1、從民事責(zé)任角度分析

(1)對于有效合同的當(dāng)事人

任何一個買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同,，交付房屋,。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對第一買受人履行交付義務(wù),，而對其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八,、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同,、返還已付購房款及利息,、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。

(2)對于可撤銷合同的當(dāng)事人

根據(jù)《合同法》的規(guī)定,，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息,、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。

(3)對于無效合同的當(dāng)事人

無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效,，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息,、賠償損失,、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(4)二種情況下的特殊處理

第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定,，在房屋補(bǔ)償安置協(xié)議中,，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán),，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù),，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權(quán)登記,，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋,。

如果被拆遷人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同,、返還已付購房款及利息,、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。

第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形,。根據(jù)《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定,，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效,，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張其合同無效,，請求撤銷房屋所有權(quán)登記,，要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

如果善意買受人不主張上述權(quán)利,，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同,、返還已付購房款及利息、賠償損失,、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。

另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的,、集體的或者第三人的利益的,，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家,、集體所有或者返還第三人,。”因此房地產(chǎn)開發(fā)商和買受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果,，即雙方因惡意串通合同而取得的財產(chǎn),，應(yīng)收歸國家或集體所有。

2,、從行政責(zé)任角度分析

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應(yīng)處以警告,、責(zé)令限期改正,、并處2萬元以上3萬元以下罰款,。

3、從刑事責(zé)任角度分析

房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣,，在主觀上存在欺詐的故意,，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成。合同是指以非法占有為目的,，在簽訂,、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實的方法，騙取對方當(dāng)事人財物,，數(shù)額較大的行為,。

在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為,。首先在主觀上,，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當(dāng)事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同,、支付房款來獲取財物,，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物,。而在民事欺詐中,，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦妫室獠宦男衅渌贤?，但其并不具有無償占有他人財物的意圖,，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款,，其并不想非法占為已有,。其次在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮,，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時,，采取各種欺詐手段,，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義,、偽造票據(jù)等,，企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務(wù),，肆意揮霍所取得對方財物等,。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中,，房地產(chǎn)開發(fā)商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配,，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進(jìn)入履行階段,，即買受人已經(jīng)支付房款,。

根據(jù)的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯,，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時才構(gòu)成犯罪,。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》,，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大,。