商品房購(gòu)買時(shí)的定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區(qū)別,。“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí),，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限,。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù),，需向另一方雙倍返還債務(wù),。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定,，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回,。
而“訂金”是當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保,。債務(wù)人履行債務(wù)后,，訂金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付訂金的一方不履行約定的債務(wù)的,，無(wú)權(quán)要求返還訂金;收受訂金一方不履行約定的債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定,，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì),，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí),，除不可抗力外,，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定,，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的,，人民法院不予支持,。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款,。另外,，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的,，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi),，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià),。購(gòu)房者在支付訂金后,，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理,，但屬下列情況,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的;
(2)簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的;
(3)雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的;
(4)廣告,、售樓書,、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。
而訂金在法律上是不明確的,，也是不規(guī)范的,，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款,。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金,、保證金,、訂約金、押金或者訂金等,，但沒有約定定金性質(zhì)的,，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”由此可見,，訂金不具備定金性質(zhì),，從法律上來(lái)講，即使訂金給付方違約,，收受方也應(yīng)予以退還,。
特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的,，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用,。因此，如果商品房不符合銷售條件,，而購(gòu)房者已經(jīng)交納了“定金”,，那么無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者,。此外,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。