點(diǎn)評(píng)：
1.國(guó)土資源部姜大明部長(zhǎng)的這個(gè)發(fā)言這幾天被很多媒體解讀,，很快人的理解是土地放開(kāi)供應(yīng)了，房子多了,，房?jī)r(jià)要降了,。
2.仔細(xì)讀一下就知道，姜部長(zhǎng)的這個(gè)發(fā)言是“研究”,，從研究到形成文件,，再到下發(fā)執(zhí)行，是需要時(shí)間的,，不確定性很強(qiáng),。只能說(shuō)政府意識(shí)到了目前土地供給的一些弊端，需要逐步進(jìn)行改革,。
3. “深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”,。這個(gè)說(shuō)法的目的是讓集體所有制的土地上建設(shè)的小產(chǎn)房納入監(jiān)管，作為城市的租賃住房,。這種房子只租不售,，不會(huì)對(duì)政府主導(dǎo)的商品房造成沖擊,，也不會(huì)對(duì)政府的賣(mài)地收入造成影響。小產(chǎn)權(quán)房由于動(dòng)了政府土地財(cái)政的奶酪,，與政府在爭(zhēng)奪蛋糕,，所以短時(shí)間內(nèi)不可能轉(zhuǎn)正，作為租賃住房是多贏的局面,。
4. “非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”主要是讓企業(yè)承擔(dān)建設(shè)租賃住房的重任,，增加城市租賃住房的供給數(shù)量。這些土地上建設(shè)的房子,，很難作為商品房出售,，只能出租，因此并不能增加商品房的供給數(shù)量,。
5.城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的問(wèn)題短時(shí)間內(nèi)依然無(wú)解,，宅基地的流通還需要很長(zhǎng)的路要走。
6.中國(guó)的大城市還在快速發(fā)展,，需要大量的資金支持城市建設(shè),，土地財(cái)政是城市建設(shè)資金的重要來(lái)源，短時(shí)間內(nèi)無(wú)解,，大城市商品房的價(jià)格還會(huì)長(zhǎng)期上漲,，直到城市化完成。


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我知道很多人想聽(tīng)什么,，“土地放開(kāi)供應(yīng)了,，房?jī)r(jià)要降了”！
省省吧,，里面寫(xiě)得這么清楚的事,，怎么還有人YY呢。這次所謂“放開(kāi)”,，是為了解決“住”的問(wèn)題,，而不是“房?jī)r(jià)”問(wèn)題。
其實(shí)就兩點(diǎn)：
1,、“深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”,。這不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正了，其實(shí)就是小產(chǎn)權(quán)房可以由政府承認(rèn)對(duì)外出租,。ZF說(shuō)要大力推廣租賃，自己搞不定房源了，打起了農(nóng)民叔叔主意,。
2,、“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”。這個(gè)是說(shuō),，企業(yè)獲得的產(chǎn)業(yè)用地,，本來(lái)不允許建設(shè)住宅，現(xiàn)在經(jīng)過(guò)政府核準(zhǔn)后給企業(yè)員工建設(shè)住宅,，可以出租或有條件出售,。如果出售，基本上取得完全產(chǎn)權(quán),、再次出售,，肯定有很高門(mén)檻的，覆蓋面估計(jì)很小,。
最后也強(qiáng)調(diào)了“城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地口子不開(kāi),嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院,、私人會(huì)館”。
嗯,，就是這么簡(jiǎn)單的事------農(nóng)村宅基地上會(huì)蓋一些公共租賃房,；某些大企業(yè)的核心員工，也許可以獲得一些長(zhǎng)租,、或是低價(jià)買(mǎi)一些雖然有產(chǎn)權(quán)但很久也不一定能上市賣(mài)的房屋,。


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宅基地是不可以自由買(mǎi)賣(mài)的。

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制,。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使,。任何單位和個(gè)人不得侵占,、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,。國(guó)家為了公共利益的需要,，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度,。但是,，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外?！?br>杜勛虎at
www.snt123.com 和O網(wǎng)頁(yè)鏈接,，
　　國(guó)家出臺(tái)的政策也規(guī)定，非農(nóng)業(yè)人口是不能到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地,。因?yàn)檗r(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán),，沒(méi)有收益、處分的所有權(quán),。宅基地的所有權(quán)是歸村集體享有的,。我國(guó)《土地管理法》也規(guī)定了“一戶(hù)一宅”,，即一個(gè)農(nóng)戶(hù)只能擁有一處宅基地。嚴(yán)禁外村農(nóng)民到本村購(gòu)買(mǎi)宅基地,，即使簽署宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議,，也會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。



