面對高房價,，近年來不少購房者把目光轉(zhuǎn)向了農(nóng)村的集體土地，以及“城中村”的小產(chǎn)權(quán)房,，與之相關(guān)的各類糾紛隨之大幅增加,。近日，市民李先生向我們咨詢,，簽訂合同后自己才發(fā)現(xiàn),，買下的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證書，屬于小產(chǎn)權(quán)房,，能否要回之前所交的購房款,？下面，我們來聽聽律師的觀點(diǎn),。

案情簡介：李某與某村民委員會簽訂售房合同一份,，約定村委會將開發(fā)建設(shè)的一套房屋出售給他。合同簽訂后,，李某分三次向村委會支付購房款50000元,，村委會也依約將建筑面積79平方米的房屋交付給了李某。但李某在接受房屋后一個月才知道,，該房無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,。

問題：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力如何認(rèn)定？

律師：本案所涉房屋應(yīng)該就是近些年來出現(xiàn)較多的“小產(chǎn)權(quán)房”,，也就是房屋所占土地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有的土地,，無法辦理正常的國有土地使用證書以及房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋。對于“小產(chǎn)權(quán)房”法律只保護(hù)特定的買賣關(guān)系,，也就是購房人必須是村委集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，否則，所簽訂的房屋買賣合同就是無效的,。

本案中房屋系村委會為大齡青年審批所建,，所有權(quán)為村集體所有。雖然各項(xiàng)審批及建設(shè)手續(xù)合法,，但作為購買人的李某卻并不是村集體成員,。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)享有本村宅基地使用權(quán)，而根據(jù)房地一體原則,，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地使用權(quán)的變更,，故非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的李某購買村委會房屋的買賣合同應(yīng)屬無效。合同無效后,，村委會因該合同而取得的50000元購房款應(yīng)當(dāng)予以返還,。