國(guó)有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定相關(guān)規(guī)定

國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)),，為國(guó)有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和法律依據(jù),。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有劃撥用地是指國(guó)家機(jī)關(guān)用地,，軍事用地,，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地,，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地,，法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán),，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán),，同時(shí)也是國(guó)家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地,。實(shí)際上,，伴隨城市土地市場(chǎng)的進(jìn)一步改革，國(guó)家土地管理局已于1998年2月17日發(fā)布的第8號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》,，提出國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán),，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán),，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況,，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃,、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置,。不論哪種方式,，劃撥土地的價(jià)值屬性已經(jīng)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有所體現(xiàn)，明晰這些價(jià)值屬性及其結(jié)構(gòu),，對(duì)于提高土地集約化效益,，合理進(jìn)行土地收益的分配具有重要意義。

一般而言,，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取,，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%.標(biāo)定地價(jià)由所在地市,、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的,，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金,，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了,。因此,，需要估價(jià)師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對(duì)劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成及其基本估價(jià)方法分析的基礎(chǔ)上,，結(jié)合具體案例進(jìn)一步討論,。

管理辦法

第一條為加強(qiáng)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱劃撥土地使用權(quán))的管理，合理配置土地資源,，優(yōu)化國(guó)有土地資產(chǎn),，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,、《江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法,。

第二條凡在本市轄區(qū)內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押等行為,，適用本辦法。

第三條土地使用權(quán)劃撥,，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),，在土地使用者繳納補(bǔ)償,、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為,。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的沒有使用期限限制,，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外,。

第四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),，確屬必需的，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:

一國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,；

二城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,；

三國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通,、水利等項(xiàng)目用地,；

四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,。

第五條市,、縣人民政府土地主管部門依法對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查,。

第六條符合下列條件的，經(jīng)市,、縣人民政府土地主管部門批準(zhǔn),，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押:

一土地使用者為公司,、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人,；

二領(lǐng)有國(guó)有土地使用證,；

三具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明,；

四依照本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，向市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

第七條土地使用者需要轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的，必須持國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件,，向所在的市,、縣人民政府土地主管部門提出書面申請(qǐng)。

第八條事業(yè)單位改制中涉及的劃撥土地使用權(quán),，根據(jù)各類事業(yè)單位改制的不同形式和用地性質(zhì),，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可分別采取國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓,、租賃,、作價(jià)入股和保留劃撥方式處置。

一事業(yè)單位改制中,，凡市區(qū)主要街道兩側(cè)及即將開發(fā)的地塊范圍內(nèi),，土地使用原則上采用租賃方式(以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓處置的除外)。以協(xié)議方式租賃的,，租金以該地段不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)確定,。

二事業(yè)單位改制中，凡涉及商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地的，一律以招標(biāo)拍賣掛牌出讓處置,。

三事業(yè)單位改制中,，除商業(yè)、旅游,、娛樂和商品住宅等用地以外的其它一切營(yíng)利性用地,，其土地資產(chǎn)以出讓或租賃方式處置。

四公益性且屬非營(yíng)業(yè)性事業(yè)單位用地,，原土地用途不發(fā)生改變的,，經(jīng)批準(zhǔn)一般可以采取保留劃撥方式用地處置。

五事業(yè)單位附屬企業(yè)的工業(yè)用地,，應(yīng)在事業(yè)單位改制時(shí),，徹底剝離，并進(jìn)行處置,，其處置辦法按企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)處置,。

六事業(yè)單位改制時(shí)享受優(yōu)惠政策取得劃撥土地使用權(quán)后，不得改變土地用途,。對(duì)出讓,、租賃土地，凡改變土地用途的,，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途的土地差價(jià),。改制后土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補(bǔ)繳政府已優(yōu)惠的地價(jià)款。

第九條企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán),，有下列情形之一的,，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置:

一國(guó)有企業(yè)改造或改組為多元投資的有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的,；

二國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；

三國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的,；

四非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的,；

第十條國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)用出讓方式處理,。

第十一條根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生,、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè),，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán),，經(jīng)批準(zhǔn),，可以采用國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置。

第十二條企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán),，有下列情形之一的,，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置，但保留劃撥用地方式的期限不超過5年:

一國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并,，兼并或合并后的企業(yè)符合政府鼓勵(lì)發(fā)展方向的,；

二在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中,，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè),；

三國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

第十三條在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域,，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地,。

第十四條位于城市繁華地段的企事業(yè)單位，鼓勵(lì)其易地改造(搬遷),，騰出的土地由土地主管部門會(huì)同建設(shè)規(guī)劃部門有計(jì)劃地收回并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓,。企業(yè)易地改造費(fèi)用可在土地出讓收入中列支。

第十五條企業(yè)單位的空閑地或利用率不高的土地,，經(jīng)有關(guān)部門論證可以就地改造的,，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，收回其土地使用權(quán)并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓,，對(duì)原用地單位的土地補(bǔ)償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支,。

第十六條舊城改造中涉及的劃撥土地使用權(quán)，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，收回其土地使用權(quán)并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓,，對(duì)被拆遷單位或個(gè)人的土地補(bǔ)償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支,。

第十七條土地?cái)M轉(zhuǎn)讓為非經(jīng)營(yíng)性用地的,經(jīng)土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)可采用協(xié)議方式出讓，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的50%繳交,。

第十八條土地?cái)M轉(zhuǎn)讓為經(jīng)營(yíng)性用地的,，原則上由市土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，收回其土地使用權(quán),，采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓,。原土地使用者的土地補(bǔ)償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。

第十九條房改房(含安居房)上市涉及的土地出讓按標(biāo)定地價(jià)的10%繳納土地出讓金,。除上述情況以外的其它土地出讓,，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的50%繳納。

第二十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位需轉(zhuǎn)讓土地的,，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn),，無償收回其土地使用權(quán)，特殊情況的,，可給予適當(dāng)補(bǔ)償,。

第二十一條有下列情形之一的劃撥土地使用權(quán)，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn),，收回用地單位或個(gè)人的土地使用權(quán):

一用地單位已經(jīng)撤銷,、遷移、解散,、破產(chǎn)或其它原因停止使用的,；

二未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，連續(xù)兩年未使用的,；

三不按批準(zhǔn)用途使用的,；

四公路、鐵路,、機(jī)嘗礦山等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的,；

五實(shí)施城市規(guī)劃、需要調(diào)整的國(guó)有土地,。

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