這五份文件，缺一不可

任何一個(gè)合法的拆遷項(xiàng)目,，都要得到房屋所在地的市,、縣政府行政機(jī)關(guān)房屋管理部門批準(zhǔn),，拿到相關(guān)的審批文件，并向被拆遷人公示,。因此,，被拆遷人看拆遷項(xiàng)目是不是合法的，一定要看拆遷方有沒有相關(guān)的文件,，以下五個(gè)文件,，缺一不可,。不能提供下面的這五份文件，那么拆遷方就涉嫌違法征收,，被拆遷人可以提起行政訟訴,，或者與拆遷方進(jìn)行談判,。

1,、拆遷項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件,。

2,、拆遷項(xiàng)目的拆遷計(jì)劃,、拆遷方案。

3,、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件,。

4、拆遷項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。

5,、金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

二,、拆遷政策了解的越詳細(xì)越好

被拆遷人應(yīng)該提前了解拆遷項(xiàng)目的相關(guān)政策,，需要了解的一般包括拆遷章程、征收范圍,、拆遷單位及主要人員,、補(bǔ)償方案、補(bǔ)償對(duì)象,、房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等內(nèi)容,，以上這些內(nèi)容也是拆遷方必須向被拆遷人公開的，如果沒有,，那么就是違法拆遷,。只有知道了拆遷項(xiàng)目的政策，才能知道自己的權(quán)利,，也才能增加談判的籌碼,。

在實(shí)際的拆遷過程中，拆遷方可能為了加快拆遷進(jìn)度,，提高征收效率,，沒有拿到合法的審批文件，不進(jìn)行公示,，就開始動(dòng)工實(shí)施,。或者,，被拆遷人提出了公示要求,，但是拆遷方并未理會(huì)，或者尋找借口不斷推脫,。這時(shí),，被拆遷人就要考慮這個(gè)拆遷項(xiàng)目是不是合法了。這是爭取自己合理權(quán)利的關(guān)鍵,，被拆遷人可以根據(jù)這一點(diǎn),，來與拆遷方談判。

三,、在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字要慎重

只有被拆遷人在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字后,，被拆遷房屋才可以被拆除，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字時(shí),，一定要慎重,。一份正規(guī)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的條款要明確、具體,、詳細(xì),，對(duì)于內(nèi)容約定不明確，甚至是空白協(xié)議,，都應(yīng)該拒絕在協(xié)議上簽字,。但是，在實(shí)際的操作過程中,，還是有很多的被拆遷人屢屢中招,，以致在日后的維權(quán)中，因?yàn)榕e證困難而陷入被動(dòng),。

一份正規(guī)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該對(duì)以下這些內(nèi)容做出詳細(xì),、明確的約定。

1,、拆遷安置房的面積,、地段,、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2,、拆遷補(bǔ)償方式,，包括貨幣補(bǔ)償金額，支付方式及支付期限,。

3,、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)、支付方式和支付期限,。

4,、房屋拆遷產(chǎn)生的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),，或在停業(yè)、停產(chǎn)期間的損失費(fèi),，以及以上費(fèi)用的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),、支付方式、支付期限,。

5,、房屋拆遷的期限，房屋拆遷過度方式,、過度期限,。

6、違約后的責(zé)任,，發(fā)生爭議的解決方式,。

四、評(píng)估報(bào)告要格外留意

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu),、評(píng)估方式等做出了具體的規(guī)定,，只有符合《條例》的規(guī)定，才能有正確的評(píng)估報(bào)告,。對(duì)評(píng)估報(bào)告要格外留意以下三點(diǎn),。

1、關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu),?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定,、隨機(jī)選定等方式確定?！比绻徊疬w人不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)成統(tǒng)一意見,，則由當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T,，通過合法程序確定。如果房屋管理部門沒有與被拆遷人協(xié)商,，直接確定了評(píng)估機(jī)構(gòu),，是不合法的。

2,、關(guān)于評(píng)估資質(zhì),。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“被征收房屋的價(jià)值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定,。”被拆遷人應(yīng)該對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)做詳細(xì)了解,，比如,，是否依法設(shè)立？對(duì)評(píng)估的事項(xiàng)是否有評(píng)估資質(zhì),？工作人員是否有資格證書,？最后，還要看評(píng)估報(bào)告單上,，是否有兩名以上的評(píng)估師的親筆簽字,。

3、關(guān)于評(píng)估方法,。對(duì)房屋的評(píng)估,，可以采取收益法、市場法,、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估,，或者采取兩種以上的方法，以此而形成的評(píng)估報(bào)告雖然是合法的,，但是選擇不同的方法,，最終的評(píng)估價(jià)值卻差別極大，對(duì)被拆遷人的影響也是極大的,。

五,、簽字別隨意

在相關(guān)的拆遷證據(jù)上，被拆遷人不要隨意簽字,，除非有法定的撤銷理由,，否則，一旦簽字,，事后的維權(quán)可能會(huì)難以逆轉(zhuǎn),，在房屋拆遷維權(quán)案件中經(jīng)常發(fā)生這樣的情況。

房子拆遷理論上應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)證上的登記的房屋面積進(jìn)行補(bǔ)償,，但在實(shí)際生活當(dāng)中,，還要綜合其他因素進(jìn)行考量,。對(duì)房屋的權(quán)屬、區(qū)位,、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記后實(shí)際面積比登記面積小的應(yīng)當(dāng)以登記的情況為準(zhǔn)，實(shí)際面積大于登記面積的要根據(jù)多出部分面積的實(shí)際情況確定補(bǔ)償,。

房屋實(shí)際面積小于登記面積,，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照登記的面積進(jìn)行補(bǔ)償。現(xiàn)實(shí)生活中還有房屋面積大于登記面積的情況,，也就是有一部分房屋是屬于無證的,，那么對(duì)于無證部分的房屋就要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定，沒有認(rèn)定為違法建筑的無證部分還是應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,。

以上是“這五份文件,，缺一不可”的相關(guān)信息，想了解更多相關(guān)知識(shí)請(qǐng)關(guān)注好律師網(wǎng)土地房產(chǎn)欄目,。