點(diǎn)評：
從2016年至今的這波樓市上漲，原因不外乎這三點(diǎn),，一是去產(chǎn)能造成的過剩產(chǎn)能就業(yè)人員失去了原來的就業(yè),，尤其是三四線城市和過剩產(chǎn)能集中度較高的城市，這些產(chǎn)業(yè)釋放出較大的就業(yè)人員,，就會流向人口較為集中的區(qū)域中心城市尋找就業(yè),。那為什么三四線城市也會跟隨上漲呢？這里就是有一部分是貨幣拆遷的小城鎮(zhèn)向三四線城市轉(zhuǎn)移,，為什么他們不向一二線城市轉(zhuǎn)移呢,？這也是很多貨幣拆遷的大多技能較低，年齡偏大,，轉(zhuǎn)移至區(qū)域中心城市沒有很好的途徑解決就業(yè),，所以會涌向三四線城市,。另外三四線城市的產(chǎn)能過剩也使的當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)畢業(yè)生沒有辦法回家實(shí)現(xiàn)就業(yè)，有能力的流向一線城市,，更多的流向區(qū)域中心城市,，如西南很多學(xué)生流向成都，成都房價(jià)上漲,，這部分是推動上漲的主力,。尤其成都是四川、云南北部,、陜西南部,、甘肅南部的中心，擁有近1億人群,。
二是當(dāng)?shù)卣彩浅鞘羞\(yùn)營者,，城市房價(jià)的走勢絕大部分是城市運(yùn)營者的操作。成都四周地勢平坦,，按道理是可以通過攤大餅來降低房價(jià)漲幅的,?？墒侨绻鲎屚恋剡^多，價(jià)格就不會很高,，那樣政府獲得的出讓金就會下降,，也就投入到基礎(chǔ)建設(shè)的費(fèi)用相應(yīng)下降，最后會導(dǎo)致因?yàn)榕涮撞蛔愠霈F(xiàn)的開發(fā)銷售遲緩,、爛尾現(xiàn)象出現(xiàn),，更多的透支眼前利益，后患無窮,。高地價(jià)不合理,，但是在無法識別開發(fā)商資本是否充足的條件下也是一塊試金石。
三是成都的大學(xué)較多,，諸如電子科技大學(xué),、四川大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué),、西南交通大學(xué),、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府，有幾十萬大學(xué)生,，這些大學(xué)生上學(xué)時是城市的消費(fèi)主力,，畢業(yè)是城市主流人群的凈流入，如果城市基礎(chǔ)和創(chuàng)業(yè),、創(chuàng)新氛圍營造的好就會自然吸引這些學(xué)生畢業(yè)后就地安家,，自然會推高該地區(qū)的房價(jià),。
另外國家施以的去庫存政策，普漲行情自然落不下,，造成房價(jià)上漲,。還有鎖住流動性的政策，那是深層次因素,。


