關(guān)注涉案房屋,、土地究竟是否合法取得

無論是哪種征收拆遷，合法建筑公平補償,，違法建筑不予補償,，“半合法半不合法”的模棱兩可的建筑適當補償都是通行的做法。這既符合法律規(guī)定,，又符合我國復(fù)雜的社會現(xiàn)實。而建筑的合法與否,，主要看有沒有證：房屋所有權(quán)證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、宅基地使用權(quán)證及建房審批手續(xù),，亦或者是最新?lián)Q領(lǐng)的房證地證“二合一”的不動產(chǎn)權(quán)登記證,。如果你的房屋上述證件一個也沒有，那么在征收中被認定為違建的可能性是很大的,。你所需要的就是在征收項目啟動前積極爭取補辦證件,，在項目啟動后及時咨詢專業(yè)律師準備維權(quán)了。

總之,，大家需要明確的一點是,，自己的房屋、土地權(quán)利究竟是否合法存在,，不能憑“想當然”,。光是咱們自己認可“合法”是沒用的,，一定要政府一方認可才會有補償,。始終糾結(jié)于自己認定那套“死理”不行,，還得通過實際行動去證明它,。

房屋,、土地面積要找準

《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條規(guī)定,，房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬,、區(qū)位,、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

《征收土地公告辦法》第6條規(guī)定,，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當在征收土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù),。未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的,，其補償內(nèi)容以有關(guān)市、縣土地行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準,。

綜上可知,，無論是哪種征收拆遷項目，通過調(diào)查,、登記環(huán)節(jié)以確定準確的補償面積都是極為重要的,。被征收人若對面積存在異議，一定要在相關(guān)公示期限內(nèi)直接提出,，或者在辦理登記時直接提出自己房屋,、土地的證載面積與實際面積不符，要求征收方組織實地測量,。一旦“過了期”,，面積數(shù)據(jù)就會依據(jù)證載面積或登記簿上的面積被確定下來，除非被征收人能夠自行拿出證據(jù)證明其不實,，否則補償安置就會依據(jù)此數(shù)字計算得出,，想改就比較難了,。

對于城市房屋拆遷而言，很多時候差個幾平米的儲物間,、衛(wèi)生間,、陽臺的面積就能差出十萬元以上的補償數(shù)額來。故此,，對于面積認定被征收人一定要“每平米必爭”,，對于涉案項目征收補償方案中對不同位置“面積”的區(qū)別規(guī)定也要積極進行審查（譬如某些項目對陽臺的面積補償不附加補償系數(shù)），盡力爭取公平,、合理的征收補償,。

是否有獲取補償?shù)南鄳?yīng)主體資格要弄清

這一點，說白了就是你自己是什么性質(zhì)的人,，就依法享有相應(yīng)的補償權(quán)益,，這是我們一定要弄清楚的。

被征收人,，是指被征收房屋的所有權(quán)人,。這一概念是590號令所明確規(guī)定的。

公有房屋承租人,，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準,、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。這一概念雖590號令未提及,，但卻在各地的地方性規(guī)定中均有明確確立,。

共同居住人，是指作出房屋征收決定時,，在被征收房屋處具有常住戶口,，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,。

房屋使用人（承租人）,，是指依據(jù)房屋租賃合同實際占用房屋的單位和個人。

顯然,，不同性質(zhì)的人在征收拆遷中享有不同的權(quán)利,。一般而言，被征收人和公有房屋承租人的權(quán)利比較“全”,，有權(quán)在征收的各階段行使法規(guī)賦予其的知情權(quán),、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和復(fù)議訴訟權(quán)利,。共同居住人一般只和居住困難戶的認定及保障性住房的分配相關(guān),。

而房屋使用人尤其是普通承租人在征收中的權(quán)利更是一個存在爭議的問題。一般認為，他們是不直接與征收行為發(fā)生法律關(guān)系的,，因征收所產(chǎn)生的租賃合同無法繼續(xù)履行造成的損失一般通過與房屋所有權(quán)人的民事合同關(guān)系來加以解決。

