2020年上半年,，房企融資規(guī)模呈現(xiàn)前低后高走勢(shì),，截至年中到位資金增速接近回正，綜合融資成本走低,，其中,，品牌房企融資成本優(yōu)勢(shì)明顯；展望下半年,，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖及房地產(chǎn)金融政策依然從嚴(yán)背景下,，房企融資規(guī)模將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

一,、2020年房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資影響有哪些,？

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,。會(huì)議明確了收緊房企融資的“三道紅線”：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2.凈負(fù)債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1倍,。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅,、橙,、黃、綠”四檔,。紅色檔：三線全超,，接下來不得增加有息負(fù)債;橙色檔：超過兩道線,，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;黃色檔：超過一道線,，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;綠色檔：即使三道紅線都未中招，有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過15%。

有人說這是給房企融資套上了緊箍咒,，是限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,。總體而言,，“三道紅線”對(duì)于房企還是比較包容的,，大方針是讓大家逐步化解風(fēng)險(xiǎn)。從快速加杠桿往平穩(wěn)去杠桿過渡,，可以說這次的政策是比較接地氣的,。

二、房地產(chǎn)融資中的432是什么,？

“4”是指開發(fā)商進(jìn)行信托融資前要拿到《國(guó)有土地使用證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證,；

“3”是指地產(chǎn)商必須至少投入30％的自有資金,；

“2”是指開發(fā)商必須有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)。

“432”是銀行,、信托公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的紅線,。這條紅線原來是可以踩的，很多資金違規(guī)流入房企用于支付土地款,。432的核心無非是防止房地產(chǎn)商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮,，防止工程爛尾，要求房地產(chǎn)商自掏土地款,，開發(fā)進(jìn)度達(dá)到四證條件才可以發(fā)放開發(fā)貸,。

比如，一個(gè)地產(chǎn)商拿了一塊地,，三年了沒有開發(fā),，每年都拿這塊地融資，用融資的錢把之前買地的自有資金替換出來,，然后坐等地價(jià)上漲出讓,，這相當(dāng)于用銀行的錢買了一塊地，最后賣掉,，自己沒怎么掏錢還掙了個(gè)差價(jià),，防止的就是這種情況。

按照432融資條件的設(shè)計(jì),，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流是這樣的：房地產(chǎn)企業(yè)拿自有資金購(gòu)買土地,，然后用自有資金墊資開發(fā)建設(shè)，待項(xiàng)目取得四證之后,，申請(qǐng)銀行開發(fā)貸,，但總投資中始終有自己25％的自有資金比例,。注意，在銀行開發(fā)貸之前,，一直是房地產(chǎn)企業(yè)自有資金在運(yùn)作,，即使拿到銀行開發(fā)貸，也必須有25％是自有資金,。待項(xiàng)目取得預(yù)售之后,，可以用預(yù)售資金償還銀行開發(fā)貸，大致如此,。

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