借名買房需要注意什么?有哪些風(fēng)險(xiǎn),，能不能規(guī)避,？需要什么證據(jù)？

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近兩年因?yàn)楦鞣N調(diào)控政策,，借名買房越來(lái)越多,！

但在現(xiàn)在法院的審判實(shí)踐中，借名買房是缺乏明確的法律指引的,！因此法院在認(rèn)定事實(shí)以及適用法律的過(guò)程中遇到了許多棘手的問題,。不僅如此，不同地方法院針對(duì)同一類型的房產(chǎn)借名登記案件處理態(tài)度和方法也存在一定的差異,。

有的法院認(rèn)為,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第十七條和第三十三條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書及不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有“絕對(duì)”的“證據(jù)力”,，不能僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書及不動(dòng)產(chǎn)登記簿確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬,，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利狀況確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證登記顯示的所有權(quán)人為誰(shuí)并不代表真正的權(quán)利所有人即為此人,?；陔p方當(dāng)事人對(duì)于案涉房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議，故應(yīng)當(dāng)依據(jù)該不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利狀況對(duì)案涉房屋的權(quán)屬予以確定,?？梢詮馁?gòu)房款的支付、房貸的償還,、承諾書,、證人證言等證據(jù)綜合分析，認(rèn)定案涉房屋的真實(shí)權(quán)利人,。故這類判決通常確認(rèn)實(shí)際出資人也就是借名人為實(shí)際所有人,，出名人即登記所有權(quán)人協(xié)助借名人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

還有的法院認(rèn)為,，綜合購(gòu)房款支付的證據(jù)以及房屋實(shí)際使用情況的事實(shí),，可認(rèn)定原、被告雙方存在借名購(gòu)買房屋的事實(shí),，實(shí)際出資人也就是借名人可以要求出名人協(xié)助將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下,。但在借名購(gòu)房關(guān)系中,，作為借名人僅有要求協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)；在轉(zhuǎn)移登記實(shí)際完成之前,，其并無(wú)案涉房屋物權(quán),；故法院對(duì)其關(guān)于確認(rèn)所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求不予支持。


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剛才說(shuō)了幾點(diǎn)看法,，再列一列北京法院對(duì)于借名買房的規(guī)定:《北京市?級(jí)??法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適?法律若?問題的指導(dǎo)意?（試?）》

第?五條　當(dāng)事?約定??以他?名義購(gòu)買房屋,，并將房屋登記在他?名下，借名?實(shí)際享有房屋權(quán)益,，借名?依據(jù)合同約定要求登記?（出名?）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，可予?持。但是,，該房屋因登記?的債權(quán)?查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,，或者涉及善意交易第三?利益的除外。
　　當(dāng)事???提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系,，但不?以證明雙?之間存在借名登記的約定,，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記?辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予?持,；其向登記?另?主張出資債權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

第?六條　借名?違反相關(guān)政策,、法規(guī)的規(guī)定,，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適?住房等政策性保障住房，并登記在他?名下,，借名?主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙?之間的約定要求登記?辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，?般不予?持,。



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借名買房本身是一件不靠譜的事情,，現(xiàn)在之所以流行，在于限購(gòu)政策導(dǎo)致很多人想買房卻沒有購(gòu)房資格,，或者自己資格用完了還想購(gòu)房,，那就出現(xiàn)了借名買房。
他的風(fēng)險(xiǎn)首先在于這是不法的行為,，買了房子名字在別人名下,，自己就很難說(shuō)的清楚，如果別人在不告知的情況下處置了該房子,，自己也很難維權(quán),。
如果是特別熟悉的親人之間，這樣的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)比陌生人之間要低,，但是依然存在因此反目的情況,。
因?yàn)榻杳I房本身就是違規(guī)的,，那么一旦出現(xiàn)問題，即使簽訂了防范風(fēng)險(xiǎn)的合同,，也可能被判定合同無(wú)效,。
所以，借名買房的事情還是能不要做就不要做?，F(xiàn)在樓市逐步穩(wěn)定下來(lái),，也沒有太大的必要著急買房，大可以等到自己社保滿了,，有了購(gòu)房資格再去買,！