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各界對(duì)“政府將不再壟斷住房供地”新聞非常激動(dòng),，似乎很快房?jī)r(jià)就能穩(wěn)定,，甚至下滑。
杠桿游戲覺(jué)得不能太樂(lè)觀,。
1,、注意措辭，是將研究,，而不是說(shuō)明天或明年,，地方政府就不再壟斷土地供應(yīng)
不妨看一下新華社的原文：
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明15日說(shuō)，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變,、符合規(guī)劃條件下,，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),，推動(dòng)建立多主體供應(yīng),、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居,。
意思說(shuō)的很清楚,，是研究，而不是很快即施行,。什么時(shí)候研究,，研究多久，研究具體結(jié)果是啥,，都不知道,？當(dāng)然，在建設(shè)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,、多供應(yīng)主體,、多渠道保障租購(gòu)并舉的大背景下，肯定很快會(huì)有些動(dòng)作,。



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這個(gè)話(huà)題一下子就成熱點(diǎn)了,。很多人會(huì)問(wèn)，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降呢,？
嗯,，很多人就是想知道，房?jī)r(jià)是不是要降了。很遺憾,，不會(huì),。

政府的這項(xiàng)政策,，其實(shí)指向性非常明顯,，那就是解決人們住的問(wèn)題，但是不準(zhǔn)炒,，不準(zhǔn)炒,！老大說(shuō)過(guò)的。
解決住的問(wèn)題有兩種方式,，一種是解放部分土地,，蓋租賃房，租賃房屋增加,，能讓更多人住得起,；另一種是解決人們自住的問(wèn)題，自有用地,，集體用地或者宅基地,，可以蓋成房子，分配或者低價(jià)賣(mài)給特定的人群,。比如說(shuō),，村集體的房子就留給村民。這樣很大一部分人的居住品質(zhì)可以得到改善,。
但是這種房子,，沒(méi)法在市場(chǎng)上自由流通。



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宅基地不可能自由買(mǎi)賣(mài)的,。

在繼農(nóng)村生產(chǎn)用地（包括山林,、池塘、草場(chǎng)）施行“三權(quán)分置”之后,，宅基地也被分為三個(gè)層級(jí)的權(quán)利：1,、所有權(quán)，這是農(nóng)村集體的,；2,，資格權(quán)，是第一輪承包時(shí)形成的,；3,，使用權(quán)。

也就是說(shuō),，擁有農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶(hù),，他獲得其實(shí)是“資格權(quán)”。他可以把這個(gè)權(quán)利退還給農(nóng)村集體，獲得貨幣補(bǔ)償,，然后進(jìn)城生活,。也可以把使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)（比如剛剛成家、分立戶(hù)口,，但沒(méi)有宅基地的人）,，獲得一筆經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，設(shè)定一個(gè)使用期限,。這相當(dāng)于給宅基地了一個(gè)變現(xiàn)新渠道,，有利于盤(pán)活農(nóng)村資產(chǎn)，增加農(nóng)民收入,。


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我知道你問(wèn)這個(gè)想干啥,。
1. 拿城里一個(gè)廁所的錢(qián)，到農(nóng)村買(mǎi)十棟,，然后一夜翻十倍,，屌絲逆襲，以后躺著吃租,，過(guò)上了剝削階級(jí)的生活,。
2. 農(nóng)村房子也能入市了，城里的房子要“斷崖式下跌了吧”,？一個(gè)房東跪求我三折買(mǎi)他的房子,，另一個(gè)房東說(shuō)我兩折，你驕傲的一昂頭：兩折,？呸,，一折我也不買(mǎi)，餓死你這個(gè)人渣,！

可惜哦,，即便這個(gè)想法成行，所有權(quán),、建房權(quán),、使用權(quán)也是分離的。
這意味著：
1. 城里人不能買(mǎi)農(nóng)村的房子,，只有農(nóng)村戶(hù)口可以,。


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中央政府推出全面放開(kāi)居住用地新政，主要是想通過(guò)政策之手,，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng),，并且通過(guò)盤(pán)活城市周邊巨大的農(nóng)村存量宅基地，加快房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展,，以便更好的滿(mǎn)足人們的居住需求,。這乃是政府,、民間資本、農(nóng)民,、租房客的多贏局面,。

發(fā)展租賃市場(chǎng)，才是關(guān)鍵,，跟房?jī)r(jià)漲跌并無(wú)實(shí)質(zhì)性關(guān)鍵,！


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什么叫權(quán)屬不變？意思就是非住宅和宅基地類(lèi)型土地還是不能參與住宅開(kāi)發(fā),？那么,，問(wèn)題重點(diǎn)就是，非房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)發(fā)「非國(guó)有住宅土地」的開(kāi)發(fā),，既村企可以名正言順、在宅基地上開(kāi)發(fā)住宅,？問(wèn)題是,，真正值錢(qián)的地方，房企還是會(huì)想盡辦法參與進(jìn)來(lái)吧,？而且,，造住宅還是房企比非房企專(zhuān)業(yè)吧？


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1.非房地產(chǎn)企業(yè)可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，但現(xiàn)階段肯定不是商品房的開(kāi)發(fā),。之前費(fèi)了好大勁才把一批央企趕出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

2.宅基地自由買(mǎi)賣(mài)是不可能的,，自主蓋房租賃也不可能,。明確說(shuō)了，嚴(yán)禁城里人去農(nóng)村買(mǎi)地建房,，個(gè)人沒(méi)有參與資格,。肯定是國(guó)家和集體一起統(tǒng)籌,。?


