什么是拆遷評估以及拆遷評估的作用

拆遷評估是指在拆遷公告下發(fā)之后,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房屋征收評估辦法,，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為,。

簡單來講，拆遷評估就是由一個獨立,、客觀,、公正的機構(gòu)來判斷：到底您的房屋價值幾何。這是為被拆遷戶爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎(chǔ)性程序,。

當(dāng)然了,，拆遷評估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益,。在征收過程中,，拆遷方和被拆遷方為了爭取各自最大的利益，往往會形成一種雙方都不讓步的僵局,，這就需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼,，而拆遷評估就承擔(dān)了這樣一個角色。

其實,，讓我們合理的補償不再成為泡沫的前提,，就是成功避開違法的評估報告。接下來,，我們就來為大家列舉出十個在征地拆遷中遇到的違法報告,。我們在收到評估報告后，一定要仔細檢查，看看這份決定你全部“身家”的報告究竟是不是違法的,。

其次,，評估過程中，有哪些違法的情形,？

1,、評估機構(gòu)的選擇違法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號,、抽簽等隨機方式確定,。

據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時,，根本就沒有收到任何關(guān)于選擇評估機構(gòu)的通知,，甚至評估機構(gòu)上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候,，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償,，干預(yù)評估機構(gòu)的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定,，而是采取強行“硬塞”評估機構(gòu)的做法,。這種評估報告明顯是偏向于拆遷方的。

2,、未經(jīng)實地查勘程序

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料,，做好實地查勘記錄,，并妥善保管。

所以評估人員必須到拆遷現(xiàn)場,，實際了解房屋的位置,、周遭環(huán)境等，實際查勘房屋的外觀,、建筑結(jié)構(gòu),、裝修、內(nèi)部設(shè)施等狀況,。

但在實際的評估過程中,，評估機構(gòu)入戶丈量僅僅是“走過場”而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談,，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面,，這部分的補償自然就丟失了,。甚至有些評估師采用了一種“閉門造車”的方法,。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結(jié)構(gòu),，做出了評估報告,。這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎？

3,、評估方法錯誤問題

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定,，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法,、收益法,、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估,。

也就是說，如果被征收房屋有類似房地產(chǎn)有交易案例的,，應(yīng)當(dāng)按照評估對象的市場價格,，選用市場法進行評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn),，如果在未來會有經(jīng)濟收益,，就應(yīng)該選用收益法評估，將被征收房屋的預(yù)計收益也算在補償中,；被征收房屋如果是正在施工建設(shè)的,，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，預(yù)計被征收房屋建成后的價值,。

但在實際拆遷中,，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進行分析,，而是隨意選擇某一評估方法,，進而導(dǎo)致評估價格嚴重偏低。

例如,，某地區(qū)的土地在征收后,，被開發(fā)成了商業(yè)區(qū)，因此獲得了很大的利益,。但是在拆遷時,，評估人員為了省事，僅按市場法去評估,，沒有將之后的經(jīng)濟收益算在里面,，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補償，造成了損失。

4,、房屋性質(zhì),、用途和建筑面積認定不準(zhǔn)確

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì),、用途和建筑面積,，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑,，應(yīng)當(dāng)按照市,、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估,。

在實際評估過程中,，對于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯誤認定,。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪,，將住改非認定為住宅，也會出現(xiàn)未進行實際測量就直接估算面積的情況,。

這些都是不符合法律規(guī)定的,。既然認定都是錯誤的，那么評估報告的還有什么合法性可言呢,？

5,、房屋區(qū)位補償價嚴重偏低

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。

其中，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位,、用途,、權(quán)利性質(zhì)、檔次,、新舊程度,、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn),；“被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”是指在評估時點的平均交易價格,。

由于房屋的價格除了受市場眾多因數(shù)影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數(shù)的影響,，所以在評估中應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途以及建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度以及評估時當(dāng)?shù)胤课莸钠骄灰變r格等因素，根據(jù)房屋的具體實況給出合理的補償,。

但在實際評估過程中,，評估機構(gòu)往往會直接采用當(dāng)?shù)匮a償政策中實際的規(guī)定，把不同區(qū)位,、用途、結(jié)構(gòu)的房屋定為同一個價格,。在這種情況下,，評估機構(gòu)完全淪為拆遷方手中的一個工具，只是填寫個數(shù)字而已,，形同虛設(shè),，毫無價值可言。

被征收房屋的區(qū)位,、用途,、權(quán)利性質(zhì)、檔次,、新舊程度,、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)都是不同的,，怎么能評估出一樣的補償價格,？

6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估

法律明確規(guī)定,，對于被拆遷房屋的裝修價值賠償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決,，協(xié)商不成的應(yīng)該另行評估。但在實踐中,，拆遷方大多都只對房屋進行評估,，不會對裝修另外評估，這就會導(dǎo)致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償,。

7,、未依法經(jīng)注冊估價師簽字

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規(guī)定：整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章,。不得以印章代替簽字,。

在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張某某評估公司的評估單,，上面既沒有評估師的簽字,，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規(guī),、不合法的評估報告是不具有法律效力的,，如果被拆遷人對該評估結(jié)果有異議時很難提起相關(guān)法律程序,。

8、評估機構(gòu)沒有給付完整的估價報告

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價報告應(yīng)做到全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實,、推理過程和結(jié)論,，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套,；估價報告應(yīng)包括下列部分：l封面,；2目錄；3致委托方函,；4估價師聲明,；5估價的假設(shè)和限制條件；6估價結(jié)果報告,；7估價技術(shù)報告,；8附件。

但是,，實踐中,，評估機構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，沒有提供完整的估價報告,。單單一個結(jié)果如何讓被拆遷戶信服呢,？

9、沒有依法出具分戶評估報告

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果,。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

這就意味著,，評估結(jié)束后,，被拆遷戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒謶粼u估報告。但實踐中,，被拆遷戶只看到了整體評估報告,，卻沒有收到分戶評估報告；部分被拆遷戶得到了分戶評估報告,，其內(nèi)容也極不完整,，通常只有表格一張，極其簡單,。這兩種情況都是嚴重違法的,。

10、拆遷評估報告未依法送達

法律規(guī)定評估報告應(yīng)依法送達,，一般是直接送達,，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達，并有證明人員在場,，且記錄在案,；特殊情況才可以郵寄送達或公告送達,。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的,。例如,，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時，會直接將評估報告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉(zhuǎn)交,，這些方式都是不合法的,。

房屋評估不合理如何應(yīng)對？

事實上,，在房屋評估過程中,，上述幾種違法情形并不鮮見。由于房屋評估結(jié)果對于我們獲得補償金額的多少有著重要的影響,。所以大家一定要小心，在沒有確定評估報告的合法性之前,，千萬不要簽字,！

為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平,、公正的評估,，我們愛土拆遷律師團建議大家：

1、在評估過程中,，及時行使自己的合法權(quán)利

例如：積極參與選定評估公司,、配合評估人員入戶查勘、對評估報告不滿及時提起復(fù)核程序,、對于評估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報等,。

2、在收到違法的評估報告之后,，積極維護權(quán)益

(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內(nèi),，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復(fù)核評估,；

(2)對復(fù)核結(jié)果仍有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定；

(3)鑒定意見出具后,，被征收人對補償仍有異議的,，可通過對房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請行政復(fù)議或6個月內(nèi)提起行政訴訟來維權(quán)。

以上就是評估過程中十種違法情形的知識科普,，希望廣大拆遷戶記住,，千萬別上當(dāng)。對于評估報告不合理之處,，勇敢提出異議,，維護自己的合法權(quán)益,。

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