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從2016年至今的這波樓市上漲,，原因不外乎這三點(diǎn)，一是去產(chǎn)能造成的過剩產(chǎn)能就業(yè)人員失去了原來的就業(yè),，尤其是三四線城市和過剩產(chǎn)能集中度較高的城市,，這些產(chǎn)業(yè)釋放出較大的就業(yè)人員，就會流向人口較為集中的區(qū)域中心城市尋找就業(yè),。那為什么三四線城市也會跟隨上漲呢,？這里就是有一部分是貨幣拆遷的小城鎮(zhèn)向三四線城市轉(zhuǎn)移，為什么他們不向一二線城市轉(zhuǎn)移呢,？這也是很多貨幣拆遷的大多技能較低,，年齡偏大，轉(zhuǎn)移至區(qū)域中心城市沒有很好的途徑解決就業(yè),，所以會涌向三四線城市,。另外三四線城市的產(chǎn)能過剩也使的當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)畢業(yè)生沒有辦法回家實(shí)現(xiàn)就業(yè)，有能力的流向一線城市,，更多的流向區(qū)域中心城市,，如西南很多學(xué)生流向成都，成都房價(jià)上漲,，這部分是推動上漲的主力,。尤其成都是四川、云南北部,、陜西南部,、甘肅南部的中心，擁有近1億人群,。
二是當(dāng)?shù)卣彩浅鞘羞\(yùn)營者,，城市房價(jià)的走勢絕大部分是城市運(yùn)營者的操作。成都四周地勢平坦,，按道理是可以通過攤大餅來降低房價(jià)漲幅的,。可是如果出讓土地過多,，價(jià)格就不會很高,，那樣政府獲得的出讓金就會下降，也就投入到基礎(chǔ)建設(shè)的費(fèi)用相應(yīng)下降,，最后會導(dǎo)致因?yàn)榕涮撞蛔愠霈F(xiàn)的開發(fā)銷售遲緩,、爛尾現(xiàn)象出現(xiàn),，更多的透支眼前利益，后患無窮,。高地價(jià)不合理,，但是在無法識別開發(fā)商資本是否充足的條件下也是一塊試金石,。
三是成都的大學(xué)較多，諸如電子科技大學(xué),、四川大學(xué),、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、西南交通大學(xué),、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府,，有幾十萬大學(xué)生，這些大學(xué)生上學(xué)時是城市的消費(fèi)主力,，畢業(yè)是城市主流人群的凈流入,，如果城市基礎(chǔ)和創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新氛圍營造的好就會自然吸引這些學(xué)生畢業(yè)后就地安家,，自然會推高該地區(qū)的房價(jià),。


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我先說下大家都知道但是不敢說的,。房價(jià)上浮都是那只看不見的手弄得,。08年房價(jià)跌的很厲害，房產(chǎn)急需通脹也就是資流,。炒房客,，拆二代都是杰作。很多人很亢奮,，我覺得如果換做任何人都會這么做,。就一個原因，要發(fā)展,。
房價(jià)漲不可怕,，可怕的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人的價(jià)值如何開發(fā)。這個啟發(fā)民智的活誰來做,，我覺得現(xiàn)在沒人做,。沒市場支持！官方很無奈,，我也只能幫大家到這里,。路建了,，招商也在做。但是人家來不來,，還得要費(fèi)口舌,。
規(guī)劃可以搭建城市職能，但是真正發(fā)展還得靠人,。當(dāng)?shù)厝?，風(fēng)氣不行，一切都白搭,。
我看過我們九江的規(guī)劃意見書,，訪問點(diǎn)擊官方界面的人很少。征求意見當(dāng)成公布看,。
各地高房價(jià),，很多人都憤青，官方不講理,，房價(jià)高,，房不漲，經(jīng)濟(jì)好嗎,？很多人又都說,，不解民。官方征求意見,，大家的意見,，方案，有幾個人去提,。
不管是出門在外的還是當(dāng)?shù)氐?，有哪幾個為發(fā)展想過。這些都是人家官方做的,。這片土地是大家的,，憑什么窮人就能耍皮無辜扮無賴。媒體三大坑,，夸張,，吐槽，引關(guān)注,！大家紛紛吐槽,，釋放情緒。不是自己做了28法則里面的8,。
我再說下,，16年房價(jià)上漲的故事，去庫存，釋放需求,。但是實(shí)際的個人剛需已經(jīng)被掏空,，是放寬還是收緊。二者輕重,。其實(shí)那段時間漲上來的房價(jià),，我看過那個時候的房價(jià)，1年翻一倍,。但是估計(jì)很難漲了,，還可能會回掉一些。


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1,、傳說中的【剛性需求】：這個當(dāng)然是基礎(chǔ),，沒有需求也就談不上價(jià)值。并且作為人們?nèi)粘Ｉ钌a(chǎn)中的必須要素,，也就被冠以了“剛性”,。特別說明一點(diǎn)的是，也正是因?yàn)檫@個“剛性”才會延展出其他眾多的因素,。

2,、認(rèn)知偏差【房價(jià)只漲不跌】：中國房地產(chǎn)行業(yè)從發(fā)展到現(xiàn)在，一直都處于“牛市”當(dāng)中,，即便經(jīng)歷類似于08年金融危機(jī)時,，也只是短暫的受挫，次年就量價(jià)齊飛（當(dāng)然跟國家調(diào)控分不開,，不過該部分僅討論市場普遍認(rèn)知）,，還多出一個名詞“報(bào)復(fù)性上漲”。也就是說,，基本上整個市場而言,，都未經(jīng)歷過行業(yè)下行的經(jīng)歷（特別是買方），那么會有這樣的認(rèn)知,，中國房價(jià)永不到的認(rèn)知偏差,。

