司法拍賣拍得房產(chǎn)取得房屋產(chǎn)權(quán)后卻得知該房產(chǎn)竟拖欠3年物業(yè)費,，這筆欠費原房主和買受人,，誰來承擔？

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案情簡介

2022年11月,，王某經(jīng)司法拍賣競拍得一處房產(chǎn),，原房主為李某,。2023年1月，王某在取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后,，到該房產(chǎn)的物業(yè)服務公司辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù),。物業(yè)公司要求王某支付該房產(chǎn)已拖欠3年的物業(yè)費。王某認為其剛剛?cè)〉梅慨a(chǎn)證,，之前的物業(yè)費與其無關(guān),。經(jīng)多次催要無果，物業(yè)公司將王某與原房主李某一并訴至法院,。   

法庭上,，原房主李某提交法院《拍賣公告》，其中第八條載明“ 拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后,，憑法院出具的執(zhí)行裁定書,、協(xié)助執(zhí)行通知書及拍賣成交確認書自行至相關(guān)管理部門辦理標的物權(quán)屬變更手續(xù)。辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅,、費和所需補繳的相關(guān)稅,、費（依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定），由雙方各自承擔,。自行辦理水,、電、煤等戶名變更手續(xù),，相關(guān)費用自理,。水、電,、物業(yè)管理等欠費均由買受人承擔,，未明確交費義務人的費用也由買受人承擔。具體費用請競買人于拍賣前至相關(guān)單位自行查詢,。標的物如有原有戶口難以遷出的情況,，由買受人自行承擔解決，與拍賣人無涉,?！?/p>

李某認為，競買人一旦做出競買決定,，即表明已完全了解并接受標的物的現(xiàn)狀和一切已知和未知的瑕疵,。競買人可以到相關(guān)部門咨詢涉案房屋的情況,，未咨詢的競買人視為對標的物現(xiàn)狀的認可，責任自負,。故其已對涉案的物業(yè)欠費不具有任何償付責任,，該欠付責任應由競買人即新房主王某承擔。   

王某認為,，《拍賣公告》第八條載明的“水,、電、物業(yè)等欠費由買受人承擔”不合法,、無效,。物業(yè)費是李某欠的，應由李某支付,。請求法院判決駁回物業(yè)公司對其的訴訟請求,。   

法院審理

法院審理認為，本案爭議的焦點是：在案涉房屋已被法院拍賣的情況下,，應由原業(yè)主還是現(xiàn)業(yè)主支付物業(yè)服務費,。   

第一，李某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同,，對“收費標準”“應于每年4月20日前預先交納一年度的物業(yè)費的交納時間”“空置房物業(yè)費如何交納”“轉(zhuǎn)讓前的交清義務”進行了約定,。案涉房產(chǎn)欠付物業(yè)費已達3年，即2020年1月1日至2022年12月31日,。也就是說,，在2019年4月20日前，李某就應預交2020年度物業(yè)服務費,。李某違約遲遲不交,，物業(yè)公司怠于催要，而導致欠付物業(yè)費達3年?，F(xiàn)因拍賣變更業(yè)主,，據(jù)此免除李某合同義務有失公平合理性。故對李某以房產(chǎn)已經(jīng)拍賣,、所欠物業(yè)費不應由其負擔的主張,，法院不予采信。根據(jù)合同相對性原則,，李某應當向物業(yè)公司支付所欠物業(yè)服務費,。  

第二，案涉房屋的《拍賣公告》等文件明確載明了拍賣標的物所涉及的物業(yè)費等欠費均由買受人自行了解并承擔,。王某自愿參與競拍,，應視為其對《拍賣公告》等上述條件的接受和同意。其參加競拍前理應自行了解、核實案涉房屋的物業(yè)服務費等欠費情況,。王某參與競拍并取得案涉房屋產(chǎn)權(quán),，表明其認可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負擔，同意承擔案涉房屋所欠物業(yè)服務費的責任,。且本案無證據(jù)證明物業(yè)公司對此予以明確拒絕,。根據(jù)《民法典》第五百五十二條規(guī)定：“第三人與債務人約定加入債務并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務,，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的,，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內(nèi)和債務人承擔連帶債務?！惫释跄吃谂馁u公告載明欠交物業(yè)費需由買受人承擔的情況下,，明知且同意承擔該物業(yè)費交納義務,，應構(gòu)成債務加入,。對王某抗辯其在取得房產(chǎn)證之前的物業(yè)費不應承擔交納義務的主張，法院不予采信,。王某就李某所欠上述物業(yè)服務費應承擔連帶清償責任,。   

第三，原,、被告雙方均認可所訴期間案涉房產(chǎn)處于空置狀態(tài),。《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條規(guī)定：“普通住宅交付后空置6個月以上的,，其前期物業(yè)公共服務費應當減收,；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市、縣(市,、區(qū))人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定,，但收取的費用最高不得超過60% ?！?根據(jù)本案實際情況,，法院參照上述規(guī)定，對物業(yè)公司所訴2020年1月1日至2022年12月31日期間物業(yè)費按照六折認定計收,。 

近年來,，法拍房新產(chǎn)權(quán)人清欠物業(yè)服務等費用的糾紛較多，是原產(chǎn)權(quán)人負擔,，還是新產(chǎn)權(quán)人債的加入或債的轉(zhuǎn)移,，觀點不一。本案中,，原產(chǎn)權(quán)人李某違約遲遲不交物業(yè)費,，物業(yè)公司怠于催要而導致欠付物業(yè)費達3年，現(xiàn)因拍賣變更業(yè)主據(jù)此免除李某合同義務有失公平合理性，根據(jù)合同相對性原則,，原產(chǎn)權(quán)人李某應當向物業(yè)公司支付所欠物業(yè)服務費,。競買人即新房主王某自愿參與房產(chǎn)競拍，應視為其對法院《拍賣公告》內(nèi)容的接受和同意,，其參加競拍前理應自行了解,、核實案涉房屋的物業(yè)服務費等欠費情況，王某參與競拍并取得案涉房屋產(chǎn)權(quán),，即表明其認可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負擔,，同意承擔案涉房屋所欠物業(yè)服務費的責任，且無證據(jù)證明物業(yè)公司對此予以明確拒絕,。根據(jù)《民法典》的規(guī)定,，王某在拍賣公告載明欠交物業(yè)費需由買受人承擔的情況下，明知且同意承擔該物業(yè)費交納義務,，應構(gòu)成債務加入,，王某就原業(yè)主李某所欠物業(yè)服務費應承擔連帶清償責任。   

每一起案件都是一個引領(lǐng)社會風尚的指向標,，本案通過對競買人“債的加入”的認定,，既保障了債權(quán)人的合法權(quán)益，確定了合同相對性原則下實際債務人清償義務,，又對法拍房競買人起到謹慎注意和風險提示效果,，順應了公正、誠信的社會主義核心價值觀導向,。