)題,,因此即使是違法的強(qiáng)制搬遷,,通常僅涉及對(duì)房屋內(nèi)物品損失的賠償問(wèn)題,不涉及對(duì)房屋的補(bǔ)償或者賠償問(wèn)題,。就對(duì)房屋補(bǔ)償和因強(qiáng)制搬遷造成的損失問(wèn)題進(jìn)行了區(qū)分:強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償或妥善安置,;因違法實(shí)施強(qiáng)制拆遷給當(dāng)事人造成的其他財(cái)產(chǎn)損失,應(yīng)依法予以賠償,。
區(qū)政府賠償房屋損失和房屋內(nèi)的物品損失,,而不再通過(guò)補(bǔ)償程序解決對(duì)房屋的補(bǔ)償問(wèn)題,以體現(xiàn)對(duì)行政機(jī)關(guān)違法征收的懲誡性,。
強(qiáng)制搬遷后,,區(qū)政府或者征收主管部門(mén)等否認(rèn)實(shí)施強(qiáng)制搬遷,有的甚至故意不做出書(shū)面決定或者雇傭案外人強(qiáng)制搬遷,,以規(guī)避實(shí)施強(qiáng)制搬遷的賠償責(zé)任,。
由于2004年憲法明確“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)”,因此,,對(duì)于違法的強(qiáng)制搬遷,,首先應(yīng)推定為市縣級(jí)政府、征收主管部門(mén)所實(shí)施,,并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。
損失金額認(rèn)定與舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移。原則上被征收人應(yīng)當(dāng)對(duì)損失的事實(shí)和具體金額承擔(dān)舉證責(zé)任,。但如果由于實(shí)施機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆遷和拆除時(shí)沒(méi)有依法制作公證筆錄和公證清單,導(dǎo)致被征收人對(duì)滅失損壞的財(cái)物無(wú)法充分履行舉證責(zé)任的,,在被征收人能提供初步證據(jù)證明有財(cái)產(chǎn)損壞滅失的情況下,,即發(fā)生舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)移,實(shí)施機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其強(qiáng)制搬遷沒(méi)有造成財(cái)產(chǎn)損失的主張承擔(dān)舉證責(zé)任,,并承擔(dān)舉證不能的不利后果,,對(duì)具體賠償金額予以酌定。
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