未經(jīng)批準的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否無效

國有劃撥土地是國家無償劃撥給單位或個人使用的土地,，也就是說劃撥土地無需繳納土地出讓金，這令劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有一定的特殊性,，那么,，未經(jīng)批轉(zhuǎn)的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否有效呢？

未經(jīng)批準的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否無效

1,、訟爭土地是資產(chǎn)公司以行政劃撥方式取得,，轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》和《拍賣法》的強制性規(guī)定,，故轉(zhuǎn)讓行為無效,。

2、雖然《合同法》規(guī)定了合同無效,，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,，但是一方當事人所主張的損失應該是能夠被對方當事人預見或者應當預見到。訟爭土地是增值還是貶值,，本案雙方當事人均難以預料,。

而且,，訟爭物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為無效的原因在于該行為未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，而并非資產(chǎn)公司故意阻卻合同生效,，根據(jù)民法上的誠實信用原則及司法實踐的一貫做法,，對于土地增值差價損失的補償應以土地轉(zhuǎn)讓方惡意阻卻合同生效為前提條件，故對資產(chǎn)公司訴請的土地增值差價損失部分不予支持,。

1,、劃撥土地轉(zhuǎn)讓。2004年11月,，某資產(chǎn)公司(下稱資產(chǎn)公司)取得其主管部門資產(chǎn)經(jīng)營公司及市財政局同意后,，委托拍賣公司拍賣其所有的廠房及土地使用權(quán)，建筑面積8645.97㎡,，土地面積.6㎡(下稱訟爭物業(yè)),，土地類型為劃撥。

2005年1月4日,，開發(fā)公司以人民幣2001萬元價格競得訟爭物業(yè),，并與拍賣公司簽訂《拍賣成交確認書》約定：開發(fā)公司交納的400萬元保證金轉(zhuǎn)為定金，成交后一個月內(nèi)支付成交價款的60%(合計支付成交款80%),，標的物移交后三天內(nèi),，開發(fā)公司付清余款；開發(fā)公司需另行支付1萬元給拍賣公司作規(guī)劃藍圖等資料費用,；資產(chǎn)公司負責出具辦理房地產(chǎn)過戶的相關(guān)必要文書,，過戶手續(xù)由拍賣公司協(xié)助開發(fā)公司辦理等。

2,、付款及接收土地,。2004年至2006年間，開發(fā)公司先后支付拍賣款共計人民幣2001萬元及拍賣傭金,、繪圖資料費。2006年1月23日,，拍賣公司向開發(fā)公司開具2001萬元發(fā)票及繪圖資料費1萬元收據(jù),。此外，拍賣公司還相繼向開發(fā)公司開具累計元的傭金收據(jù)及發(fā)票,。

2005年8月,、2006年9月，規(guī)劃部門向開發(fā)公司出具的相關(guān)文書均表明,，該地塊規(guī)劃用地功能為居住用地,，目前該地塊現(xiàn)狀為工業(yè)用地，可暫時維持現(xiàn)狀使用,。

3,、規(guī)劃部門一直未正式變更規(guī)劃,。訟爭物業(yè)亦無法辦理過戶手續(xù)。

2007年11月,，佛山市土地儲備中心發(fā)函,，明確訟爭土地已納入政府土地儲備。

2008年1月,，開發(fā)公司委托評估公司對訟爭土地按商業(yè)40年,、住宅70年的居住用地進行評估，評估市場總地價為人民幣6140萬元,。

4,、開發(fā)公司起訴。2008年1月,，開發(fā)公司將資產(chǎn)公司,、拍賣公司訴至佛山市中級人民法院，請求：確認《拍賣成交確認書》及其附件無效,；資產(chǎn)公司,、拍賣公司連帶返還拍賣款人民幣2001萬元、拍賣傭金人民幣元,、繪圖資料費人民幣1萬元及該三筆款項自開發(fā)公司付款日起至清償日止的利息,；資產(chǎn)公司、拍賣公司連帶賠償土地增值差價損失人民幣2500萬元及因拍賣無效給其造成的保安費,、設(shè)計費,、裝飾工程款、招商代理費,、鑒定費,、測量費、水電工程費,、律師費,、評估費損失共元。

中院一審認為：訟爭土地性質(zhì)為劃撥,，本案拍賣未依法經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,，依法無效，資產(chǎn)公司及拍賣公司應依法承擔連帶賠償責任,；合同無效造成的損失應當是可預見或應當預見到,，現(xiàn)訟爭土地是增值還是貶值，雙方當事人均難以預料,，不予支持開發(fā)公司主張的土地增值損失及未實際支出的費用,；資產(chǎn)公司及拍賣公司對于拍賣轉(zhuǎn)讓行為無效存有較大過錯，開發(fā)公司未盡審核義務也應承擔一定過錯,，故酌定資產(chǎn)公司及拍賣公司承擔80%責任,，開發(fā)公司承擔20%責任,。

