這五份文件,，缺一不可

任何一個合法的拆遷項目，都要得到房屋所在地的市,、縣政府行政機關(guān)房屋管理部門批準,，拿到相關(guān)的審批文件，并向被拆遷人公示,。因此,，被拆遷人看拆遷項目是不是合法的，一定要看拆遷方有沒有相關(guān)的文件，以下五個文件,，缺一不可,。不能提供下面的這五份文件，那么拆遷方就涉嫌違法征收,，被拆遷人可以提起行政訟訴,，或者與拆遷方進行談判。

1,、拆遷項目的批準文件,。

2、拆遷項目的拆遷計劃,、拆遷方案,。

3、國有土地使用權(quán)批準文件,。

4,、拆遷項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

5,、金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明,。

二、拆遷政策了解的越詳細越好

被拆遷人應(yīng)該提前了解拆遷項目的相關(guān)政策,，需要了解的一般包括拆遷章程,、征收范圍、拆遷單位及主要人員,、補償方案,、補償對象、房產(chǎn)評估報告等內(nèi)容,，以上這些內(nèi)容也是拆遷方必須向被拆遷人公開的,，如果沒有，那么就是違法拆遷,。只有知道了拆遷項目的政策,，才能知道自己的權(quán)利，也才能增加談判的籌碼,。

在實際的拆遷過程中,，拆遷方可能為了加快拆遷進度，提高征收效率,，沒有拿到合法的審批文件,，不進行公示，就開始動工實施,?；蛘?，被拆遷人提出了公示要求，但是拆遷方并未理會,，或者尋找借口不斷推脫,。這時，被拆遷人就要考慮這個拆遷項目是不是合法了,。這是爭取自己合理權(quán)利的關(guān)鍵,，被拆遷人可以根據(jù)這一點，來與拆遷方談判,。

三,、在拆遷補償協(xié)議上簽字要慎重

只有被拆遷人在拆遷補償協(xié)議上簽字后，被拆遷房屋才可以被拆除,，在拆遷補償協(xié)議上簽字時,，一定要慎重。一份正規(guī)的拆遷補償協(xié)議的條款要明確,、具體,、詳細，對于內(nèi)容約定不明確,，甚至是空白協(xié)議,，都應(yīng)該拒絕在協(xié)議上簽字。但是,，在實際的操作過程中,，還是有很多的被拆遷人屢屢中招，以致在日后的維權(quán)中,，因為舉證困難而陷入被動,。

一份正規(guī)的拆遷補償協(xié)議應(yīng)該對以下這些內(nèi)容做出詳細、明確的約定,。

1,、拆遷安置房的面積、地段,、補償標(biāo)準。

2,、拆遷補償方式,，包括貨幣補償金額，支付方式及支付期限,。

3,、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價、支付方式和支付期限,。

4,、房屋拆遷產(chǎn)生的搬遷費,、臨時安置補助費，或在停業(yè),、停產(chǎn)期間的損失費,，以及以上費用的發(fā)放標(biāo)準、支付方式,、支付期限,。

5、房屋拆遷的期限,，房屋拆遷過度方式,、過度期限。

6,、違約后的責(zé)任,，發(fā)生爭議的解決方式。

四,、評估報告要格外留意

《國有土地上房屋征收與補償條例》對拆遷評估機構(gòu),、評估方式等做出了具體的規(guī)定，只有符合《條例》的規(guī)定,，才能有正確的評估報告,。對評估報告要格外留意以下三點。

1,、關(guān)于評估機構(gòu),。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,?！比绻徊疬w人不能在規(guī)定的時間內(nèi)達成統(tǒng)一意見，則由當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T,，通過合法程序確定,。如果房屋管理部門沒有與被拆遷人協(xié)商，直接確定了評估機構(gòu),，是不合法的,。

2、關(guān)于評估資質(zhì),?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》規(guī)定：“被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,?！北徊疬w人應(yīng)該對評估機構(gòu)做詳細了解,，比如，是否依法設(shè)立,？對評估的事項是否有評估資質(zhì),？工作人員是否有資格證書？最后,，還要看評估報告單上,，是否有兩名以上的評估師的親筆簽字。

3,、關(guān)于評估方法,。對房屋的評估，可以采取收益法,、市場法,、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進行評估，或者采取兩種以上的方法,，以此而形成的評估報告雖然是合法的,，但是選擇不同的方法，最終的評估價值卻差別極大,，對被拆遷人的影響也是極大的,。

五、簽字別隨意

在相關(guān)的拆遷證據(jù)上,，被拆遷人不要隨意簽字,，除非有法定的撤銷理由，否則,，一旦簽字,，事后的維權(quán)可能會難以逆轉(zhuǎn)，在房屋拆遷維權(quán)案件中經(jīng)常發(fā)生這樣的情況,。

房子拆遷理論上應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)證上的登記的房屋面積進行補償,，但在實際生活當(dāng)中，還要綜合其他因素進行考量,。對房屋的權(quán)屬,、區(qū)位、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記后實際面積比登記面積小的應(yīng)當(dāng)以登記的情況為準,，實際面積大于登記面積的要根據(jù)多出部分面積的實際情況確定補償。

房屋實際面積小于登記面積,，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照登記的面積進行補償。現(xiàn)實生活中還有房屋面積大于登記面積的情況,，也就是有一部分房屋是屬于無證的,，那么對于無證部分的房屋就要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進行認定,，沒有認定為違法建筑的無證部分還是應(yīng)當(dāng)給予補償。

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