國有劃撥用地的價值認定相關規(guī)定

國土資源部《關于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)[2001]44號),，為國有劃撥用地的價值認定及其估價提供了政策和法律依據(jù),。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有劃撥用地是指國家機關用地,，軍事用地,，城市基礎設施用地，公益事業(yè)用地,，國家重點扶持的能源,、交通、水利等基礎設施用地,，法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán),，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán),，同時也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地,。實際上,，伴隨城市土地市場的進一步改革，國家土地管理局已于1998年2月17日發(fā)布的第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》,，提出國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán),，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán),，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況,，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓,、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置,。不論哪種方式,，劃撥土地的價值屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中有所體現(xiàn)，明晰這些價值屬性及其結(jié)構(gòu),，對于提高土地集約化效益,，合理進行土地收益的分配具有重要意義。

一般而言,，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金,。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取,，最低不得低于標定地價的40%.標定地價由所在地市,、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的,，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金,，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了,。因此,，需要估價師根據(jù)具體情況確定適當?shù)墓纼r方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法分析的基礎上,，結(jié)合具體案例進一步討論,。

管理辦法

第一條為加強對劃撥國有土地使用權(quán)(以下簡稱劃撥土地使用權(quán))的管理，合理配置土地資源,，優(yōu)化國有土地資產(chǎn),，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,、《江西省城市國有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理條例》的規(guī)定,，結(jié)合本市實際，制定本辦法,。

第二條凡在本市轄區(qū)內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押等行為,，適用本辦法,。

第三條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準,，在土地使用者繳納補償,、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為,。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的沒有使用期限限制,，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外,。

第四條下列建設用地的土地使用權(quán),，確屬必需的，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥:

一國家機關用地和軍事用地,；

二城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地,；

三國家重點扶持的能源、交通,、水利等項目用地,；

四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,。

第五條市,、縣人民政府土地主管部門依法對劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押活動進行管理和監(jiān)督檢查,。

第六條符合下列條件的，經(jīng)市,、縣人民政府土地主管部門批準,，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押:

一土地使用者為公司,、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人,；

二領有國有土地使用證,；

三具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明,；

四依照本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，向市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

第七條土地使用者需要轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的,，必須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件,，向所在的市,、縣人民政府土地主管部門提出書面申請。

第八條事業(yè)單位改制中涉及的劃撥土地使用權(quán),，根據(jù)各類事業(yè)單位改制的不同形式和用地性質(zhì),，經(jīng)依法批準，可分別采取國有劃撥土地使用權(quán)出讓,、租賃,、作價入股和保留劃撥方式處置。

一事業(yè)單位改制中,，凡市區(qū)主要街道兩側(cè)及即將開發(fā)的地塊范圍內(nèi),，土地使用原則上采用租賃方式(以招標拍賣掛牌方式出讓處置的除外)。以協(xié)議方式租賃的,，租金以該地段不同用地類型的基準地價為依據(jù)確定,。

二事業(yè)單位改制中，凡涉及商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的，一律以招標拍賣掛牌出讓處置,。

三事業(yè)單位改制中,，除商業(yè)、旅游,、娛樂和商品住宅等用地以外的其它一切營利性用地,，其土地資產(chǎn)以出讓或租賃方式處置。

四公益性且屬非營業(yè)性事業(yè)單位用地,，原土地用途不發(fā)生改變的,，經(jīng)批準一般可以采取保留劃撥方式用地處置。

五事業(yè)單位附屬企業(yè)的工業(yè)用地,，應在事業(yè)單位改制時,，徹底剝離，并進行處置,，其處置辦法按企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)處置,。

六事業(yè)單位改制時享受優(yōu)惠政策取得劃撥土地使用權(quán)后，不得改變土地用途,。對出讓,、租賃土地,，凡改變土地用途的，經(jīng)規(guī)劃部門批準后應按規(guī)定補交不同用途的土地差價,。改制后土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,，應補繳政府已優(yōu)惠的地價款。

第九條企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán),，有下列情形之一的，應當采取出讓或租賃方式處置:

一國有企業(yè)改造或改組為多元投資的有限責任公司,、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的,；

二國有企業(yè)改組為股份合作制的；

三國有企業(yè)租賃經(jīng)營的,；

四非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的,；

第十條國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,，應當用出讓方式處理,。

第十一條根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關系國計民生,、國民經(jīng)濟命脈的關鍵領域和基礎性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè),，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團,，經(jīng)批準,，可以采用國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)方式處置。

第十二條企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán),，有下列情形之一的,，經(jīng)批準可以采取保留劃撥方式處置，但保留劃撥用地方式的期限不超過5年:

一國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并,，兼并或合并后的企業(yè)符合政府鼓勵發(fā)展方向的,；

二在國有企業(yè)兼并、合并中,，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè),；

三國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

第十三條在涉及國家安全的領域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術開發(fā)領域,，國有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地,。

第十四條位于城市繁華地段的企事業(yè)單位，鼓勵其易地改造(搬遷),，騰出的土地由土地主管部門會同建設規(guī)劃部門有計劃地收回并進行招標拍賣掛牌出讓,。企業(yè)易地改造費用可在土地出讓收入中列支。

第十五條企業(yè)單位的空閑地或利用率不高的土地,，經(jīng)有關部門論證可以就地改造的,，由土地主管部門報經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾剩栈仄渫恋厥褂脵?quán)并進行招標拍賣掛牌出讓，對原用地單位的土地補償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支,。

第十六條舊城改造中涉及的劃撥土地使用權(quán),，由土地主管部門報經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾剩栈仄渫恋厥褂脵?quán)并進行招標拍賣掛牌出讓,，對被拆遷單位或個人的土地補償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支,。

第十七條土地擬轉(zhuǎn)讓為非經(jīng)營性用地的,經(jīng)土地主管部門報經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾士刹捎脜f(xié)議方式出讓，土地出讓金按標定地價的50%繳交,。

第十八條土地擬轉(zhuǎn)讓為經(jīng)營性用地的,，原則上由市土地主管部門報經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾剩栈仄渫恋厥褂脵?quán),，采取招標拍賣掛牌出讓,。原土地使用者的土地補償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。

第十九條房改房(含安居房)上市涉及的土地出讓按標定地價的10%繳納土地出讓金,。除上述情況以外的其它土地出讓,，土地出讓金按標定地價的50%繳納。

第二十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位需轉(zhuǎn)讓土地的,，由土地主管部門報經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾?，無償收回其土地使用權(quán)，特殊情況的,，可給予適當補償,。

第二十一條有下列情形之一的劃撥土地使用權(quán)，由土地主管部門報經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾?，收回用地單位或個人的土地使用權(quán):

一用地單位已經(jīng)撤銷,、遷移、解散,、破產(chǎn)或其它原因停止使用的,；

二未經(jīng)縣級以上人民政府批準，連續(xù)兩年未使用的,；

三不按批準用途使用的,；

四公路、鐵路,、機嘗礦山等經(jīng)核準報廢的,；

五實施城市規(guī)劃、需要調(diào)整的國有土地,。

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