最高法：征地拆遷《評(píng)估報(bào)告》要審查哪些方面,？

評(píng)估報(bào)告制度的目的在于由中立的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的價(jià)值客觀、公正地作出符合法律規(guī)定的評(píng)估,。因此,，在房屋價(jià)值評(píng)估的具體程序上作出詳細(xì)的規(guī)定，不得限縮被征收人主動(dòng)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利,，要判斷評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員的資質(zhì),，評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估原則,、評(píng)估方法等方面是否符合房屋征收評(píng)估辦法的相關(guān)規(guī)定,，估價(jià)結(jié)果是否系估價(jià)對(duì)象在依法最高最佳利用下的價(jià)值。（2018）最高法行申9394號(hào)案就是復(fù)雜的征收評(píng)估工作的指導(dǎo)性判例,。

那么,，具體案情如何？拆遷評(píng)估工作有哪些可取之處,？又有何處違法,？本所整理了此案情和有關(guān)評(píng)估工作的要點(diǎn)，給您遇到征地拆遷時(shí)作參考使用,。

一,、拆遷房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)須報(bào)名參加評(píng)選并公告（合法）李繼孝、孫啟芳是河北省唐山市路南區(qū)居民,，2015年11月21日李,、孫二人的房屋劃入征收范圍。同日,，唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項(xiàng)目房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名的公告》,，公告內(nèi)容為承擔(dān)房屋征收評(píng)估工作的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)需預(yù)先報(bào)名，并公布了報(bào)名資格條件,、報(bào)名方式和時(shí)間,、地點(diǎn)。

二,、《協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的公告》和給出異議期（注意此處程序不合法）2015年11月24日唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項(xiàng)目協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的公告》,，公示了3家通過審核的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并賦予了被征收人為期三天的異議期,。

三,、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)果要公告（合法）2015年11月27日唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項(xiàng)目協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)果的公告》,，最終確定由唐山廣野房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、唐山弘安房地產(chǎn)評(píng)估有限公司和唐山東正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司共同承擔(dān)老交大棚戶區(qū)房屋征收評(píng)估工作,。

四,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（合法）唐山廣野房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作出了涉案房屋房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，確定了估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2015年11月21日）的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,。

五,、可對(duì)評(píng)估報(bào)告申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，答復(fù)要依法送達(dá)（合法,，但要注意的是對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議仍可向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定,。）涉案房屋估價(jià)報(bào)告依法送達(dá)給李繼孝、孫啟芳后,，李繼孝,、孫啟芳提出了復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，唐山廣野房地產(chǎn)評(píng)估有限公司收到申請(qǐng)后,，作出了復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)書的答復(fù)并送達(dá)給了李繼孝,、孫啟芳。因雙方無(wú)法在簽約期內(nèi)達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議,，路南區(qū)政府作出《關(guān)于國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償決定書》,，李繼孝、孫啟芳不服遂提起行政訴訟,。

六,、審判結(jié)果要點(diǎn)：限縮被征收人主動(dòng)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利程序不合法。評(píng)估機(jī)構(gòu),、評(píng)估人員的資質(zhì),，評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估原則,、評(píng)估方法等方面合法。

本案中,，由于房屋征收范圍較大,、被征收人戶數(shù)眾多，路南區(qū)政府采取向唐山市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)送電子郵件,、組織網(wǎng)絡(luò)報(bào)名,、篩選審核、進(jìn)行公示的方式,，最終選定三家房地產(chǎn)評(píng)估公司,。路南區(qū)政府選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式，可以提高選定的成功率以及相關(guān)征收工作的效率,，但限縮了被征收人主動(dòng)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利,，其程序不合法,。

法律依據(jù)：

《征補(bǔ)條例》第20條，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,，具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。

《評(píng)估辦法》第4條,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定,。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。

為什么權(quán)力大于法律呢,？公平和正義的法律，百姓如何能夠感覺得到了呢,？（2018）最高法行申9394號(hào)都作出了行政判決,，為什么（2018）最高法行申51xx號(hào)，申請(qǐng)人還沒有收到行政判決書呢,？



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