工業(yè)用地和商業(yè)用地在拆遷時補償該怎么算,?
依據(jù)我國
土地管理法的規(guī)定,不同的土地使用性質(zhì)是不一樣的,,農(nóng)村集體的土地是屬于農(nóng)業(yè)用地,,只能作為宅基地或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。那么工業(yè)用地和商業(yè)用地哪個的片區(qū)綜合地價更高,,拆遷補償標準是什么?
一,、工業(yè)用地和商業(yè)用地有什么區(qū)別?
1,、商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋,,出讓后用地的使用年限為40年。
2,、工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠,、車間、手工業(yè)作坊,、建筑安裝的生產(chǎn)場地,、排渣(灰)場地等用地,。商業(yè)用地與工業(yè)用的區(qū)別,工業(yè)用地通過劃拔方式取得,,而商業(yè)用地采取拍賣,、招標的方式取得。綜合用地是指科研,、寫字樓,、會展、文體衛(wèi)生等用地,,并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況,。
3、后兩者的區(qū)別是地價不同(工業(yè)用土地價格低,、商業(yè)用地價格高),,使用權(quán)年限不同(工業(yè)30年、商業(yè)40年);土地使用性質(zhì)不同(國家規(guī)定不允許違反用土性質(zhì)使用土地,,即不允許在工業(yè)用地上從事商業(yè)活動);區(qū)位不同(商業(yè)在市區(qū)內(nèi),、工業(yè)在市郊或接近市郊)。
二,、工業(yè)用地和商業(yè)用地哪個的片區(qū)綜合地價更高,,拆遷能一樣嗎
商業(yè)用地的片區(qū)綜合地價通常是要比工業(yè)用地高的,當(dāng)然這種情況不是絕對的,。遇到拆遷的時候,,兩種土地具體的補償標準主要是根據(jù)其區(qū)位、地段,、土地供地性質(zhì)(出讓的土地價格會高于劃撥的土地價格),、面積等來綜合評定。
兩種土地征收參考的法律,,可根據(jù)其土地性質(zhì)來區(qū)分,,如果是國有土地,那么需要參考《國有土地上房屋征收與補償條例》,;如果是集體土地,,那么可以參考《土地管理法》。除了這兩部基礎(chǔ)法律,,還需要參考當(dāng)?shù)氐恼魇昭a償政策及評估機構(gòu)的評估結(jié)果來確定,。
國有土地征收的法律規(guī)定:《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷,、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,。
市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法,,對被征收人給予補助和獎勵,。
第十八條征收個人住宅,,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市,、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。
評估定價的依據(jù):
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償,,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的,,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定,。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,,應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見,。
第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定,、隨機選定等方式確定,,具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市制定,。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀,、公正地開展房屋征收評估工作,,任何單位和個人不得干預(yù)。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償,,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市,、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價,。
工業(yè)用地的征收,,一些地方除了給予貨幣補償之外,也有就近或異地提供工業(yè)用地并對地上廠房建筑及內(nèi)部機器設(shè)備進行補償?shù)姆绞健?br>在知曉征收之后,,商業(yè)用地人或工業(yè)用地人應(yīng)當(dāng)積極事先進行一個初步的評估,,對自己
經(jīng)營范圍內(nèi)的土地及相關(guān)建筑,、附屬物、停產(chǎn)停業(yè)損失,、設(shè)施設(shè)備進行估價,,擬訂一份賠償價值清單,方便在和征收方談判時有一個清晰的議價目標,,不至于太過被動,。如果補償確實不合理,應(yīng)當(dāng)積極收集征收方下發(fā)的文件,,及時通過法律途徑維權(quán),。
商業(yè)用地的片區(qū)綜合地價通常是要比工業(yè)用地高的,但這種情況不是絕對的,,遇到拆遷的時候,,補償通常是不一樣的。
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