評估報告評估的是被拆遷戶房屋的價值

實踐中，很多被拆遷人反映,，評估的時候拆遷辦只給一張紙,，上面只印了一個表格，列上了房子的補償數(shù)額,，標(biāo)題寫著大大的“評估報告”,，就讓老百姓簽字。

評估是國有土地上房屋征收的必經(jīng)程序,，土地上的房屋法律并明確規(guī)定必須評估,，只要進行評估就必須合法合理,。評估報告必須具有哪些要素才符合法律規(guī)定呢？

一,、評估機構(gòu)要合規(guī)

1,、評估機構(gòu)的選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可知：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號,、抽簽等隨機方式確定,。實踐中，拆遷方不讓被拆遷人選定,，直接“硬塞”評估機構(gòu)的做法,，是明顯不合法的。

2,、評估公司的資質(zhì)

在拆遷中對我們房屋進行評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu),，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu),。在評估報告里,，也應(yīng)該列明估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。如果這個單位根本沒有取得法定的資質(zhì),，那么他就沒有評估的資格,，作出的評估報告是不受法律保護的。

二,、評估方法應(yīng)得當(dāng)

被拆遷房屋的價值是評估來定的,，評估對之后的拆遷補償有重要的影響。評估應(yīng)該選用哪些方法才能使評估價格公平合理呢?總的來講,，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法,、收益法,、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估,。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估,；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的,，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的,，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估,。

在拆遷過程中,，大部分評估使用的是市場評估法。根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場價來衡量一下自己的房屋價值,。

三,、評估程序需合法

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》：自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行：1明確估價基本事項,；2擬定估價作業(yè)方案,；3搜集估價所需資料；4實地查勘估價對象,；5選定估價方法計算,；6確定估價結(jié)果；7撰寫估價報告,；8估價資料歸檔,。

評估是實地考察得出的，不是想象構(gòu)思出來的,。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料,，做好實地查勘記錄,，并妥善保管。房屋征收部門,、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn),。

四、評估報告組成需全面

完整的估價報告應(yīng)包括下列部分:1封面,；2目錄,；3致委托方函；4估價師聲明,；5估價的假設(shè)和限制條件,；6估價結(jié)果報告；7估價技術(shù)報告,；8附件,。

在實踐中，大部分被拆遷人收到的只是寫有價格的結(jié)果報告,，但是法律規(guī)定的評估報告,，應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論,。

五,、評估價格應(yīng)合理

1、評估時點

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日,。主要是對房屋的價值,、裝飾裝修以及停產(chǎn)停業(yè)損失的評估等,。被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途,、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度、建筑面積以及占地面積,、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素,；被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備,、物資等搬遷費用,，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，征收當(dāng)事人協(xié)商不成的,，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定,。

2、無產(chǎn)權(quán)證或者與實際面積不符

在實踐中,，存在很多沒有房產(chǎn)證或者房產(chǎn)證與實際面積不符的情況,，沒有證或者超出的部分真的是拆遷方所說的違建，沒有補償么?《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋,，其性質(zhì),、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn),；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn),。對于未經(jīng)登記的建筑,，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定,、處理結(jié)果進行評估,。

3、分戶評估報告

經(jīng)過一系列的評估過程,，被征收人的房屋評估結(jié)果體現(xiàn)為分戶評估報告,，該分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門轉(zhuǎn)交。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字,，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字,。

如果對評估報告不滿意,，法律賦予了我們維權(quán)的機會，即評估報告下來后的10個工作日申請復(fù)核,。

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