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1.國(guó)土資源部姜大明部長(zhǎng)的這個(gè)發(fā)言這幾天被很多媒體解讀，很快人的理解是土地放開供應(yīng)了,，房子多了,，房?jī)r(jià)要降了。
2.仔細(xì)讀一下就知道,，姜部長(zhǎng)的這個(gè)發(fā)言是“研究”,，從研究到形成文件，再到下發(fā)執(zhí)行,，是需要時(shí)間的,，不確定性很強(qiáng)。只能說政府意識(shí)到了目前土地供給的一些弊端,，需要逐步進(jìn)行改革,。
3. “深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。這個(gè)說法的目的是讓集體所有制的土地上建設(shè)的小產(chǎn)房納入監(jiān)管,，作為城市的租賃住房,。這種房子只租不售，不會(huì)對(duì)政府主導(dǎo)的商品房造成沖擊,，也不會(huì)對(duì)政府的賣地收入造成影響,。小產(chǎn)權(quán)房由于動(dòng)了政府土地財(cái)政的奶酪，與政府在爭(zhēng)奪蛋糕,，所以短時(shí)間內(nèi)不可能轉(zhuǎn)正,，作為租賃住房是多贏的局面。
4. “非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”主要是讓企業(yè)承擔(dān)建設(shè)租賃住房的重任,，增加城市租賃住房的供給數(shù)量,。這些土地上建設(shè)的房子，很難作為商品房出售,，只能出租,，因此并不能增加商品房的供給數(shù)量。
5.城市居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地的問題短時(shí)間內(nèi)依然無解,，宅基地的流通還需要很長(zhǎng)的路要走,。
6.中國(guó)的大城市還在快速發(fā)展，需要大量的資金支持城市建設(shè),，土地財(cái)政是城市建設(shè)資金的重要來源,，短時(shí)間內(nèi)無解,，大城市商品房的價(jià)格還會(huì)長(zhǎng)期上漲，直到城市化完成,。


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我知道很多人想聽什么,，“土地放開供應(yīng)了，房?jī)r(jià)要降了”,！
省省吧,，里面寫得這么清楚的事，怎么還有人YY呢,。這次所謂“放開”,，是為了解決“住”的問題，而不是“房?jī)r(jià)”問題,。
其實(shí)就兩點(diǎn)：
1,、“深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。這不是說小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正了,，其實(shí)就是小產(chǎn)權(quán)房可以由政府承認(rèn)對(duì)外出租,。ZF說要大力推廣租賃，自己搞不定房源了,，打起了農(nóng)民叔叔主意,。
2,、“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”,。這個(gè)是說，企業(yè)獲得的產(chǎn)業(yè)用地,，本來不允許建設(shè)住宅,，現(xiàn)在經(jīng)過政府核準(zhǔn)后給企業(yè)員工建設(shè)住宅，可以出租或有條件出售,。如果出售,，基本上取得完全產(chǎn)權(quán)、再次出售,，肯定有很高門檻的,，覆蓋面估計(jì)很小。
最后也強(qiáng)調(diào)了“城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開,嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院,、私人會(huì)館”,。
嗯，就是這么簡(jiǎn)單的事------農(nóng)村宅基地上會(huì)蓋一些公共租賃房,；某些大企業(yè)的核心員工,，也許可以獲得一些長(zhǎng)租、或是低價(jià)買一些雖然有產(chǎn)權(quán)但很久也不一定能上市賣的房屋,。


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宅基地是不可以自由買賣的,。

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有,，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使,。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償,。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度,。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外,?！?br>杜勛虎at
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　　國(guó)家出臺(tái)的政策也規(guī)定,，非農(nóng)業(yè)人口是不能到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)民宅基地,。因?yàn)檗r(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒有收益,、處分的所有權(quán),。宅基地的所有權(quán)是歸村集體享有的。我國(guó)《土地管理法》也規(guī)定了“一戶一宅”,，即一個(gè)農(nóng)戶只能擁有一處宅基地,。嚴(yán)禁外村農(nóng)民到本村購(gòu)買宅基地，即使簽署宅基地買賣協(xié)議,，也會(huì)被認(rèn)定無效,。