3,、【有投機(jī)價(jià)值】：投資也好,，投機(jī)也好，目的都是為了賺錢嘛,！既然價(jià)格只漲不跌,，那就是投資成功率100%，那就無風(fēng)險(xiǎn)咯,，接下來看下回報(bào)率,，年回報(bào)率從百分之十幾到幾十都有，那還有比這更好的投資,？干實(shí)業(yè),，別傻了

4,、【杠桿介質(zhì)】：最直觀的就是去貸款，最優(yōu)質(zhì)的抵押物就是房地產(chǎn)咯,。貸款又是是什么,，就是加杠桿呀！當(dāng)然,，中國這些年一直高速發(fā)展,，在這個過程中，如果沒有金融支撐是不可能,。


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成都房價(jià)大漲的原因有很多,。

第一，成都的基本面過硬。成都是國家中心城市,，西部最有吸引力的城市,，坐擁四川8000萬人口，還是各路權(quán)貴的療養(yǎng)家園,，享樂主義者的精神故鄉(xiāng)。因此,，成都既不缺財(cái)富,，又不缺人口。

第二,，成都的政府很會炒地,。不管是“拆城”，還是打造天府新區(qū),，甚至二機(jī)場,，天府之國的掌舵人都把土地財(cái)政玩得風(fēng)生水起。雖然一度因批地過度導(dǎo)致供過于求,，樓市橫盤,，但本輪行情借勢而上，去庫存的同時,，把城市的邊界也大大拓展了,。

第三，作為綜合實(shí)力全國排名前十,，論城市魅力排名前五（有爭議）的城市,，在一線城市嚴(yán)格限購后，成都理所當(dāng)然成為資金外溢的首選目的地之一,。和成都同類的二線城市,，如南京、杭州，漲幅都不小,。


點(diǎn)評：
成都房價(jià)大漲的原因有很多,。

第一，成都的基本面過硬,。成都是國家中心城市,，西部最有吸引力的城市，坐擁四川8000萬人口,，還是各路權(quán)貴的療養(yǎng)家園,，享樂主義者的精神故鄉(xiāng)。因此,，成都既不缺財(cái)富,，又不缺人口。

第二,，成都的政府很會炒地,。不管是“拆城”，還是打造天府新區(qū),，甚至二機(jī)場,，天府之國的掌舵人都把土地財(cái)政玩得風(fēng)生水起。雖然一度因批地過度導(dǎo)致供過于求,，樓市橫盤,，但本輪行情借勢而上，去庫存的同時,，把城市的邊界也大大拓展了,。

第三，作為綜合實(shí)力全國排名前十,，論城市魅力排名前五（有爭議）的城市,，在一線城市嚴(yán)格限購后，成都理所當(dāng)然成為資金外溢的首選目的地之一,。和成都同類的二線城市,，如南京、杭州,，漲幅都不小,。


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成都房價(jià)瘋漲，既有共性因素（貨幣,、信貸,、棚改等），更有個性因素—— 地方政府的地產(chǎn)策略,，即：巧妙限購—推好房價(jià)—漲價(jià)去庫存—高位鎖住流動性。特別是，成都限購政策,，堪稱中國城市限購史上“教科書級表演”,。通過高新區(qū)和天府限購，高位回收流動性,，防止外來資金高位出逃,。然后陸續(xù)實(shí)施限貸，限價(jià),，限捂盤,，一二手倒掛，2017下半年,，成功祭出人才落戶大殺器,，政策大開大合，但每一次都體現(xiàn)了成都精致利民而又步步緊逼的智慧,。
吾愛麻將,，吾更愛房子。成都樓市,，上演瘋狂,。這個以舒適悠閑、與世無爭生活著稱的城市,，仿佛一夜之間被瘋狂的“購房熱浪”淹沒,。成都人民猛然發(fā)現(xiàn): 買房帶來的“亢奮”，遠(yuǎn)超在麻將桌上賭錢的快感——奮不顧身投入到這股買房的熱潮中去,！


