《最高人民法院關于受理房屋拆遷,、補償、安置等案件問題的批復》

城市化建設,、改造項目數量日益增多,，拆遷補償安置協議糾紛層出不窮,拆遷補償安置協議糾紛怎么處理，行政補償的救濟程序有哪些呢,？行政機關如果拒絕相對人的請求或部分拒絕相對人的請求,，雙方不能就補償數額或補償方式達成協議，或相對人不服行政機關單方裁決,、決定的,，該如何救濟？

1,、對于拆遷決定或者拆遷補償安置裁決不服提起的訴訟,，在性質上屬于對行政機關的具體行政行為不服提起的行政訴訟，人民法院應當作為行政案件受理,。

2,、對于當事人達不成拆遷補償安置協議，向人民法院提起民事訴訟后,，人民法院不予受理,，告知當事人可以依法向有關行政部門申請行政裁決。

3,、當事人之間達成拆遷補償安置協議后,，一方不履行協議或者履行協議不適當的，當事人依拆遷補償安置協議提起民事訴訟的,，人民法院應當受理,。

4、對于拆遷人與被拆遷人之間未達成拆遷補償安置協議,，未經行政裁決,，而強行將被拆遷人的房屋拆除的，當事人以侵權為由向人民法院起訴的,，人民法院應當作為民事案件受理,。

由于拆遷人占比例較多的是房地產開發(fā)公司，這些部門的性質,，決定其必須追求最大利潤,，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅,，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償,，這類糾紛訴至法院的也很多,。對于補償糾紛的處理，如果拆遷安置合同有約定,，按照拆遷安置合同的約定來處理,；沒有按照合同約定來履行的一方，應承擔違約責任,。

對于作價補償，應按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結合成新結算補償的金額,，在補償時也應充分考慮地段的差異,。對于不同使用性質的房屋應有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶,。拆遷中如何認定房屋的使用性質,，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。應按拆遷房屋實際使用的性質來認定,。對于拆遷非住宅房屋造成停產,、停業(yè)的，拆遷人給予適當補償,。

對于被拆遷房屋的承租人,，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權,，對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金并賠償其損失的權利,。如果房屋所有權人進行了產權調換，承租人與原房屋所有權人之間的租賃關系應當繼續(xù)維持,。在過渡期限內,，承租人自行安排住所的，拆遷人應當支付臨時安置補助費,。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規(guī)定執(zhí)行,。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應承擔違約責任外,，還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費,。

《城市房屋拆遷管理條例》第15條規(guī)定：“拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的,，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁,，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間,，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行,。”第16條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人,、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的,，經當事人申請,，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的,，由同級人民政府裁決,。裁決應當自收到申請之日起30日內做出。當事人對裁決不服的,，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院起訴,。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的,，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行,。”此外,，對行政補償的救濟,，行政調解、行政復議,、行政訴訟也是重要的救濟渠道,。

《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償,、安置等案件問題的批復》曾規(guī)定：“公民,、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權做出的有關房屋拆遷、補償,、安置等問題的裁決不服,，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理,。拆遷人與被拆遷人因房屋補償,、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協議后,，一方或者雙方當事人反悔,，未經行政機關裁決，僅就房屋補償,、安置等問題,，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理,?！?br>
申請人向行政補償義務主體提出行政補償請求后，其請求如果被行政機關拒絕,，或不能達協議,，申請人可自行政主體拒絕補償之日或補償決定送達之日起三個月內向人民法院提起行政訴訟。行政機關應當在接到人民法院的行政補償協議書,、行政補償決定書,、行政補償決定書或者行政補償調解書生效后,，按法律文書確定的內容對行政相對人給付補償。

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