（最高法院裁判參考性案例中確定的審判規(guī)則）
1.市級(jí)政府向集體所有制企業(yè)頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證未明確記載土地性質(zhì)，亦未規(guī)定土地使用年限,，結(jié)合縣級(jí)政府頒發(fā)土地使用權(quán)證的歷史因素,，以及國(guó)有土地使用權(quán)證未規(guī)定土地使用年限符合國(guó)有劃撥土地沒(méi)有期限限制的特征，可以認(rèn)定該國(guó)有土地使用權(quán)證所涉土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地,。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則,，集體所有制企業(yè)未辦理審批、變更登記手續(xù)的,，不發(fā)生變更土地性質(zhì)的法律效果,，故該土地性質(zhì)在辦理審批、變更登記前仍為國(guó)有劃撥土地,。
2.債務(wù)轉(zhuǎn)移合同涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，出讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并辦理國(guó)有劃撥土地使用權(quán)變更登記等手續(xù),。出讓方未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,，且有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府因出讓方違法出讓國(guó)有劃撥土地行為，已經(jīng)責(zé)成相關(guān)土地管理部門(mén)收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的,，出讓方與受讓方簽訂的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同未經(jīng)審批且無(wú)法對(duì)效力進(jìn)行補(bǔ)正,，應(yīng)確認(rèn)該合同無(wú)效。
在明確受讓用地單位所需建設(shè)項(xiàng)目后,，應(yīng)報(bào)請(qǐng)市政府有關(guān)職能部門(mén)審批,。
簽訂的《協(xié)議書(shū)》合法有效，涉案土地符合轉(zhuǎn)讓條件,，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓涉案土地產(chǎn)權(quán)為由,，提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)《協(xié)議書(shū)》合法有效,，按照約定協(xié)助其辦理涉案土地使用權(quán)變更登記手續(xù),。
區(qū)級(jí)政府向集體所有制企業(yè)頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證未明確記載土地性質(zhì)與使用年限，且該集體所有制企業(yè)未辦理審批及變更登記手續(xù),，該土地使用權(quán)性質(zhì):
1.涉案土地性質(zhì)為出讓土地,，并非國(guó)有劃撥土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條,、四十五條的規(guī)定,，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、附著物在符合規(guī)定條件時(shí)，即可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用證》,，說(shuō)明涉案土地具備土地使用權(quán)出讓條件,。繳納了土地使用稅，故涉案土地性質(zhì)應(yīng)為出讓土地,。2.故該合同取得了有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意,。即使涉案國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未辦理相關(guān)手續(xù)，但根據(jù)相關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)由受讓方繼續(xù)辦理審批、變更登記手續(xù)或繳納土地出讓金等,，不能因此直接認(rèn)定債務(wù)轉(zhuǎn)移合同無(wú)效,。
1.集體所有制企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)證較為符合實(shí)際情況，且國(guó)有土地使用權(quán)證未注明土地使用年限,，符合國(guó)有劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有期限限制的特征,，故可以認(rèn)定涉案土地性質(zhì)系劃撥土地，而非出讓土地,。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，依登記發(fā)生法律效力,，將劃撥土地使用權(quán)變更為出讓土地使用權(quán)的,，不僅應(yīng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，還應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)審批,、登記手續(xù),，補(bǔ)交土地出讓金。未辦理土地使用權(quán)變更登記之前,，土地性質(zhì)仍為劃撥土地,。故此，土地使用權(quán)變更登記系土地使用權(quán)變更發(fā)生法律效力的必要條件,，未經(jīng)審批辦理變更登記不得轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán),。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定,，經(jīng)法定機(jī)關(guān)批準(zhǔn),，具備法定條件的劃撥土地可以進(jìn)行抵押，但該批準(zhǔn)程序僅適用于對(duì)劃撥土地設(shè)定抵押,，并不適用于劃撥土地變更為出讓土地的情況,。
涉案土地及地上房產(chǎn)設(shè)定抵押且相關(guān)主管部門(mén)并未給予行政處罰，以及涉案土地已經(jīng)繳納土地使用稅主張涉案土地性質(zhì)為出讓土地，并無(wú)法律依據(jù),，涉案土地性質(zhì)仍為國(guó)有劃撥土地,。
2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府經(jīng)審批同意轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依法繳納土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓,、出租劃撥土地使用權(quán)或在劃撥土地使用權(quán)上設(shè)定抵押的,，亦應(yīng)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，即與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的合同,，則該合同無(wú)效。但起訴前取得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，該合同有效。
涉案劃撥土地使用權(quán),。該協(xié)議性質(zhì)屬于債務(wù)轉(zhuǎn)移合同,，但約定內(nèi)容涉及轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地，而雙方當(dāng)事人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,，出讓劃撥土地使用權(quán)責(zé)成相關(guān)土地管理部門(mén)收回涉案劃撥土地使用權(quán),，故雙方當(dāng)事人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批簽訂《協(xié)議書(shū)》，且不能對(duì)該協(xié)議效力進(jìn)行補(bǔ)正,，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)《協(xié)議書(shū)》無(wú)效,。

【適用法律】
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理,。
國(guó)務(wù)院1990年《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條符合下列條件的,，經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司,、企業(yè),、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證,；
（三）具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金,。
轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的,，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理,。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第（二）項(xiàng)當(dāng)事人的申請(qǐng)符合下列情形之一的,，人民法院應(yīng)當(dāng)再審：
（二）原判決、裁定認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明的,；
第二百零四條人民法院應(yīng)當(dāng)自收到再審申請(qǐng)書(shū)之日起三個(gè)月內(nèi)審查，符合本法規(guī)定的,，裁定再審,；不符合本法規(guī)定的，裁定駁回申請(qǐng),。有特殊情況需要延長(zhǎng)的,，由本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)。
因當(dāng)事人申請(qǐng)裁定再審的案件由中級(jí)人民法院以上的人民法院審理,，但當(dāng)事人依照本法第一百九十九條的規(guī)定選擇向基層人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彽某?。最高人民法院、高?jí)人民法院裁定再審的案件,，由本院再審或者交其他人民法院再審,，也可以交原審人民法院再審。

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。