申請人以登記原始資料缺少公告、權(quán)屬來源等材料為由,，認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人錯誤,，要求登記機構(gòu)撤銷登記。申請人可能提供,，也可能無法提供相關(guān)的權(quán)屬來源證明,，僅有親屬關(guān)系等繼承關(guān)系證明。很多時候登記發(fā)生在多年以前,，甚至超過20年最長訴訟時效,。由于檔案保存等原因，登記機構(gòu)難以按照復(fù)議機關(guān)或法院要求提供當(dāng)時登記合法性的依據(jù)材料,，可能被認(rèn)為登記不合法而要求撤銷登記,。不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)及操作規(guī)范沒有撤銷登記的規(guī)定，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則釋義》認(rèn)為可以按照更正登記的程序來做撤銷登記,。筆者認(rèn)為,，更正登記和撤銷登記的情形完全不同,，發(fā)生原因也不相同，難以適用,。撤銷登記并非登記類型,，從性質(zhì)上看是對錯誤行政行為的糾正，《不動產(chǎn)登記法》應(yīng)對此予以明確,，限制登記機構(gòu)擅自撤銷登記,，也要對法院由于登記瑕疵導(dǎo)致的登記錯誤予以撤銷登記予以限制，只有在登記原因無效,、不存在及違反法律,、行政法規(guī)規(guī)定的情況下方可予以撤銷登記。

一,、已經(jīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利不得擅自撤銷

目前不動產(chǎn)登記相關(guān)法律沒有撤銷登記的規(guī)定,，由于物權(quán)變動的效力是申請加登記的行為，申請人常認(rèn)為不動產(chǎn)登記是登記機構(gòu)所為,，所以登記機構(gòu)也可以撤銷登記,，很多登記機構(gòu)也有這樣的迷思。最高法院江必新副院長在2016年國土資源系統(tǒng)的一次視頻講座中提到,，登記機構(gòu)的登記行為是基于申請人提交的申請材料,，是一種程序性的行政行為。不能因為法律將登記作為物權(quán)變動的生效要件,，而錯誤地認(rèn)為財產(chǎn)權(quán)是登記機關(guān)賦予的,。物權(quán)變動的原因是當(dāng)事人之間的實質(zhì)法律關(guān)系，登記是因法律的規(guī)定成為物權(quán)變動的要件,，但對物權(quán)變動的內(nèi)容并沒有決定權(quán),。不動產(chǎn)登記機構(gòu)作出不動產(chǎn)登記的行政行為后，即具有確定力及執(zhí)行力,，并發(fā)生權(quán)利推定效力,，原登記機構(gòu)也應(yīng)受其約束，不得未經(jīng)必要的程序就撤銷登記,。這是行政法上信賴保護(hù)原則即“禁止反言”的具體應(yīng)用,，籍以維護(hù)政府行政行為的公信力，并保護(hù)善意相對人,。

所謂權(quán)利推定效力,，即不動產(chǎn)物權(quán)登記推定真實的效力，是不動產(chǎn)登記的核心效力,，在依法律行為發(fā)生物權(quán)變動的情形,，只有登記了才能發(fā)生物權(quán)變動的效力。不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了物權(quán)變動,。除非有相反證據(jù)證明,，法律推定記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。推定意味著立法者以一定的事實（推定基礎(chǔ)）直接推導(dǎo)出另外一個特定的法律要件（法律效果）,。不動產(chǎn)登記簿的推定力是一種權(quán)利推定而非事實推定,。一般而言與事實推定相同，可以通過反證推翻,。但登記的推定力是基于非訟事件的權(quán)利推定,，必須依法律程序比如更正登記或者民事訴訟程序更正，不能直接推翻其登記推定力,。

