1.根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,，各用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè),、旅游,、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。
2.土地權(quán)屬性質(zhì)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì),。我國實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制,，《土地管理法》第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有,；宅基地和自留地,、自留山屬于農(nóng)民集體所有?！币虼?，我國土地所有權(quán)性質(zhì)分國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定“國有土地和農(nóng)民集體所有土地 .可依法確定給單位或者個(gè)人使用,。”這樣,，土地使用權(quán)的性質(zhì)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán),。
3.什么是房地產(chǎn)權(quán)證。
房產(chǎn)證購房者通過交易,，取得房屋的合法所有權(quán),，可依法對(duì)所購房屋行使占有,、使用、收益和處分的權(quán)利的證件,。即《房屋所有權(quán)證》,，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書,，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護(hù),。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋,。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上,，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱,，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。
2000年以前,，房管局是分開《房產(chǎn)證》及《土地使用權(quán)證》兩本證給業(yè)主的,，若要辦理房屋的買賣或抵押，必須要兩個(gè)證同時(shí)出示才可以辦理上述業(yè)務(wù),。在2000年之后,，房管局就將上述的兩個(gè)證合并成一個(gè)叫《房地產(chǎn)證》。即《房地產(chǎn)證》=《房產(chǎn)證》+《土地使用權(quán)證》,，所以如果你現(xiàn)在辦的證件的封面是寫明《房地產(chǎn)證》的,，那么就只是一本證了。
4.房產(chǎn)證的性質(zhì)分為商品房和房改房.已購公房又叫房改房 拆遷房.經(jīng)濟(jì)適用房,。
區(qū)別：商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè),，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋。
房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅,。
拆遷房：拆遷安置房,，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益項(xiàng)目建設(shè),、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中,，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍(含從事農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房,。
簡單的說,，商品房經(jīng)過批準(zhǔn)，面向大眾,。
房改房有優(yōu)惠在里面,。
拆遷房：被拆遷人定向銷售的房子
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房,。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性,，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場價(jià)格來說是適中的,，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性,，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低,，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣,，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排,，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。
5.土地使用類型分為土地劃撥和出讓區(qū)別：
土地性質(zhì)有國有劃撥和國有出讓兩種,。 劃撥土地買方辦理土地證時(shí)要繳納一筆土地出讓金,，拿到了土地證才能成為出讓。 國有出讓土地,、出讓用地,，通俗的講是國家把地賣給個(gè)人，在一段時(shí)間內(nèi)享受在這個(gè)土地享受權(quán)益,。有工業(yè)出讓一般40-50年，有商住出讓是70-80年,。出讓年限過了以后國家收回土地,。
我國劃撥土地使用權(quán)有以下含義：
《1》．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山,、沙漠,、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式,，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金,。
《2》．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,，劃撥土地沒有使用期限的限制,，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押等經(jīng)營活動(dòng),。
《3》．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù),。
《4》．在國家沒有法律規(guī)定之前,，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地,，均按劃撥土地進(jìn)行管理,。
通俗講就是劃撥是沒有使用年限的如果國家需要用地則沒有任何的補(bǔ)償而出讓是指在一定的年限內(nèi)如國家需要用地則有補(bǔ)償?shù)^了使用年限以后則需要另交費(fèi)用.