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借名買房風(fēng)險(xiǎn)真的挺大的，舉個(gè)例子甲因在京社保未滿五年,，只好借乙的名字購(gòu)房結(jié)婚,，簽訂了協(xié)議，約定甲的社保滿五年有資格時(shí)乙配合過(guò)戶等等,，結(jié)果,，還沒等甲取得資格，乙因?yàn)閭鶆?wù)問題,，名下房產(chǎn)被法院查封,，但實(shí)際房產(chǎn)的所有人是甲，但這不能對(duì)抗法院的查封和強(qiáng)制執(zhí)行,。借名買房一定要謹(jǐn)慎,，因?yàn)椴粌H要關(guān)注出借人是否具有購(gòu)房資格、是否符合貸款條件等政策因素,，還要考慮他的經(jīng)濟(jì)狀況,，這都是很難預(yù)見的問題。借名買房關(guān)系不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行,，在房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),，只能另案起訴提交大量證據(jù)，要求其賠償相應(yīng)損失,。


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借名購(gòu)買房產(chǎn)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)主要包括:
1,、房屋產(chǎn)權(quán)登記人反悔要求收回房屋;
2、因房屋登記人負(fù)債導(dǎo)致房產(chǎn)被查封或執(zhí)行;
3,、登記人去世后,其繼承人對(duì)借名購(gòu)房?jī)?nèi)容不知情或不認(rèn)可借名;
4,、實(shí)際人要處置房產(chǎn)時(shí),登記產(chǎn)權(quán)人不或找不到;
5、其他政策法律風(fēng)險(xiǎn)等,。
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),按《物權(quán)法》規(guī)定以登記為準(zhǔn)認(rèn)定權(quán)歸屬,。這是硬性的法律規(guī)定,基于這個(gè)原因,在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下,沒有什么文件能絕對(duì)避免借名購(gòu)買房產(chǎn)能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。


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借名買的房子，房子不是你的,！

最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房子在別人名下,，不動(dòng)產(chǎn)登記制度下意味著房子在法律上是別人的，而不是你的,，房本在你手里也影響別人處分房子,，人家該賣還能賣，這要導(dǎo)出去兩手,，花一億買的房子也是要不回來(lái)的,。

除去房子不在你名下，還有借名買房變成借錢買房,，房子被偷偷地賣掉這類風(fēng)險(xiǎn),，總之都?xì)w結(jié)于：“遇人不淑”，識(shí)人不明,，見財(cái)起意,，死不認(rèn)賬。

我們?cè)趺崔k來(lái)避免呢,？簽合同,。借名協(xié)議，立字為據(jù),，不然就后患無(wú)窮,。


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或受限購(gòu)政策的影響，或因工作原因,，或貸款問題,，很多購(gòu)房人在買房過(guò)程中，需要借用別人的名義買房,。
借名買房的過(guò)程中有沒有風(fēng)險(xiǎn),？答案是肯定的，常見的風(fēng)險(xiǎn),，比如：
1.反悔不承認(rèn)借名買房,，出名人認(rèn)為房子就是自己的；
2.不承認(rèn)借名買房,，是借你錢買的房；借名買房還是借錢買房,？
3.房子是借給你（借名人）住的,；
4.房子就是給我買的，贈(zèng)與給我的,，而且都完成過(guò)戶了,；贈(zèng)與還是借名買房？


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1.簽署房屋"代持"合同。隋彭生民商法老師在自己《律師民法業(yè)務(wù)思維》一書中提到這份合同要有三句話:①房子是我的,；②錢是我出的,；③以你的名義。

2.支付款項(xiàng)不要走現(xiàn)金,，銀行轉(zhuǎn)賬,！銀行轉(zhuǎn)賬！后期發(fā)生糾紛可以提供流水證據(jù)呀,；

3.稅費(fèi)發(fā)票,、房產(chǎn)證、購(gòu)房合同等等一些文件自己留存,！自己留存,；

4.辦理入住,！辦理入?。∮H自入住使用,。


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律師給借名人幾點(diǎn)建議：

第一,，不管是借誰(shuí)的名（哪怕是父母兄弟姐妹或其他近親屬或摯友），一定要簽借名買房協(xié)議,，可以把借名的事實(shí)及理由和履行方式等都約定清楚,。

第二，借名人一定要盡量通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式履行全部付款義務(wù),。（現(xiàn)金等付款方式可能無(wú)法在庭審中直接證明付款,，而是否支付房款及支付全部房款又是法官審查重點(diǎn)內(nèi)容之一）


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根據(jù)《北京市?級(jí)??法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適?法律若?問題的指導(dǎo)意見（試行）》會(huì)不會(huì)出現(xiàn)這樣的場(chǎng)景；甲沒有購(gòu)房資格,，借乙的名買套房,，能不能直接向法院起訴，要求乙根據(jù)合同約定向甲辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,？如果法院判決支持,，法院的生效判決能不能突破地方政府的限購(gòu)政策？