不過凡事無絕對,。對于征收行為客觀上造成了房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的情形,，許多地方性規(guī)定都進行了補充的規(guī)定：

于2018年最新修訂的《省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》第7條規(guī)定，被征收房屋的生產(chǎn),、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的,，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失；沒有約定的,，由被征收人和生產(chǎn),、經(jīng)營的單位或個人協(xié)商分配；協(xié)商不成的,，由房屋征收部門將停產(chǎn),、停業(yè)損失補償費辦理提存公證，在當事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后再行支付,?！赌暇┦袊型恋厣戏课菡魇张c補償辦法》第34條規(guī)定，征收有租賃關(guān)系的非住宅,，租賃雙方對停產(chǎn)停業(yè)損失的承擔(dān)方式有約定的,，從其約定。沒有約定或者約定不成的,，房屋征收部門可以將有爭議部分的貨幣補償款公證提存,。《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第15條規(guī)定,，生產(chǎn)經(jīng)營者依法承租房屋進行生產(chǎn)經(jīng)營且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補償費應(yīng)當依照生產(chǎn)經(jīng)營者與被征收人的約定分配,；無約定的,，房屋征收部門可將生產(chǎn)經(jīng)營者的停產(chǎn)停業(yè)損失直接補償給生產(chǎn)經(jīng)營者。

需要補充的是,，在拆遷項目中你的身份是會隨著項目性質(zhì)的不同而有所區(qū)別的。比如在騰退項目中,，被騰退人享有的權(quán)利就會因其項目性質(zhì)為“騰退”非“征收”而有明顯縮限,，這需要當事人結(jié)合所遇到的項目情況審慎判斷,。

強制拆除只有兩種合法方式，但都必須嚴格遵守法定程序

強拆強征無疑是對被征收人權(quán)益影響最重大的事情,，也是大家內(nèi)心最恐懼,、焦慮的事情,。而事實上，簡單從法律層面來理解其中要領(lǐng)并不復(fù)雜,。

簡言之，強制拆除只在兩種情況下合法：

其一,，涉案房屋建筑合法,，征收方須作出征收補償決定或者責(zé)令交出土地決定（一個城市一個農(nóng)村,，注意區(qū)分開）,，進而申請人民法院強制執(zhí)行,，即所謂的“司法強拆（征）”；老百姓的維權(quán)要點在于對上述兩個“決定”及時提起復(fù)議或者訴訟,，將嚴重損害自身權(quán)益的決定撤銷掉,。其二,，涉案房屋建筑被認定為“不合法”，需要由規(guī)劃,、自然資源,、城管,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等有權(quán)機關(guān)依法作出責(zé)令限期拆除通知或決定，進而在作出強制拆除決定后予以行政強拆,。老百姓的維權(quán)要點在于針對責(zé)令限期拆除類文書堅決復(fù)議或者訴訟將其撤銷掉,，并積極行使陳述申辯,、要求召開聽證會等程序性權(quán)利。

簡單地講,，“合法建筑,，司法強拆,；違法建筑,，行政強拆”。請注意，這么講從嚴格的法律層面上說并不嚴謹,，但在現(xiàn)實中老百姓這樣淺顯地理解是沒有任何問題的。

而除此之外的各種誤拆（拆錯了或者在拆隔壁房屋時不小心震塌了）,、幫拆（村民自發(fā)幫助拆除,，與征收方?jīng)]關(guān)系）、偷拆（趁被征收人家中無人突然強拆，事后沒人認領(lǐng)）則毫無疑問都是違法的,，違反《行政強制法》等法定程序?qū)嵤┑膹姴鹨捕际沁`法的,，被征收人的維權(quán)要點在于及時針對強拆行為提起訴訟，要求法院判決確認強拆行為違法,，進而通過申請行政賠償?shù)耐緩絹慝@取滿意的補償利益,。

弄懂了以上4個維權(quán)基本要領(lǐng)，被征收人就能做到對即將到來的征收項目不那么焦慮,、恐懼了，至少不會那么輕易地被忽悠了,。
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