我們接到很多被拆遷人的關(guān)于評估報告的疑問,，其實國家對此有明確而細(xì)致的規(guī)定,，但很少被普通老百姓知悉，這種誤區(qū)很容易造成誤解和維權(quán)機(jī)會的錯失,。
　　評估是否合法?先找這幾個顯而易見的點!.
　　評估畢竟是很專業(yè)的工作,，很多拆遷戶覺得很難判斷這個文件是不是合法。其實即使我們對評估的專業(yè)知識沒有什么了解,，我們?nèi)匀豢梢詮娘@而易見的幾個地方去做一個初步判斷：.
　　第一,， 看有無分戶評估報告。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告,。
　　第二,， 看簽名、蓋章,。估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名,、蓋章并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。這個簽名,、蓋章意味著什么?就是他們對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任,。
　　第三， 看組成部分,。估價報告是一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈募?，有法定的?nèi)容要求，應(yīng)該包括封面,、目錄,、致委托方函、估價師聲明,、估價的假設(shè)和限制條件,、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告,、附件,。
　　所以，如果拆遷辦貼出來一張紙,，只是印了一個表格,，上面填滿了每家每戶的補(bǔ)償數(shù)額，即使大標(biāo)題寫著“評估報告”四個大字,，也不能成為生效的評估報告,，別被忽悠了!
　　評估的全面性和公正性怎么才能有保障?
　　作為一個拆遷戶，我們期待一個怎樣的評估報告?首先,，評估得是公正和客觀的,。評估公司和評估師應(yīng)站在中立的立場上對咱們房子的價值做一個判斷，要不評估的價值何在,，還不是淪為拆遷方一言堂的幌子?!其次,，評估的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實,、推理過程和結(jié)論,。要不老百姓怎么知道這個數(shù)是怎么出來的，一生心血托付在評估報告上,，總不能最后不明不白,。
　　我們對評估報告的這些合理合法的“要求”常常成為“奢望”，怎么才能盡可能保障評估的公正性和全面性呢?
　　第一,，評估機(jī)構(gòu)要有合法資質(zhì)
　　可以在拆遷中對我們房屋進(jìn)行評估的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu),，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì),，并從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。在評估報告里,，也應(yīng)該列明估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明,。有的政府隨便找個“公司”就給我們下了評估結(jié)果，而這個單位根本沒有取得法定的資質(zhì),。
　　大家可以留意一下評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照,，看看它的經(jīng)營范圍里有沒有給咱們房子進(jìn)行評估的經(jīng)營范圍。如果評估機(jī)構(gòu)不倫不類,，其專業(yè)性何在?其中立性您敢信?
　　第二,，評估報告的內(nèi)容隨意不得
　　咱常說“有理有據(jù)”、“以理服人”,，評估報告也得如此。只寫一個評估的數(shù)字不足以讓人信服,。我們肯定要問,，評估怎么做出來的?說不出來道理，誰能認(rèn)可!
　　因此,，評估報告里需要有有估價的依據(jù),、估價原則、估價方法,，不僅做出估價結(jié)果還要提供確定結(jié)果的理由,。
　　我們房屋的位置、周圍環(huán)境,、形狀,、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，房屋的產(chǎn)權(quán)證明,，也要列在附件里,，沒有這些，是根據(jù)什么做出的評估?除此之外,，評估報告里還要列明估價作業(yè)的日期和有效期,，這些內(nèi)容都是可以為我們的權(quán)利保駕護(hù)航的。
　　第三,，評估需要“實地考察”.
　　評估不是閉門造車,，評估師也不是大腦里想象一下就能神乎其神地知道評估結(jié)果。如果連我們的房子都沒見到過,，評估也不能真實地反映情況,。
　　國家法律規(guī)定，估價人員必須到估價對象現(xiàn)場,，親身感受我們房屋的位置,、周圍環(huán)境的優(yōu)劣,，查勘房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu),、裝修,、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落,、四至,、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實,，同時搜集補(bǔ)充估價所需的其他資料,，對我們的房屋及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。實地考察之后,，要做好實地查勘記錄,，并妥善保管。
　　第四,，做出評估不得不考慮的幾個因素
　　我們都知道,，我們被征收房屋的區(qū)位、用途,、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度、建筑面積以及占地面積,、土地使用權(quán)等必然會影響房屋的價值,，這些必然是要納入到評估的考慮范圍的因素。
　　我們被征收房屋室內(nèi)經(jīng)常還有裝飾裝修,，有機(jī)器設(shè)備,、物資等需要搬遷產(chǎn)生費用，如果有合法營業(yè),，還會產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失,，這些補(bǔ)償怎么處理?對于這部分補(bǔ)償，先嘗試通過協(xié)商確定;如果協(xié)商不成,，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定,。
　　如何在評估中不吃虧?
　　評估的人來了，我們應(yīng)該拒之門外么?
　　我們會遇到這樣的情況,，拆遷戶跟我們說“這個評估報告評估的太低了,，根本不合法，我就給撕了!”但是撕了這份報告,，就可以讓評估報告無效么?顯然是不可以!
　　被拆遷戶可以自收到評估報告之日起10日內(nèi),，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi),，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,。