司法拍賣拍得房產(chǎn)取得房屋產(chǎn)權后卻得知該房產(chǎn)竟拖欠3年物業(yè)費,，這筆欠費原房主和買受人，誰來承擔,？

（圖文無關,，圖源網(wǎng)絡侵刪）

案情簡介

2022年11月，王某經(jīng)司法拍賣競拍得一處房產(chǎn),，原房主為李某,。2023年1月，王某在取得該房屋產(chǎn)權證后,，到該房產(chǎn)的物業(yè)服務公司辦理物業(yè)相關手續(xù),。物業(yè)公司要求王某支付該房產(chǎn)已拖欠3年的物業(yè)費。王某認為其剛剛取得房產(chǎn)證,，之前的物業(yè)費與其無關,。經(jīng)多次催要無果，物業(yè)公司將王某與原房主李某一并訴至法院,。   

法庭上,，原房主李某提交法院《拍賣公告》，其中第八條載明“ 拍賣成交買受人付清全部拍賣價款后,，憑法院出具的執(zhí)行裁定書,、協(xié)助執(zhí)行通知書及拍賣成交確認書自行至相關管理部門辦理標的物權屬變更手續(xù)。辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅,、費和所需補繳的相關稅,、費（依照稅法等相關法律法規(guī)和政策的規(guī)定），由雙方各自承擔,。自行辦理水、電,、煤等戶名變更手續(xù),，相關費用自理。水,、電,、物業(yè)管理等欠費均由買受人承擔，未明確交費義務人的費用也由買受人承擔,。具體費用請競買人于拍賣前至相關單位自行查詢,。標的物如有原有戶口難以遷出的情況，由買受人自行承擔解決,，與拍賣人無涉,?！?/p>

李某認為，競買人一旦做出競買決定,，即表明已完全了解并接受標的物的現(xiàn)狀和一切已知和未知的瑕疵,。競買人可以到相關部門咨詢涉案房屋的情況，未咨詢的競買人視為對標的物現(xiàn)狀的認可,，責任自負,。故其已對涉案的物業(yè)欠費不具有任何償付責任，該欠付責任應由競買人即新房主王某承擔,。   

王某認為,，《拍賣公告》第八條載明的“水、電,、物業(yè)等欠費由買受人承擔”不合法,、無效。物業(yè)費是李某欠的,，應由李某支付,。請求法院判決駁回物業(yè)公司對其的訴訟請求。   

法院審理

法院審理認為,，本案爭議的焦點是：在案涉房屋已被法院拍賣的情況下,，應由原業(yè)主還是現(xiàn)業(yè)主支付物業(yè)服務費。   

第一,，李某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同,，對“收費標準”“應于每年4月20日前預先交納一年度的物業(yè)費的交納時間”“空置房物業(yè)費如何交納”“轉讓前的交清義務”進行了約定。案涉房產(chǎn)欠付物業(yè)費已達3年,，即2020年1月1日至2022年12月31日,。也就是說，在2019年4月20日前,，李某就應預交2020年度物業(yè)服務費,。李某違約遲遲不交，物業(yè)公司怠于催要,，而導致欠付物業(yè)費達3年?，F(xiàn)因拍賣變更業(yè)主，據(jù)此免除李某合同義務有失公平合理性,。故對李某以房產(chǎn)已經(jīng)拍賣,、所欠物業(yè)費不應由其負擔的主張，法院不予采信,。根據(jù)合同相對性原則,，李某應當向物業(yè)公司支付所欠物業(yè)服務費。  

第二,，案涉房屋的《拍賣公告》等文件明確載明了拍賣標的物所涉及的物業(yè)費等欠費均由買受人自行了解并承擔,。王某自愿參與競拍,，應視為其對《拍賣公告》等上述條件的接受和同意。其參加競拍前理應自行了解,、核實案涉房屋的物業(yè)服務費等欠費情況,。王某參與競拍并取得案涉房屋產(chǎn)權，表明其認可案涉房屋的瑕疵和權利負擔,，同意承擔案涉房屋所欠物業(yè)服務費的責任,。且本案無證據(jù)證明物業(yè)公司對此予以明確拒絕。根據(jù)《民法典》第五百五十二條規(guī)定：“第三人與債務人約定加入債務并通知債權人,，或者第三人向債權人表示愿意加入債務,，債權人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內(nèi)和債務人承擔連帶債務,?！惫释跄吃谂馁u公告載明欠交物業(yè)費需由買受人承擔的情況下，明知且同意承擔該物業(yè)費交納義務,，應構成債務加入,。對王某抗辯其在取得房產(chǎn)證之前的物業(yè)費不應承擔交納義務的主張，法院不予采信,。王某就李某所欠上述物業(yè)服務費應承擔連帶清償責任,。   

第三，原,、被告雙方均認可所訴期間案涉房產(chǎn)處于空置狀態(tài),。《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條規(guī)定：“普通住宅交付后空置6個月以上的,，其前期物業(yè)公共服務費應當減收,；辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市、縣(市,、區(qū))人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定,，但收取的費用最高不得超過60% ?！?根據(jù)本案實際情況,，法院參照上述規(guī)定，對物業(yè)公司所訴2020年1月1日至2022年12月31日期間物業(yè)費按照六折認定計收,。 

近年來，法拍房新產(chǎn)權人清欠物業(yè)服務等費用的糾紛較多,，是原產(chǎn)權人負擔,，還是新產(chǎn)權人債的加入或債的轉移，觀點不一,。本案中,，原產(chǎn)權人李某違約遲遲不交物業(yè)費,，物業(yè)公司怠于催要而導致欠付物業(yè)費達3年，現(xiàn)因拍賣變更業(yè)主據(jù)此免除李某合同義務有失公平合理性,，根據(jù)合同相對性原則,，原產(chǎn)權人李某應當向物業(yè)公司支付所欠物業(yè)服務費。競買人即新房主王某自愿參與房產(chǎn)競拍,，應視為其對法院《拍賣公告》內(nèi)容的接受和同意,，其參加競拍前理應自行了解、核實案涉房屋的物業(yè)服務費等欠費情況,，王某參與競拍并取得案涉房屋產(chǎn)權,，即表明其認可案涉房屋的瑕疵和權利負擔，同意承擔案涉房屋所欠物業(yè)服務費的責任,，且無證據(jù)證明物業(yè)公司對此予以明確拒絕,。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，王某在拍賣公告載明欠交物業(yè)費需由買受人承擔的情況下,，明知且同意承擔該物業(yè)費交納義務,，應構成債務加入，王某就原業(yè)主李某所欠物業(yè)服務費應承擔連帶清償責任,。   

每一起案件都是一個引領社會風尚的指向標,，本案通過對競買人“債的加入”的認定，既保障了債權人的合法權益,，確定了合同相對性原則下實際債務人清償義務,，又對法拍房競買人起到謹慎注意和風險提示效果，順應了公正,、誠信的社會主義核心價值觀導向,。