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各界對(duì)“政府將不再壟斷住房供地”新聞非常激動(dòng)，似乎很快房?jī)r(jià)就能穩(wěn)定,，甚至下滑,。
杠桿游戲覺得不能太樂觀。
1,、注意措辭,，是將研究，而不是說明天或明年,，地方政府就不再壟斷土地供應(yīng)
不妨看一下新華社的原文：
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明15日說,，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng),、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居。
意思說的很清楚,，是研究,，而不是很快即施行。什么時(shí)候研究,，研究多久,，研究具體結(jié)果是啥，都不知道,？當(dāng)然,，在建設(shè)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,、多供應(yīng)主體,、多渠道保障租購(gòu)并舉的大背景下,，肯定很快會(huì)有些動(dòng)作,。



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這個(gè)話題一下子就成熱點(diǎn)了。很多人會(huì)問,，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降呢,？
嗯,，很多人就是想知道，房?jī)r(jià)是不是要降了,。很遺憾,，不會(huì),。

政府的這項(xiàng)政策,，其實(shí)指向性非常明顯，那就是解決人們住的問題,，但是不準(zhǔn)炒,，不準(zhǔn)炒！老大說過的,。
解決住的問題有兩種方式,，一種是解放部分土地，蓋租賃房,，租賃房屋增加,，能讓更多人住得起；另一種是解決人們自住的問題,，自有用地,，集體用地或者宅基地，可以蓋成房子,，分配或者低價(jià)賣給特定的人群,。比如說，村集體的房子就留給村民,。這樣很大一部分人的居住品質(zhì)可以得到改善,。
但是這種房子，沒法在市場(chǎng)上自由流通,。



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宅基地不可能自由買賣的,。

在繼農(nóng)村生產(chǎn)用地（包括山林、池塘,、草場(chǎng)）施行“三權(quán)分置”之后,，宅基地也被分為三個(gè)層級(jí)的權(quán)利：1、所有權(quán),，這是農(nóng)村集體的,；2，資格權(quán),，是第一輪承包時(shí)形成的,；3，使用權(quán),。

也就是說,，擁有農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，他獲得其實(shí)是“資格權(quán)”,。他可以把這個(gè)權(quán)利退還給農(nóng)村集體,，獲得貨幣補(bǔ)償,，然后進(jìn)城生活。也可以把使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶（比如剛剛成家,、分立戶口,，但沒有宅基地的人），獲得一筆經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,，設(shè)定一個(gè)使用期限,。這相當(dāng)于給宅基地了一個(gè)變現(xiàn)新渠道，有利于盤活農(nóng)村資產(chǎn),，增加農(nóng)民收入,。


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我知道你問這個(gè)想干啥。
1. 拿城里一個(gè)廁所的錢,，到農(nóng)村買十棟,，然后一夜翻十倍，屌絲逆襲,，以后躺著吃租,，過上了剝削階級(jí)的生活。
2. 農(nóng)村房子也能入市了,，城里的房子要“斷崖式下跌了吧”,？一個(gè)房東跪求我三折買他的房子，另一個(gè)房東說我兩折,，你驕傲的一昂頭：兩折,？呸，一折我也不買,，餓死你這個(gè)人渣,！

可惜哦，即便這個(gè)想法成行,，所有權(quán),、建房權(quán)、使用權(quán)也是分離的,。
這意味著：
1. 城里人不能買農(nóng)村的房子,，只有農(nóng)村戶口可以。


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中央政府推出全面放開居住用地新政,，主要是想通過政策之手，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng),，并且通過盤活城市周邊巨大的農(nóng)村存量宅基地,，加快房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以便更好的滿足人們的居住需求,。這乃是政府,、民間資本,、農(nóng)民、租房客的多贏局面,。

發(fā)展租賃市場(chǎng),，才是關(guān)鍵，跟房?jī)r(jià)漲跌并無實(shí)質(zhì)性關(guān)鍵,！


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什么叫權(quán)屬不變,？意思就是非住宅和宅基地類型土地還是不能參與住宅開發(fā)？那么,，問題重點(diǎn)就是,，非房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)「非國(guó)有住宅土地」的開發(fā)，既村企可以名正言順,、在宅基地上開發(fā)住宅,？問題是，真正值錢的地方,，房企還是會(huì)想盡辦法參與進(jìn)來吧,？而且，造住宅還是房企比非房企專業(yè)吧,？


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1.非房地產(chǎn)企業(yè)可以從事房地產(chǎn)開發(fā),，但現(xiàn)階段肯定不是商品房的開發(fā)。之前費(fèi)了好大勁才把一批央企趕出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,。

2.宅基地自由買賣是不可能的,，自主蓋房租賃也不可能。明確說了,，嚴(yán)禁城里人去農(nóng)村買地建房,，個(gè)人沒有參與資格?？隙ㄊ菄?guó)家和集體一起統(tǒng)籌,。?


