近日，哈密墾區(qū)人民法院審理了一起原告張三與被告李四,、哈密某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案,。

案情簡介：

2018年6月21日，原告張三作為乙方與被告李四簽訂房屋買賣協(xié)議,，約定：由原告購買被告開發(fā)的門面房一套,，房屋總價為617 310元。

2019年12月12日房屋竣工后,，原告支付了部分房款,，并于2020年3月22日從被告處領鑰匙1把。在房屋施工期間,，被告房產(chǎn)公司取得涉案門面的不動產(chǎn)權登記證書,。

2021年5月15日，被告房產(chǎn)公司補辦商品房預售許可證?，F(xiàn)原告以被告在其起訴前未取得房屋預售許可證為由,，請求判令雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，被告還應按照已付房款一倍的標準向其予以賠償,。

法院審理：

關于本案房屋買賣效力的問題,，存在兩種不同意見。

第一種意見認為,，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同,，應當認定為無效,，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效,。本案中,，被告房產(chǎn)公司在起訴前未取得房屋預售許可證明，故合同應當認定為無效,。

第二種意見認為,，不能機械適用法律，應當從商品房預售許可制度的立法目的出發(fā),，結(jié)合具體案情,，本案中涉案房屋被告房產(chǎn)公司已取得不動產(chǎn)權登記證書，應當認定為有效,。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明,，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效,，但在起訴前取得商品房預售許可證明的,，可以認定有效”,。該條將是否取得預售許可證明作為認定商品房預售合同效力的判斷依據(jù)，其規(guī)范的根本目的在于維持安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)秩序,，并實現(xiàn)商品房買賣領域在刺激經(jīng)濟發(fā)展,、維護交易安全以及保障購房者利益等價值取向上的兼顧與平衡。而與商品房預售制度相對應,，商品房銷售（現(xiàn)售）領域的法律限制和條件較為寬松,，相關法律規(guī)范對于合同效力的司法認定的影響亦較小。因此,，開發(fā)商在預售階段出售的商品房在竣工驗收后發(fā)生糾紛的,，法院在認定合同效力時則不應再將未取得預售許可證作為認定合同無效的當然原因。本案中,，雖然雙方在訂立協(xié)議之時被告未取得預售許可證,，但其在訴前已完成了建設工程竣工手續(xù)、已取得涉案門面《不動產(chǎn)權證書》,，完成了產(chǎn)權登記。加之,，被告已將涉案門面鑰匙交付原告,，商品房預售制度所維護的秩序和利益已無受侵害之虞，故涉案房屋買賣合同有效,。

法院裁判結(jié)果：原告張三與被告簽訂的房屋買賣合同有效,，原告應按照雙方約定支付剩余購房款。

來源：新星法院

作者：韓石磊,、楊姍姍

編輯：王惠

審核：梁作坤