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說說北京這旮沓的司法實踐，北京作為首都,，不僅是政治,、經(jīng)濟、文化之都,，還是房價之都,，當(dāng)然對于這個說法上海、廣州可能有不同意見,，暫且這么說吧,。

在2017年看似“來真的”的限購政策出臺前，北京的房價上漲之快,，引領(lǐng)全國,，越限越長，對于一天一價的房子,，難免落入臨時加價的俗套,，很俗但是很火爆，要是說你買房沒碰到個臨時加價的,，都不好意思說自己在北京買過房,。so，結(jié)合題主設(shè)定的條件,，咱們說說,，對于半路殺出個‘程咬金“式的突發(fā)情況怎么規(guī)定的,。

首先，跳出來的如果是假程咬金,，那么滾粗,。就是說，這個所謂的老婆,，有名有實,，但是跟房子沒有關(guān)系，房子就是老公的婚前財產(chǎn),，跟你半毛錢關(guān)系沒有,，瞎折騰的一律不支持，合同繼續(xù)履行,。

其次,，跳出來的是三板斧程咬金，那么給你個面子,，商量下,，也僅此而已，因為房本一人名,，單方賣房算有效,。因為我們是這么考量的，房屋作為夫妻共同財產(chǎn)登記在夫或妻一人名下時,，買房人從房產(chǎn)證上只能看到登記方一人的名字,，無法考證房主是否結(jié)婚，也無法考證該房屋是否 還有其他共有人,。買房人出于對房產(chǎn)證登記的信任善意購買了該住房,，應(yīng)該認(rèn)定購房合同有效。


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從房屋登記的角度分析一下這個問題,。
房屋在婚后取得,，盡管只登記在夫妻一方的名下，都屬于夫妻共同財產(chǎn),，但從房屋登記來看,，共有房屋和共同財產(chǎn)是有區(qū)別的。
房屋的共有的情形包括共同共有和按份共有兩種,，所有權(quán)利人無論所占份額多少,，都登記在不動產(chǎn)登記簿，在處置房產(chǎn)時都要經(jīng)權(quán)利人同意,?；楹笕〉枚怯浽诜蚱奁渲幸环矫碌姆课荩渑渑际菦]有登記在不動產(chǎn)登記簿中,，只能稱作該房產(chǎn)的“隱性共有人”,。
所以,，在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時候，屬于共有房屋的,，權(quán)利人都必須到場確認(rèn)簽名或授權(quán)同意處分房產(chǎn)。對于夫妻共同財產(chǎn)的房屋,，登記機構(gòu)無法辨別該房屋是否存在“隱性共有人”,，如果登記為權(quán)利人的一方刻意隱瞞該房產(chǎn)存在“隱性共有人”，例如隱瞞自己的婚姻狀況,，權(quán)利人會在沒有配偶在場的情況下辦理房屋的轉(zhuǎn)移登記,，當(dāng)然配偶是可以主張自己的權(quán)利。
對登記機構(gòu)來說,，明知道房屋存在“隱性共有人”,，而沒有“隱性共有人”的同意或授權(quán)，是不會辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的,，就如問題所述情形,，雖然簽訂了房屋買賣合約，配偶明確表示不同意,，還是不能辦理轉(zhuǎn)移登記,。


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在北京 老公一個人可以賣了兩個人的房

很多人認(rèn)為，結(jié)婚以后,，雖然房子登記在一個人的名字,，但是房子是兩口子的，房屋買賣時沒有經(jīng)過老婆的同意,，老公一個人過戶不了,，過戶無效。
豈不知,，在北京,，即使房子是結(jié)婚后買的，即使房子是兩口子,，只要你的房子登記在老公一個人名下,，老公一個人就可以買賣，就可以過戶,，不需要經(jīng)過老婆同意,。在北京，只要在房產(chǎn)交易大廳申請交易的時候,，申明房子是老公單獨所有,，在表上打個勾，就可以過戶了,。
因此,，北京出現(xiàn)了不少老公賣了兩口子共有的房子,，老婆根本就不知道的事情，房子賣了之后,，買房的人過來收房,，妻子才知道，這個時候房子已經(jīng)賣給別人了,，說什么都沒有用了,。即使房子沒有過戶，只要老公簽了協(xié)議,，一般來說,，法院會判令繼續(xù)履行合同的，因為,，房產(chǎn)證上只有他一個人的名字,。
在北京，如果想要自己的房子不被一方偷著賣掉,，只有一個辦法,，那就是房產(chǎn)證上寫上兩個人的名字，這樣就能萬無一失,。