6.用途
通常我們房產(chǎn)證的用途一般分為 住宅和商業(yè) 交稅的標(biāo)準(zhǔn)一般看房產(chǎn)證的房屋狀況一欄的設(shè)計(jì)用途,。
7.結(jié)構(gòu)
一般分為磚木結(jié)構(gòu)、混合（磚混）結(jié)構(gòu),、框架結(jié)構(gòu),、鋼架結(jié)構(gòu)
《1》、磚木
比如古時(shí)候的房屋和解放前的老房子以及一些寺廟,。
《2》,、磚混
主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑,。其構(gòu)造是磚墻,、磚柱為豎向構(gòu)件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土做樓板,，大梁,、過梁屋架等橫向構(gòu)件放在墻、柱上,，承受并傳遞上部荷載,。
這種房屋造價(jià)低，但抗震性能較差,，開間和進(jìn)深的尺寸都受一定的限制,，其層高也受到限制。所以雖然以前有大量這種房屋,，現(xiàn)在都逐漸被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋所取代,。
《 3》、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架/框剪/筒體結(jié)構(gòu)/框筒/筒中筒等都屬于此類）
本結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件（如梁,、板,、柱、剪力墻等）都由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成,。外墻和間隔墻由輕質(zhì)墻或其他材料砌體組成,。特點(diǎn)是抗震好，耐用年限長,，一般現(xiàn)在的多層高層甚至超高層建筑都廣泛采用此類結(jié)果形式,。
《4》鋼結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件都是由鋼材構(gòu)成的建筑。造價(jià)高,，多用于超高層建筑或者是有大跨度要求的比如歌劇院,、體育館、廠房等等,。
從這里我們可以了解,，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的不同，不同房屋的成本造價(jià)差異也很大,，我們不能用磚混的建筑成本去比照框架,、框剪建筑的售價(jià),，一分錢一分貨，買房子依然是這個(gè)道理,。
所謂框架結(jié)構(gòu)通俗點(diǎn)講就是用幾根柱子和橫梁架起整棟房子,，這種結(jié)構(gòu)可以隨意更改戶型結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)中,，柱子截面為方形或矩形,，梁寬一般為20厘米或25厘米，這勢(shì)必在室內(nèi)形成很多凸位,，既影響觀感又不利于布置家具,。市場上，這種結(jié)構(gòu)的戶型常被購房者所詬病,，從發(fā)展趨勢(shì)上看,，傳統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸淡出。
　　新建房子最多采用的就是框剪結(jié)構(gòu),。購房者買房的過程中,，常會(huì)聽到所謂的“隱梁隱柱”，這實(shí)際上指的就是框剪結(jié)構(gòu),。所謂“隱梁”就是僅在有間墻的地方設(shè)梁,，而客飯廳、主房等面積較大的板中間不再加梁,，同時(shí),，梁寬設(shè)計(jì)成與墻體同寬。所謂“隱柱”是通過兩種方法實(shí)現(xiàn),，一種是根據(jù)建筑平面把柱設(shè)計(jì)成“L”、“T”,、“十”等形狀,，柱寬與墻同寬，把柱“鑲嵌”入墻內(nèi)而不露痕跡,；另一種是把柱凸向外墻,、陽臺(tái)或廚廁等次要房間，保證廳等主要房間的完整性,。采用這種方案的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)與傳統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)幾乎持平,，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框—剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的,。所以也成為近幾年市場的主流產(chǎn)品,。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性，室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸,，裝修不易,，同層平面難免會(huì)出現(xiàn)較差戶型,。
最重要的是：框架輕型，簡稱框輕,，一般用于多層建筑,；框架剪力墻，簡稱框剪,，多用于高層建筑
二.土地建設(shè)內(nèi)容及流程
1.到工商局注冊(cè)公司,，注意注冊(cè)資金量問題。
2,、到建委,、建設(shè)廳申請(qǐng)房地產(chǎn)資質(zhì)第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金,。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律,、法規(guī),、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn),；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查,；5）施工報(bào)建,；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一,、選址定點(diǎn)階段,。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng),。
2,、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3,、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書,。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）,。
5,、文化局、地震局、園林局,、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。
6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書,。
二,、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查,。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審,。
3,、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì),、教育局,、水利局、城管局,、環(huán)保局,、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。
4,、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,。
5,、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
三,、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查,。
2,、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
3,、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4,、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查,。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審,。
6,、市政部門、環(huán)保局,、衛(wèi)生局,、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查,。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查,。
8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,，根據(jù)業(yè)主單位意見,，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9,、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》,，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。
四,、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查,。2,、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3,、建委,、市政部門、園林局,、環(huán)保局,、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4,、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）,。
五、施工報(bào)建階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2,、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包,。
3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》,。
六,、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》,。
開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書,；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2,、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書,；
3、工程施工合同,；
4,、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置,、裝修標(biāo)準(zhǔn),、竣工交付日期、預(yù)售總面積,、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖,。
七,、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查,。
2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收,。
3,、規(guī)劃部門、市政部門,、水利局,、環(huán)保局、文化局,、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,，按照法律,、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收,。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）,。
4、建委綜合各部門驗(yàn)收,、審查意見,，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明,；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1,、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記,。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書,；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測繪成果,；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件,。