一,、房屋價值評估與異議程序問題

堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)、人民當家作主,、依法治國有機統(tǒng)一,，體現(xiàn)了改革創(chuàng)新精神，是兩個質(zhì)量高,、分量重的好報告,，完全贊成。服務(wù)大局有力,，為維護國家安全穩(wěn)定,、推動高質(zhì)量發(fā)展提供了可靠的法治保障。堅持圍繞中心,、服務(wù)大局,，有力保障了經(jīng)濟社會發(fā)展。
司法為民有效,，人民群眾對司法公正有了更多的獲得感,。順應(yīng)社會主要矛盾的轉(zhuǎn)化，踐行以人民為中心的發(fā)展思想,，努力滿足人民群眾日益增長的多元司法需求,，切實保障了人民權(quán)益，維護了社會公平正義,。改革創(chuàng)新有力,，顯著提升了司法工作現(xiàn)代化水平。
根據(jù)《征收評估辦法》第20條,、第21條,、第22條，房屋被征收人對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)受委托作出的房屋價值評估結(jié)果有異議,，應(yīng)當向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估,；對復(fù)核評估結(jié)果有異議，應(yīng)當向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,。根據(jù)《征收評估辦法》第23條,、第24條，評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn),、土地,、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成,，評估專家委員會應(yīng)當選派成員組成專家組,，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。因此,，評估專家委員會專家組作為被征收房屋所在地房屋估價機構(gòu)最高專業(yè)技術(shù)權(quán)威,，其作出鑒定意見即視為房屋被征收人專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)尋求救濟程序的完結(jié)。由于房屋估價意見是補償決定最主要的組成部分,，房屋被征收人在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)尋求救濟未獲支持,，不妨礙其根據(jù)《征補條例》第26條第3款的規(guī)定，直接針對補償決定申請行政復(fù)議或提起行政訴訟,，且房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)復(fù)核,、評估專家委員會鑒定也不是被征收人提起行政復(fù)議或行政訴訟的前置程序。雖然法院通常不宜否定有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)依法作出的評估報告,，但司法審查的最終性決定了人民法院仍然要對評估機構(gòu)的資質(zhì),、評估程序等進行審查，以確保評估報告合法,、真實,、有效，保障被征收人合法的征收補償利益,。

二,、土地使用權(quán)的補償問題

市縣級政府征收房屋，一般是為了更有效使用土地,；“房地一致”原則決定了對房屋價值的評估必須包含土地使用權(quán)價值,。對此，《征補條例》《評估辦法》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》均有相應(yīng)規(guī)定,。如《評估辦法》第11條,、第14條規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額,。被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度,、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素,。安業(yè)案即重申：對房屋價值的評估,，必須包含土地使用權(quán),。對房屋所有權(quán)人補償內(nèi)容已經(jīng)包含了國有土地使用權(quán)補償?shù)模瑢ν瑫r收回的國有土地的土地使用權(quán)人不再單獨給予補償,。征收房屋的同時,，所占土地也應(yīng)當一并收回。

較為棘手的問題是,，如何確定劃撥土地使用權(quán)的價值，如何確定房屋未占用土地但又附屬于房屋的院落等土地的價值,。此類問題雖有一定特殊性,，但通過評估仍能確定此類房地產(chǎn)的市場價值，從而為合理補償提供基準,。由于我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記仍未全面實施,，房屋和土地的管理職權(quán)又分屬住房和土地行政管理兩個行政領(lǐng)域，房屋征收決定,、補償決定,、收繳房屋所有權(quán)證、注銷房屋登記與收繳土地使用證,、注銷土地使用權(quán)登記等行政行為,，職權(quán)主體各異，時間常有先后,，甚至可能出現(xiàn)征收補償問題尚未解決,，土地使用權(quán)已被另行出讓、頒證,，造成“一地兩證”的局面,。這些問題都屬于征收補償?shù)母诫S問題，相關(guān)行政機關(guān)應(yīng)加強溝通聯(lián)系,，盡量避免不必要的爭議,，地方政府也可以試行土地預(yù)出讓、預(yù)登記等制度,，從而避免權(quán)利主體沖突,。

實踐中，違章建筑問題認定與補償問題,，也有一定分歧,。原則上，違章建筑不應(yīng)得到補償或賠償,，但仍應(yīng)結(jié)合個案進行判斷：對于無所有權(quán)證房屋是否構(gòu)成違法建設(shè)的認定,，應(yīng)綜合考慮土地歷史使用情況和現(xiàn)狀、是否符合土地利用規(guī)劃以及有關(guān)用地政策等因素,。在補償過程中,，可綜合考慮當?shù)貙︻愃品课莸难a償政策等因素，適當補償。

三,、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償?shù)倪x擇權(quán)問題

《征補條例》第21條沿襲《拆遷條例》第23條的規(guī)定,，重申“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,?！睂嵺`中，主要存在以下難點問題,。

