很多當(dāng)事人到北京京坤律師事務(wù)所找到史西寧律師的時(shí)候，都存在以補(bǔ)償問題為矛盾源頭所引發(fā)的一系列糾紛,。而史律師在處理此類問題時(shí),，往往會(huì)接受協(xié)商、談判類事項(xiàng)的委托,，因?yàn)槌Ｄ甑恼鞑鸸ぷ?，史律師知道拆遷律師的戰(zhàn)場(chǎng)不光在法庭上，代理當(dāng)事人與征收方的談判事宜,，從而解決雙方爭(zhēng)議不下的補(bǔ)償數(shù)額,，也是拆遷律師一個(gè)重要的技能。不僅如此,，往往補(bǔ)償協(xié)議的簽訂都是在訴訟程序搭建的談判橋梁上完成的,。可見,，談判對(duì)于獲取合理征收補(bǔ)償?shù)闹匾浴?br>
那在律師的角度,，究竟該如何談判，該如何將各執(zhí)一詞,、相持不下的,、不能讓步的局面化解到協(xié)商一致、簽訂補(bǔ)償協(xié)議的結(jié)果呢,？不能否認(rèn),，這確實(shí)是個(gè)技術(shù)活。今天北京京坤律師事務(wù)所高級(jí)合伙人史西寧律師就來講一講,，在征地拆遷類案件中的談判技巧，以指導(dǎo)廣大被拆遷人在協(xié)商補(bǔ)償事宜時(shí)能夠找準(zhǔn)問題關(guān)鍵,，以恰當(dāng)?shù)姆绞脚c征收部門達(dá)成一致,。

拆遷獎(jiǎng)勵(lì)理性對(duì)待

在史律師遇到的拆遷政策中，確有一些利好的獎(jiǎng)勵(lì)政策,。但是大多時(shí)候的獎(jiǎng)勵(lì)只是為了能夠讓廣大的被拆遷人盡快的簽訂補(bǔ)償協(xié)議,，騰空房屋,，為后期項(xiàng)目的開展和建設(shè)創(chuàng)造條件。所以,，越是豐厚和易得的拆遷獎(jiǎng)勵(lì),，被拆遷人越要謹(jǐn)慎對(duì)待。雖然我們不必然認(rèn)為所有的獎(jiǎng)勵(lì)背后都有不同的目的,，但是要理性看待,，不能因?yàn)榍捌诘莫?jiǎng)勵(lì)丟失了合理補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)和可能。

其實(shí)從《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定不難看出,，在作出房屋征收決定之前,，征收補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用就已經(jīng)足額到位了。如果在征收補(bǔ)償費(fèi)中有大量的金額用于獎(jiǎng)勵(lì),，那么正常的補(bǔ)償份額是不是會(huì)被壓縮呢,？這是一個(gè)值得思量的問題。畢竟總量確定,，此消彼長(zhǎng),。如果真的是這樣，獎(jiǎng)勵(lì)越是豐厚,，那么后續(xù)不合理的補(bǔ)償發(fā)生的情況就會(huì)越多,，可能性也越大。所以,，被拆遷人一定要有一個(gè)合理的預(yù)期,，知道自己應(yīng)得的是什么，而什么又是不能要的,。

談判過程中,，征收方為了能盡快達(dá)成補(bǔ)償，往往會(huì)拋出一個(gè)豐厚的獎(jiǎng)勵(lì)條件,，好讓被拆遷人接受之前不太合理甚至是不合法的補(bǔ)償數(shù)額,。這時(shí)候一定要謹(jǐn)慎考慮，將應(yīng)得的補(bǔ)償記在心底,，不要因?yàn)榍捌诘莫?jiǎng)勵(lì),，而丟失了原本應(yīng)得的那一部分。