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可以自由買(mǎi)賣(mài),？想多了。仔細(xì)看看詳解：實(shí)行所有權(quán),、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán),，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán),，適度放活宅基地使用權(quán)。說(shuō)得直白點(diǎn),，所有權(quán)依然屬于集體,，集團(tuán)是誰(shuí)？你懂的。你買(mǎi)賣(mài)的也只有使用權(quán),，資格權(quán),。而這一可能性還需要宅基地具備上市的條件。


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不壟斷不等于自由開(kāi)發(fā)土地,，不壟斷的基礎(chǔ)是嚴(yán)格監(jiān)管,，把多主體供應(yīng)住房多渠道供地的制度扎緊，輔之嚴(yán)格監(jiān)管應(yīng)該是一種模式,。不要夢(mèng)想房地產(chǎn)市場(chǎng)成為自由市場(chǎng),，特別是集體土地類(lèi)別的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定改變自然經(jīng)濟(jì)、不流通的現(xiàn)狀,，才會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)全面健康發(fā)展,。


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非房地產(chǎn)企業(yè)所指依然泛泛，只要不是房地產(chǎn)企業(yè)都可以獲得土地使用權(quán)用于實(shí)現(xiàn)其居住功能,。當(dāng)然包括農(nóng)民,、城里人等自然人或非房地產(chǎn)企業(yè)的法人。不是摳字眼,，好像就是這個(gè)意思,。權(quán)屬?zèng)]變，供需的矛盾會(huì)轉(zhuǎn)向爭(zhēng)奪資格權(quán)?


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不懂這是什么意思,，我們老家的農(nóng)村土地都是畫(huà)好的,，該種地的種地，該山林的是山林,，該建房子居住的地方是居住的,，居住地建房子都是隨便建，自由的……這里所謂的自由真不懂什么意思?


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相關(guān)文件明確規(guī)定,，農(nóng)村宅基地不允許自由買(mǎi)賣(mài),，只是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)有限度的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞘?a href=http://mzt333.com/flzs/6677.html >戶(hù)籍更是禁止參與。如果想在農(nóng)村擁有住房的途徑,，只有去農(nóng)村租賃住宅,。?


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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)上市，農(nóng)民人均收入增長(zhǎng),，未來(lái)農(nóng)村社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,。農(nóng)民有可能打一場(chǎng)翻身仗。農(nóng)村戶(hù)口越來(lái)越值錢(qián),。但是這將是幾代人之后的事情,，與你與我并無(wú)關(guān)！?


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政府絕對(duì)不會(huì)允許大量城市人口去農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)宅基地這種情況發(fā)生,。但會(huì)允許少量的,，附帶各種嚴(yán)苛前提條件的宅基地買(mǎi)賣(mài),，所以不必考慮做宅基地方面的做大動(dòng)作。?


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勿過(guò)分解讀相關(guān)政策,，記住住房不炒緊跟時(shí)代步伐,，還指望變賣(mài)祖產(chǎn)投機(jī)取巧發(fā)財(cái)？還是老實(shí)點(diǎn)自?huà)唛T(mén)前雪,，勿添亂,。?


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都要通過(guò)文件和相關(guān)部門(mén)審批的流程手續(xù)吧，不遞交審核流程視為無(wú)效交易吧?


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原文是政府或?qū)⒉辉賶艛嘧》抗┑?，不是沒(méi)有或這個(gè)字眼了,。?


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沒(méi)有完成城市化前私下交易不靠譜，城市化定型后估計(jì)可以合法交易,。?


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不可以,。因?yàn)閼椃ㄅc城市土地管理法及相關(guān)法律法規(guī)條例規(guī)定。?


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憲法與土地法及條例告訴你,，宅基地不允許上市自由買(mǎi)賣(mài),。?


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土地政策很靈活，適合各個(gè)區(qū)域的土地供給和需求的平衡,！?


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這不意味著土地所有制的改變，宅基地不可以自由買(mǎi)賣(mài),。?


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想多了,。農(nóng)村土地確權(quán)和流轉(zhuǎn)是執(zhí)政根基，動(dòng)會(huì)大亂,。?


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宅基地需要符合條件的,，不是每一個(gè)人都可以。?


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想多了,，進(jìn)入市場(chǎng)和自由買(mǎi)賣(mài)是完全兩碼事,。?


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農(nóng)村宅基地誰(shuí)去那？說(shuō)的是城中村的宅基地吧?


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當(dāng)然不可以買(mǎi)賣(mài),，這是執(zhí)政之本?