二手房買賣，原房主未在約定期限將戶口遷出
2011年2月,，錢先生與王某簽訂售房協(xié)議,，約定王某將房屋作價(jià)80萬元售給錢先生,，其中77萬元為首付，3萬元為押金,，待王某三年內(nèi)遷出所有戶口即付該款,，超過三年未全部遷出，從2014年2月起,，每滿一年王某須返還押金一萬元,。2010年8月王某與其妻單某離婚，離婚后單某等3人的戶口一直空掛在涉案房屋,，無法遷出,。錢先生因此要求王某退還3萬元押金。王某不但拒絕返還,，還以戶口未全部遷出為由將錢先生告到法院,。
分析：戶口空掛對(duì)現(xiàn)房主影響輕微，或不會(huì)返還全部押金.本案錢先生與王某所簽房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示,，故合法有效,。在履行補(bǔ)充協(xié)議過程中，因單某等3人無處落戶,，王某只能通過有關(guān)部門將單某等3人的戶口空掛,，并未遷移出涉案房屋。戶口空掛與實(shí)際遷移尚有差別,，故王某在履行協(xié)議約定的戶口遷出義務(wù)上存有瑕疵。根據(jù)我國《合同法》第113條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。其包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失,，故王某應(yīng)對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雖然王某違約在先,，但是首先根據(jù)我國當(dāng)前戶籍政策,，戶口空掛只是為了解決居民的身份證和戶籍問題，不影響新入戶的房屋買受人包括動(dòng)遷在內(nèi)的任何經(jīng)濟(jì)權(quán)益,。我國《合同法》第114條規(guī)定,，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)根據(jù)違約情況支付違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法,。本案中單某等3人戶口空掛涉案房屋內(nèi),，對(duì)錢先生的權(quán)益影響較為輕微，故對(duì)于押金返還,，根據(jù)協(xié)議約定,、售房原因,、戶口空掛造成的影響綜合分析，法院會(huì)酌定王某返還押金給錢先生,，但不會(huì)全部返還,。
何律提醒：購買二手房，應(yīng)對(duì)戶口遷移問題作出明確約定,。二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟,，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍,，故對(duì)買受人要求出賣人將戶口遷出的訴訟請(qǐng)求法院不予受理,。但買受人以出賣方逾期未遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的訴求,，屬于民事案件受案范圍,。二手房買賣合同，雙方應(yīng)約定買房戶口遷出問題,，如未約定,，訴訟中買方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持,。所以,，廣大消費(fèi)者在買二手房時(shí)要對(duì)戶口遷移問題作出明確約定。對(duì)戶口遷出的約定,，應(yīng)注意到該住處除出賣人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口,，在遷出存在障礙的情況下，違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)對(duì)此明確約定,。
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