不能只談法律大框架,，不談拆遷具體政策

雖然委托律師后,，律師是在法律框架內(nèi)，幫助被拆遷人實(shí)現(xiàn)獲取合理補(bǔ)償?shù)脑V求,，但是我國(guó)法律只對(duì)拆遷流程,、拆遷補(bǔ)償?shù)拇笾聵?biāo)準(zhǔn)有明確的規(guī)定。而具體到每個(gè)地方、每個(gè)片區(qū)也都是有每個(gè)地方的拆遷政策的,，其中包括與本地實(shí)際情況相符的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。

有些當(dāng)事人看到《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條就以為房屋的補(bǔ)償不能比市價(jià)低。這其實(shí)是對(duì)法律規(guī)定的不完全理解以及解讀的偏差,。第十九條的規(guī)定是：對(duì)于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,，有具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定,。該規(guī)定的關(guān)鍵除了不低于“市場(chǎng)價(jià)格”還有“類似房地產(chǎn)”以及“評(píng)估”等字眼?！邦愃品康禺a(chǎn)”是指與被拆遷房屋及所占土地位置,、用途、結(jié)構(gòu),、新舊程度等情況相似的房屋和土地,，而“評(píng)估”更是要參照該片區(qū)內(nèi)公布的具體的補(bǔ)償方案才能有結(jié)果。

總的來說,，對(duì)比類似房地產(chǎn)的市價(jià)可以知道自己家的房屋補(bǔ)償是低是高,，但是具體能補(bǔ)償多少，還是要依據(jù)補(bǔ)償方案確定的,，也就是咱們所說的拆遷政策,。所以談判不能只說法律的框架性規(guī)定，而應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際情況對(duì)應(yīng)補(bǔ)償方案確定合理的補(bǔ)償,。當(dāng)然,，如果被拆遷人在談判之前發(fā)現(xiàn)拆遷政策本身存在問題，則應(yīng)該盡快找到拆遷政策的法律漏洞和違法點(diǎn),，以確保自己合法的拆遷補(bǔ)償不被拆遷方壓縮,。

口頭達(dá)成一致等于沒有達(dá)成一致

談判本就是嘴上的功夫，但是談判的成果卻不能只是嘴上說說,。我們遇到過太多的情況是,，當(dāng)事人拿著協(xié)議說：史律師，這個(gè)協(xié)議雖然是這樣寫的,，但是我們不是這樣約定的,，他們當(dāng)初答應(yīng)了什么什么我才簽的字，結(jié)果現(xiàn)在協(xié)議簽了,，卻跟當(dāng)初說的不同,。也有當(dāng)事人是在與對(duì)方達(dá)成一致后，拆遷方拿出空白協(xié)議說：先簽了字,，回頭我們?cè)侔褎偛耪f好的補(bǔ)償都寫上,，到時(shí)候再給你一份,。而當(dāng)事人找到律師的時(shí)候,，手頭什么協(xié)議都沒有,，白白簽了個(gè)空白協(xié)議。如果真的是這種情況,，等當(dāng)事人找到律師的時(shí)候,，可能律師都無(wú)法挽回其應(yīng)得的補(bǔ)償了。

所以不管談的結(jié)果是什么,，如果能夠達(dá)成一致,，雙方都能夠同意，那么就應(yīng)該在紙面上固定下來,，以便日后履行,。而且，如果就貨幣補(bǔ)償達(dá)成一致,，應(yīng)該把補(bǔ)償金額,、支付方式、支付時(shí)間都寫清楚,。如果就房屋置換達(dá)成一致,，應(yīng)該把置換房屋的面積、位置,、交付時(shí)間等都約定明確,。哪怕在后續(xù)的履行過程中產(chǎn)生糾紛，也可就協(xié)議進(jìn)行起訴,。

以上就是北京京坤律師事務(wù)所史西寧律師整理的一些補(bǔ)償談判過程中能夠?qū)嶋H操作的實(shí)用技巧,。如果確實(shí)遇到比較難以應(yīng)付或者無(wú)法判斷真?zhèn)蔚恼勁芯秤觯杉皶r(shí)咨詢專業(yè)律師或者委托律師代為談判,。畢竟談判機(jī)遇可遇不可求,，既要謹(jǐn)慎對(duì)待，更不能錯(cuò)過時(shí)機(jī),。