點(diǎn)評：
簡單說幾句:

1,、首先，以前漲的少的要補(bǔ)漲,，這個很好理解,，看人家暴漲了羨慕，但是仔細(xì)看看有多少年沒漲過,，就明白了,；

2、看似暴漲,，其實(shí)也才漲到合理水平（甚至還稍微差點(diǎn)）,，去看看南京、杭州的價(jià)格就明白了,；

3,、成都真的很好，城市建設(shè)水準(zhǔn)一流,，地鐵規(guī)劃密密麻麻,，五環(huán)六環(huán)都是大手筆,，雙機(jī)場國際大都市配置，背靠四川8000萬人口,，各種水平應(yīng)該說不比杭州,、南京差，很多地方更強(qiáng)一些,，成都很有前途,；


點(diǎn)評：
首先，是城市發(fā)展的紅利,，作為新一線城市,，成都房價(jià)的上漲是必然，第二,，土地價(jià)格的不斷攀升,，土地價(jià)值得到確認(rèn)；第三,，在成都,，主城區(qū)的供應(yīng)不足是關(guān)鍵一點(diǎn)，近幾年,，主要的供地集中在二,，三圈層，主城區(qū)的供應(yīng)非常有限,，導(dǎo)致主城區(qū)的供應(yīng)不足,，在供嚴(yán)重小于求的情況下，主城區(qū)房價(jià)的上揚(yáng)在所難免,。以2018年7月為例,，截止目前，成都主城區(qū),，只有高新區(qū)一個項(xiàng)目供應(yīng),，如果拋開限價(jià)的因素不說，新房,，你說能不漲嗎,？


點(diǎn)評：
成都的瘋漲最直接的原因就是2016年4月份政府發(fā)文將減少主城區(qū)的土地供應(yīng)。
在以前的近10年時間內(nèi)成都都是供需兩端平衡,，而現(xiàn)在突然之間供不應(yīng)求,，房價(jià)自然上漲，加上2017年成都的人才吸引政策又更加劇了供需之間的矛盾,。
同時,，房地產(chǎn)的傳導(dǎo)效應(yīng)也慢慢的由東部城市傳遞到了西部，成都作為西部第一大城市自然而然會收到市場情緒的影響,。


點(diǎn)評：
宏觀：過去的貨幣放水,。微觀：成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，省會虹吸效應(yīng)，地方政府規(guī)劃和助推,，棚改貨幣安置,，中介和大戶推波助瀾,。,。。等?


點(diǎn)評：
西部需要一個典型,，剛好成都具備了這個條件,，加上政府人員齊心協(xié)力建設(shè)好成都，自然價(jià)格上漲水到渠成?


點(diǎn)評：
沒為什么,，去庫存去到連阿貓阿狗都翻倍了,，成都這么強(qiáng)的城市不漲是不可能的！就這么簡單,！?


點(diǎn)評：
土地出讓成本越來越高,，去庫存政策空子，給了投機(jī)者機(jī)會,，炒房哄抬房價(jià),，上杠桿爆炒?


點(diǎn)評：
成都政府發(fā)展天府新區(qū)，大量出讓土地,，同時人口回歸西部,，成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所提升?


點(diǎn)評：
控制土地出讓導(dǎo)致的階段性供應(yīng)不足、京滬領(lǐng)漲帶來的需求溢出/本地投資需求喚醒?


點(diǎn)評：
這是一種普遍現(xiàn)象,，成都跟其他城市一樣,，都是巨量資金進(jìn)入房地產(chǎn)后推高了價(jià)格。?


點(diǎn)評：
實(shí)際一句話,，土地財(cái)政政策造成的,。招拍掛價(jià)格上不去，地方政府就沒有稅收,。?


點(diǎn)評：
一二線的杯子滿了,，三四線的夜壺也能用用。?


點(diǎn)評：
資本聚集,，人口聚集,，貨幣發(fā)行量大?


點(diǎn)評：
民間有大量資金涌入房地產(chǎn)市場。?