（一）侵犯選擇權(quán)的不利后果,。實踐中，有的市縣級政府補償決定僅明確一種補償方式,。此種做法既侵犯被征收人選擇權(quán),，也可能導(dǎo)致用地單位付出更高的補償成本，特別是在房屋價格有較大幅度上漲后,，征收單位將可能面臨以較高價格購買房屋提供給被征收人選擇的境地,。陳山河案裁判即指出：“任何人不得從自己的錯誤行為中獲益。拆遷人和相關(guān)行政機關(guān)違法實施拆遷,，導(dǎo)致被拆遷人長期未依法得到補償安置的,，房價上漲時，拆遷人和相關(guān)行政機關(guān)有義務(wù)保證被拆遷人得到公平合理的補償安置,。被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時,，拆遷人和相關(guān)行政機關(guān)無適當房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，則應(yīng)向被拆遷人支付生效判決作出時以同類房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為標準的補償款,?！贝瞬门械倪壿嫽A(chǔ)在于，被征收人（被拆遷人）從未放棄選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利,，征收單位也未能提供證據(jù)證明被征收人自愿選擇貨幣補償,，因此，不論是在征收補償程序,、還是在司法審判程序,，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利必須得到尊重。征收單位不能提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,，應(yīng)當支付與類似房地產(chǎn)價格相當?shù)难a償款,。當然，此補償款與“貨幣補償”確定方法,，存在一定差異,，且如果被征收人曾經(jīng)放棄選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，則不能再主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。于棲楚案裁判也指出：于棲楚歷經(jīng)多年訴訟仍未得到安置補償,，貴陽市住建局與拆遷人漢方公司應(yīng)依法對于棲楚的房屋進行補償或妥善安置,，因違法實施強制拆遷給于棲楚造成的其他財產(chǎn)損失，亦應(yīng)依法予以賠償,。對于此兩案的用地單位而言,，都是在征收（拆遷）時不尊重被征收人（被拆遷人）產(chǎn)權(quán)調(diào)換選擇權(quán)，最終要面臨多年后另行在市場上購買房屋以滿足被征收人（被拆遷人）的產(chǎn)權(quán)調(diào)換主張,，從而增加了安置成本,，為不尊重選擇權(quán)付出了代價。

（二）如何正確賦予被征收人選擇權(quán),?！恫疬w條例》和《征補條例》未規(guī)定補償決定應(yīng)如何表述被征收人選擇權(quán)，實踐做法十分混亂：有的僅在征收補償方案中籠統(tǒng)告知選擇權(quán)但具體選擇內(nèi)容和方式不明確,；有的限定被征收人在一定期限內(nèi)可以行使選擇權(quán)，逾期未行使的,，由征收單位擇一決定,；有的在作出補償決定前的合理期限內(nèi)，告知被征收人有選擇權(quán),，并明確告知貨幣補償?shù)木唧w金額和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋具體可識別的信息,，在一定期限內(nèi)不選擇的，補償決定只載明一種補償方式,；還有的在補償決定中同時載明兩種補償方式,，并同時明確貨幣補償金額以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的具體位置、面積等特定信息,，供被征收人選擇,。司法裁判的標準也不盡統(tǒng)一。

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償?shù)臋?quán)利必須得到尊重,；不論具體采取何種形式,，是書面還是口頭告知，都必須建立在被征收人能夠真正進行比較,、甄別,，并在此基礎(chǔ)上理性作出選擇。市縣級政府不能僅抽象告知被征收人有選擇權(quán),，而應(yīng)當提供具有具體金額的貨幣補償和已經(jīng)特定化的房屋供被征收人進行比較,、權(quán)衡和選擇?！墩餮a條例》修訂時,，應(yīng)當進一步對選擇權(quán)的行使方式作出明確規(guī)定，以保障征收和被征收人雙方權(quán)益,。理想化的選擇權(quán)模式是,，房屋征收部門在報請作出房屋征收決定的市縣級政府作出補償決定時,，除非被征收人在征收決定作出前主動放棄某種選擇外，在征收決定中就必須分別提供兩種選擇：一是貨幣補償方式,，包括房屋的安置補助費用,，被征收人不按時領(lǐng)取相關(guān)補助費用時的提存等內(nèi)容；二是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,。同時要明確,，為了防止個別被征收人故意長期不行使選擇權(quán)，導(dǎo)致征收人既要提供貨幣補償款,，又要提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的（以致該房屋長期閑置得不到有效利用）,，征收單位對被征收人在合理期限（如三個月內(nèi)）不行使選擇權(quán)的，可以單方?jīng)Q定只提供一種補償安置方式并提存,。

四,、承租人合法權(quán)益保護問題

《征補條例》未就承租人補償作專門規(guī)定。原因之一在于征收系針對房屋所有權(quán)人而非承租人,，且市場化租賃比例已遠遠高于“房改”前的公房承租,，因此繼續(xù)沿用《拆遷條例》規(guī)定承租人安置補償權(quán)并無太大必要。實踐中,，對市場化租賃情況下的承租人權(quán)益的保護,，可以在被征收人取得補償后，由其作為房屋所有權(quán)人通過協(xié)商或者民事訴訟的方式,，解決補償金分配問題,。需要說明的是，《征補條例》雖然沒有明確規(guī)定承租人安置補償?shù)臋?quán)利,，但并未排除承租人權(quán)益保障,。承租人裝飾裝修被征收房屋或者利用被征收房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，市縣級政府在確定被征收房屋價值補償金額時,，應(yīng)列明相應(yīng)的裝飾裝修費用,、承租人相應(yīng)搬遷費用、臨時安置補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補償,。市縣級政府,、房屋所有權(quán)人、承租人對相關(guān)補償金的分配無法達成一致的,，除了房屋本身價值補償可以直接支付給房屋所有權(quán)人以外,，對與承租人密切相關(guān)的裝飾裝修補償、搬遷費用,、臨時安置補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，可以考慮先予提存，并引導(dǎo)所有權(quán)人與承租人通過協(xié)商或者民事訴訟的方式解決補償金分配問題,。一些地方結(jié)合被征收人和承租人的具體情況,，將裝飾裝修補償,、搬遷費用、臨時安置補償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補償直接補償給承租人的做法,，也具有一定合理性,。