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夫妻一方出賣共有房屋是否有效,，要看兩方面的情況。

第一,，夫妻雙方共有的房屋,，出賣肯定要雙方達成一致的意見才能賣。但是對于外人來說,，誰知道賣房子是不是兩口子的一致意見呢,？萬一你們是因為反悔了才出來表演雙簧，那我買房子的權(quán)益如何保障,？所以,，如果外人不知道夫妻一方賣房，另一方不知情或不同意,，并且買房子的合同,、購房款等各種手續(xù)都是合理、合規(guī),、合法的,，那這個合同就有效。這叫保護善意第三人合法權(quán)益,。

第二,，如果夫妻一方賣房時是背著另一方，和買房人有不正當(dāng)?shù)墓串?dāng)，或者買房人知道賣房子時夫妻另一方不知情,，那這個合同就無效,。原因很簡單，這是惡意的,，損害夫妻另一方利益,。

最后，如果判定買房有效,，那夫妻另一方利益怎么保障,？利益受損一方可以向法院起訴，要求其按照共有份額進行補償,。這叫夫妻共有權(quán)利的對內(nèi)不對外，對外你們是一體的,，承擔(dān)連帶責(zé)任,，但對內(nèi)，是可以找對方追償,。法律


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《婚姻法》第17條規(guī)定,，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買或者建造的房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋為重大財產(chǎn),，非因日常生活之需要而出售房屋,，應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方平等協(xié)商，取得一致意見,。

《合同法》第51條規(guī)定,，未經(jīng)共有人同意，一方擅自出售共有財產(chǎn)的行為屬于無權(quán)處分,，除非共有人追認(rèn),，否則房屋買賣合同為無效合同，故購買夫妻共有房屋,，應(yīng)當(dāng)征得夫妻雙方一致同意,，要求雙方在買賣合同上簽字確認(rèn)。

但是,，這里存在一個特殊情況,，就是房產(chǎn)證上只寫了一個人的名字，特別是有些時候,，賣房者還謊稱未婚,，這樣購房者就有充分的理由相信，賣房者有完全處分權(quán)利,，所以簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)是有效的,，除非對方有證據(jù)證明，買方對房子是夫妻共同財產(chǎn)的情況是明知的,。




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夫妻共有房,，“這房子我不同意賣,！”有用么



夫妻共有房，在二手房買賣中是一個很常見的情況,，但是只要對方夫妻倆人歡歡喜喜的來,，歡歡喜喜的簽，還是沒問題的,。

就怕那種,，買著買著，突然跳出個人說：“這房子我不同意賣,！”


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首先,，按照物權(quán)法及不動產(chǎn)登記條例，房產(chǎn)交易以登記簿為準(zhǔn),，如果已經(jīng)向不動產(chǎn)登記部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并已經(jīng)完成登簿,，則視為交易轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成。其次,，房屋所有權(quán)是否是為夫妻共有要看產(chǎn)權(quán)取得方式,，一般說就是婚內(nèi)財產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)，婚前財產(chǎn)為單方財產(chǎn),。



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講一個老張賣房的故事

1955年,，一支由98人組成的“上海市志愿墾荒隊”到了江西。艱苦的勞作,、簡易帳篷,、稀飯?zhí)}卜干是他們每天的日常。

老張今年56歲,，是上面這支隊伍中一位知情的后代,。



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按照最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋，房屋買賣過程中出賣方以未經(jīng)其他房屋共有人允許為由要求認(rèn)定買賣合同無效的,，人民法院不予支持,。非常明星，以共同人不同意為由要求不賣的是不會獲得支持的,，是要承擔(dān)違約責(zé)任的,。


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如果從法律手續(xù)上，共有人沒有參與,，買賣當(dāng)然無效,。
產(chǎn)權(quán)共有人的概念，即共同擁有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利和處置產(chǎn)權(quán)的權(quán)利,。
如果買賣產(chǎn)權(quán)共有的房屋,，一定有產(chǎn)權(quán)人和共有人同時參與的法律手續(xù)，方為有效。


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如果從法律手續(xù)上,，共有人沒有參與,，買賣當(dāng)然無效。產(chǎn)權(quán)共有人的概念,，即共同擁有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利和處置產(chǎn)權(quán)的權(quán)利,。如果買賣產(chǎn)權(quán)共有的房屋，一定有產(chǎn)權(quán)人和共有人同時參與的法律手續(xù),，方為有效,。?


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財產(chǎn)共有人不能對抗這份合同是有法律效力！出賣人要承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任,！


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合同有效,，但如共有人反對，不能履行,，由簽約人承擔(dān)責(zé)任,。


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有效，不過要給不知情的共有人賠償,，不然苦的是買主


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夫妻共產(chǎn)一般人早有防備，隱形共產(chǎn)才是防不勝防,。


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合同有效,。無權(quán)處分不影響合同效力