商品房購買時的定金和訂金雖然讀音一樣,，但卻有本質(zhì)區(qū)別?！岸ń稹笔侵府?dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽合同時,，對定金必需以書面形式進行約定,，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù),，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù),，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定,，定金應(yīng)抵作價款或者收回,。
而“訂金”是當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,，訂金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回,。給付訂金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還訂金;收受訂金一方不履行約定的債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金,。目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì),，可視為“預(yù)付款”,，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外,，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任,。
根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì),，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的,，人民法院不予支持。一般情況下,，交付訂金的視作交付預(yù)付款,。另外，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的,，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后,，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價,。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的,，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理,，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的;
(2)簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;
(3)雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧,、不能協(xié)商一致的;
(4)廣告,、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的,。
而訂金在法律上是不明確的,，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般被視為預(yù)付款,。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金,、擔(dān)保金、保證金、訂約金,、押金或者訂金等,，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,，人民法院不予支持”由此可見,，訂金不具備定金性質(zhì)，從法律上來講,，即使訂金給付方違約,，收受方也應(yīng)予以退還。
特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還,。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的,，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。因此,，如果商品房不符合銷售條件,，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項,，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者,。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定,，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的,。