征收國有土地上房屋,，以何時的房價評估補償,？最高人民法院判例
【前情提要】

國有土地上房屋征收中,，被征收房屋價格需要通過評估進行確定。按照《補償條例》規(guī)定,，以房屋征收決定公告之日作為評估房屋價格的時間節(jié)點,。

如2018年1月1日區(qū)政府作出房屋征收決定，征收李某家的房子,，在計算補償價格時,，就以2018年1月1日的周邊房地產(chǎn)市場價格作出評估。

但如果是2013年1月1日就征收了并進行了評估,，但是房價是3000元/平方,，結(jié)果因種種原因，一直拖到2018年才進行補償,，而2018年的房價為一萬元/平方，這時是否還是按照2013年1月1日的3000元房產(chǎn)進行補償呢,？最高人民法院近期就該問題作出了再審裁判,。

最高人民法院意見

市、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補償決定,，且不是因為被征收人的原因造成的,，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照原來的評估報告補償,，明顯不利于被征收人得到公平補償?shù)?，以最近的房屋價格進行評估補償。

最高人民法院裁判要旨

1.國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定原則

（1）基于《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等規(guī)定,，市,、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當對被征收人給予公平補償,；而公平補償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。（2）市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點后,，應(yīng)當盡可能快速通過簽訂補償安置協(xié)議或者作出補償決定的方式,，及時對被征收人進行補償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù),，確保補償?shù)膶嵸|(zhì)公平,。（3）因此，對上述法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定,，就應(yīng)當結(jié)合《征補條例》有關(guān)“公平補償”條款,，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止,、孤立,、機械地強調(diào)不論征收項目大小,、征收項目實施日期、以及是否存在市,、縣級人民政府及其職能部門的單方責任,，也不考慮實際協(xié)議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區(qū)別，均以征收決定公告之日作為評估時點,。

2.確定國有土地上被征收房屋價值評估時點應(yīng)當考慮的因素

人民法院不宜動輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評估時點的合理性,。應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：（1）注意當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定,，從估價報告出具之日起計,，無正當理由的，市,、縣級人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議或者作出補償決定,。（2）市、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補償決定,，是否存在可歸責于被征收人的原因,。（3）補償決定時點明顯遲延且主要歸責于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的,，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動,，按照超過“應(yīng)用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人得到公平補償?shù)?，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償?shù)脑u估時點,。（4）堅持《征補條例》第二十七條規(guī)定的實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷,。此處的“對被征收人給予補償后”應(yīng)當作限縮性理解,，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補償決定，而應(yīng)理解為補償協(xié)議約定或者補償決定確定的款項已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）,、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）,。（5）征收房屋范圍是否過大，難以在一年內(nèi)實施完畢,，并存在分期實施征收決定情形,，且被征收房屋在強制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

3.補償安置糾紛不能久拖不決

當被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時,，市、縣級人民政府應(yīng)當及時依法作出書面補償決定,，固定并提存相應(yīng)補償內(nèi)容，而不能怠于履行補償安置職責，以反復協(xié)商代替補償決定,，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經(jīng)年得不到解決,。此既損害被征收人補償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補償安置成本,，還損害政府依法行政的形象,。
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