據(jù)此，法院遂判決：《拍賣成交確認書》及其附件無效,；資產(chǎn)公司返還拍賣款2001萬元及從2006年1月26日起至實際還款日止的利息,；拍賣公司返還拍賣傭金元、繪圖資料費1萬元及從2006年1月26日起至實際返還日止的利息,；資產(chǎn)公司及拍賣公司連帶賠償開發(fā)公司損失人民幣.54元,。

開發(fā)公司不服一審判決，向省高院提起上訴,。

省高院二審審理后,，改判資產(chǎn)公司返還拍賣款2001萬元及從每筆款項支付之日起至實際還款日止的利息；拍賣公司返還拍賣傭金元,、繪圖資料費1萬元及從每筆款項支付之日至實際還款日止的利息,，其他維持一審判決。

【爭議焦點】

1,、《拍賣成交確認書》及其附件的效力?

2,、合同無效的法律后果及責任分擔?

3、開發(fā)公司的損失如何認定?

一,、《拍賣成交確認書》及其附件無效,。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,，應當按照國務院規(guī)定,，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?br>
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應當認定合同無效,?！?br>
《拍賣法》第6條規(guī)定：“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利?！钡?條規(guī)定：“依照法律或者按照國務院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財產(chǎn)權(quán)利，在拍賣前,，應當依法辦理審批手續(xù),。”

依《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條,、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條規(guī)定,，對劃撥土地轉(zhuǎn)讓有批準權(quán)的人民政府是指市,、縣人民政府。

本案,，資產(chǎn)公司與拍賣公司訂立委托拍賣合同,，委托拍賣訟爭物業(yè)，開發(fā)公司以人民幣2001萬元競買成功,，與拍賣公司簽訂拍賣成交確認書及其附件,。訟爭土地的使用權(quán)類型為劃撥。拍賣成交確認書及附件是資產(chǎn)公司于拍賣公司的真實意思表示,，但由于訟爭土地是資產(chǎn)公司以行政劃撥方式取得,，轉(zhuǎn)讓須報有批準權(quán)的人民政府審批同意。

然而,，本案沒有證據(jù)顯示訟爭土地的轉(zhuǎn)讓行為已獲得有批準權(quán)的人民政府批準,，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》和《拍賣法》的強制性規(guī)定，應當認定為無效,。資產(chǎn)公司辯稱已征得上級主管單位同意,，但其主管單位資產(chǎn)經(jīng)營公司并非佛山市人民政府或市國土部門，不享有法律規(guī)定的劃撥土地轉(zhuǎn)讓審批權(quán),。

故,，訟爭物業(yè)的拍賣轉(zhuǎn)讓行為依法被認定無效，由此產(chǎn)生的《拍賣成交確認書》及其附件當然無效,。

二,、合同無效的法律后果及責任分擔。

《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財產(chǎn),，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,，應當折價補償,。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的,，應當各自承擔相應的責任,。”

1,、關(guān)于返還責任,。

本案《拍賣成交確認書》及附件無效，資產(chǎn)公司及拍賣公司由此取得的拍賣款,、拍賣傭金,、繪圖資料費應予返還。2、關(guān)于連帶賠償責任,。

《拍賣法》第58條規(guī)定：“委托人違反本法第六條的規(guī)定,，委托拍賣其沒有所有權(quán)或者依法不得處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利的，應當依法承擔責任,。拍賣人明知委托人對拍賣的物品或者財產(chǎn)權(quán)利所有權(quán)或者依法不得處分的,，應當承擔連帶責任?！?br>
本案,，導致轉(zhuǎn)讓行為無效的原因并非訟爭土地納入儲備，而是資產(chǎn)公司未依法取得有批準權(quán)的人民政府批準的情況下,，委托拍賣劃撥土地,，故資產(chǎn)公司應對轉(zhuǎn)讓行為無效存在較大過錯。

拍賣公司在拍賣訟爭物業(yè)之前已知悉拍賣標的土地性質(zhì)為劃撥,。法律法規(guī)對于劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有嚴格的審批程序規(guī)定,，作為專門從事拍賣行業(yè)的拍賣公司本該熟悉相關(guān)法律規(guī)定，在接受委托和進行拍賣前應嚴格審查訟爭物業(yè)是否可以依法處分,。拍賣公司在明知訟爭物業(yè)未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批的情況下,，將訟爭物業(yè)拍賣給開發(fā)公司，依法應與資產(chǎn)公司共同承擔連帶賠償責任,。

開發(fā)公司在競買訟爭物業(yè)時未盡嚴格審查義務,，且在訟爭物業(yè)未過戶至其名下前，對訟爭物業(yè)進行開發(fā)建設(shè),，對因此產(chǎn)生的財產(chǎn)損失存在一定過錯,。