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可以自由買賣？想多了,。仔細(xì)看看詳解：實(shí)行所有權(quán),、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,，落實(shí)宅基地集體所有權(quán),，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán),。說得直白點(diǎn),，所有權(quán)依然屬于集體，集團(tuán)是誰？你懂的,。你買賣的也只有使用權(quán),，資格權(quán)。而這一可能性還需要宅基地具備上市的條件,。


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不壟斷不等于自由開發(fā)土地,，不壟斷的基礎(chǔ)是嚴(yán)格監(jiān)管，把多主體供應(yīng)住房多渠道供地的制度扎緊,，輔之嚴(yán)格監(jiān)管應(yīng)該是一種模式,。不要夢(mèng)想房地產(chǎn)市場(chǎng)成為自由市場(chǎng)，特別是集體土地類別的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定改變自然經(jīng)濟(jì),、不流通的現(xiàn)狀,，才會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)全面健康發(fā)展。


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非房地產(chǎn)企業(yè)所指依然泛泛,，只要不是房地產(chǎn)企業(yè)都可以獲得土地使用權(quán)用于實(shí)現(xiàn)其居住功能,。當(dāng)然包括農(nóng)民、城里人等自然人或非房地產(chǎn)企業(yè)的法人,。不是摳字眼,，好像就是這個(gè)意思。權(quán)屬?zèng)]變,，供需的矛盾會(huì)轉(zhuǎn)向爭(zhēng)奪資格權(quán)?


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不懂這是什么意思,，我們老家的農(nóng)村土地都是畫好的，該種地的種地,，該山林的是山林,，該建房子居住的地方是居住的，居住地建房子都是隨便建,，自由的……這里所謂的自由真不懂什么意思?


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相關(guān)文件明確規(guī)定,，農(nóng)村宅基地不允許自由買賣，只是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)有限度的轉(zhuǎn)讓,，城市戶籍更是禁止參與。如果想在農(nóng)村擁有住房的途徑,，只有去農(nóng)村租賃住宅,。?


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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)上市，農(nóng)民人均收入增長(zhǎng),，未來農(nóng)村社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,。農(nóng)民有可能打一場(chǎng)翻身仗。農(nóng)村戶口越來越值錢,。但是這將是幾代人之后的事情,，與你與我并無關(guān),！?


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政府絕對(duì)不會(huì)允許大量城市人口去農(nóng)村買賣宅基地這種情況發(fā)生,。但會(huì)允許少量的,，附帶各種嚴(yán)苛前提條件的宅基地買賣，所以不必考慮做宅基地方面的做大動(dòng)作,。?


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勿過分解讀相關(guān)政策,，記住住房不炒緊跟時(shí)代步伐，還指望變賣祖產(chǎn)投機(jī)取巧發(fā)財(cái),？還是老實(shí)點(diǎn)自掃門前雪,，勿添亂。?


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都要通過文件和相關(guān)部門審批的流程手續(xù)吧,，不遞交審核流程視為無效交易吧?


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原文是政府或?qū)⒉辉賶艛嘧》抗┑?，不是沒有或這個(gè)字眼了。?


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沒有完成城市化前私下交易不靠譜,，城市化定型后估計(jì)可以合法交易,。?


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不可以。因?yàn)閼椃ㄅc城市土地管理法及相關(guān)法律法規(guī)條例規(guī)定,。?


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憲法與土地法及條例告訴你,，宅基地不允許上市自由買賣。?


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土地政策很靈活,，適合各個(gè)區(qū)域的土地供給和需求的平衡,！?


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這不意味著土地所有制的改變，宅基地不可以自由買賣,。?


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想多了,。農(nóng)村土地確權(quán)和流轉(zhuǎn)是執(zhí)政根基，動(dòng)會(huì)大亂,。?


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宅基地需要符合條件的,，不是每一個(gè)人都可以。?


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想多了,，進(jìn)入市場(chǎng)和自由買賣是完全兩碼事,。?


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農(nóng)村宅基地誰去那？說的是城中村的宅基地吧?


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當(dāng)然不可以買賣,，這是執(zhí)政之本?