經(jīng)對比各方當事人的過錯大小，法院酌情認定資產(chǎn)公司及拍賣公司承擔80%的賠償責任,，開發(fā)公司承擔20%的責任正確,。

三、開發(fā)公司損失的認定及處理,。

1,、利息損失。

本案拍賣款人民幣2001萬元,、拍賣傭金人民幣60.03萬元及繪圖資料費人民幣1萬元,，由開發(fā)公司在拍賣前后分期支付。

故,，資產(chǎn)公司,、拍賣公司除向開發(fā)公司返還上述三筆款項外，還須就上述三筆財產(chǎn)分別支付利息給開發(fā)公司,。利息計算方法為：從每筆款項支付之日起到實際返還日止,，按銀行同期貸款利率標準計算。一審法院判決統(tǒng)一從2006年1月26日起計算利息不當，二審法院對此予以糾正正確,。

2、美食城投入損失,。

本案涉案物業(yè)雖為工業(yè)用途,，但開發(fā)公司在拍賣成交之后，就訟爭物業(yè)向規(guī)劃部門提出翻新改建做臨時商鋪開辦美食城之用的申請,。規(guī)劃部門批復同意,，并要求開發(fā)公司對訟爭物業(yè)進行規(guī)劃設(shè)計、安全鑒定等相關(guān)配套建設(shè)工作,。開發(fā)公司據(jù)此與案外人訂立《建設(shè)工程設(shè)計合同》,、《鑒定協(xié)議書》、《測繪合同》等,，并支付一定的合同對價,，包括設(shè)計費、工程款,、招商代理費,、鑒定費、測量費,、水電工程款,。

開發(fā)公司完成的上述工作是對擬受讓物的合理開發(fā)利用，其支出的款項因轉(zhuǎn)讓行為無效而轉(zhuǎn)變?yōu)樨敭a(chǎn)損失,，資產(chǎn)公司及拍賣公司應予賠償,。該部分財產(chǎn)損失，以開發(fā)公司的實際支出為準,；尚未發(fā)生的支出,，待實際發(fā)生后，開發(fā)公司可另行主張,。而且,，開發(fā)公司接管訟爭物業(yè)而支出的保安人員工資也屬于正常支出。現(xiàn)開發(fā)公司無法受讓訟爭物業(yè),，該項開支也是開發(fā)公司的實際損失,，資產(chǎn)公司、拍賣公司同樣應予賠償,。

上述因拍賣無效造成的財產(chǎn)損失共計人民幣.68元,，資產(chǎn)公司、拍賣公司向開發(fā)公司連帶賠償其中80%,，即人民幣.54元,。由于開發(fā)公司亦存在一定過錯，故其余20%由開發(fā)公司自行承擔。

3,、評估費及律師費,。

開發(fā)公司要求資產(chǎn)公司、拍賣公司連帶賠償其對涉案物業(yè)的市場價值委托評估而支付的評估費用人民幣7萬元,、律師代理費人民幣50萬元,。由于該兩項費用是開發(fā)公司提起本案的訴訟成本，與轉(zhuǎn)讓行為無效沒有直接聯(lián)系,，非開發(fā)公司因此遭受的必然損失,。

故，法院未將該評估費,、律師代理費列入轉(zhuǎn)讓無效的損失賠償項目,。

4,、土地增值差價損失,。

開發(fā)公司依據(jù)2008年1月評估公司出具的訟爭物業(yè)市場總地價為人民幣6140萬元，要求資產(chǎn)公司,、拍賣公司連帶賠償因拍賣無效給其造成的土地增值差價損失人民幣2500萬元,。

對土地增值差價損失是否列入賠償范圍，在司法實踐及理論界均有較大爭議,。

一種觀點認為：本案拍賣無效后,，資產(chǎn)公司及拍賣公司一直承諾通過補辦手續(xù)可實現(xiàn)過戶，使開發(fā)公司產(chǎn)生過戶的合理期待,。且資產(chǎn)公司,、拍賣公司一直占用拍賣款項不予退還，使開發(fā)公司喪失了以該款項購買其他土地的機會,。合同無效及土地價格上漲后,，開發(fā)公司無法取得訟爭土地，也無法以同等款項購買同等的土地,，故土地增值差價損失應作為合同信賴利益損失進行賠償,。

另一種觀點認為：雖然《合同法》規(guī)定了合同無效，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,，但是一方當事人所主張的損失應該是能否被對方當事人預見或者應當預見到,。訟爭土地是增值還是貶值，本案雙方當事人均難以預料,。因此，開發(fā)公司在本案中提出土地增值損失2500萬元,，難以為資產(chǎn)公司,、拍賣公司所預見。

而且,，訟爭物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為無效的原因在于該行為未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,，而并非資產(chǎn)公司故意阻卻合同生效,。根據(jù)民法上的誠實信用原則及司法實踐的一貫做法,，對于土地增值差價損失的補償應以土地轉(zhuǎn)讓方惡意阻卻合同生效為前提條件,。故，對資產(chǎn)公司訴請的土地增值差價損失部分不應支持,。

本案,，法院最終采納上述第二種觀點,，對開發(fā)公司提出人民幣2500萬元的土地增值差價損失未作支持。

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