雖然不動產(chǎn)登記是行政行為,，因其牽涉到相對人的權(quán)利，法院也不能僅因為登記行為存在程序上的瑕疵而撤銷登記,。最高法行申（2017）181號判決認(rèn)為,，房屋行政登記是對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更等物權(quán)變動的確認(rèn),，登記程序存在瑕疵,，但雙方存在轉(zhuǎn)移登記的真實意思表示，不應(yīng)撤銷該頒證行為,。在 “易A等三人訴溆浦縣人民政府,、懷化市人民政府土地行政登記糾紛案”中，最高人民法院認(rèn)為,，頒證程序雖然存在一定瑕疵,，但該瑕疵不構(gòu)成嚴(yán)重程序違法，在沒有證據(jù)證明該瑕疵是不能補正的情形下,，撤銷頒證的行政行為法律依據(jù)不足,。登記機構(gòu)行政行為的瑕疵不影響物權(quán)登記的效力。

二,、行政機關(guān)只能以撤銷行政行為的方式撤銷登記

我國物權(quán)法采取債權(quán)形式主義立法模式,，沒有承認(rèn)物權(quán)行為的無因性,，物權(quán)行為（即申請登記行為）與作為原因行為的債權(quán)行為（即合同）或權(quán)屬來源證明文件同一命運,，因此只有登記原因行為無效、意思表示不存在或無效的情形才能導(dǎo)致登記無效,，法院及行政機關(guān)方可予以撤銷登記,。

原國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》并未將撤銷登記作為獨立的登記類型?！秶临Y源部辦公廳關(guān)于辦理不動產(chǎn)登記類行政復(fù)議案件有關(guān)問題的通知（試行）》認(rèn)為復(fù)議決定可以對登記行為予以撤銷登記,，應(yīng)該是考慮到目前登記機構(gòu)的能力和業(yè)務(wù)水平。由于登記機構(gòu)沒有司法認(rèn)定的權(quán)力,，無法審查和認(rèn)定登記原因行為是否具有無效或可撤銷的事實,，其審查缺乏職權(quán)上的依據(jù),。登記機構(gòu)可以依據(jù)法院認(rèn)定登記原因行為無效或撤銷的判決書予以撤銷登記，不宜由登記中心直接予以撤銷登記,。

但是往往會遇到相對人因訴訟時效屆滿或不愿向法院訴訟直接向登記機構(gòu)申請撤銷登記的情形,。不動產(chǎn)登記作為一個行政行為，如果有瑕疵,，是可以通過撤銷的方式予以糾正,。對于違法或不當(dāng)?shù)男姓袨橐约坝捎谑聦嵑头勺冞w而不宜存續(xù)的行政行為，屬于行政機關(guān)自我糾錯的權(quán)力和職責(zé),。自我糾錯的價值在于減少或者避免行政爭議的產(chǎn)生,，盡早結(jié)束行政行為效力的不確定狀態(tài)，維護(hù)行政法律關(guān)系的穩(wěn)定,，增強公眾對行政機關(guān)的認(rèn)同和信賴,。但是不動產(chǎn)登記具有特殊性，基于保護(hù)行政相對人的合理信賴?yán)婧蜏p少行政爭議產(chǎn)生的考量,，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)采取足夠?qū)徤鞯膽B(tài)度,，只有在該行政行為的瑕疵足以影響到實質(zhì)處理結(jié)果時，才采用撤銷的方式進(jìn)行糾錯,。筆者認(rèn)為,，登記機構(gòu)可以以重新作出行政行為的方式自我糾錯，即經(jīng)過調(diào)查,、詢問等程序,，發(fā)現(xiàn)確實存在登記原因無效、不存在等情況的,，確實需要撤銷登記的,，應(yīng)告知登記簿上的名義權(quán)利人聽證的權(quán)利，由登記機構(gòu)作出撤銷登記的行政決定,，登記中心予以撤銷登記,。（2018）最高法行再97號判決書認(rèn)為，雖然現(xiàn)行法律對于行政注銷行為相關(guān)程序規(guī)定中,，沒有必須舉行聽證的具體要求,，但行政機關(guān)實施具體行政行為時仍應(yīng)遵循程序正當(dāng)原則，充分保障行政相對人的知情權(quán),、申辯權(quán),。國土局未實際進(jìn)行聽證即將相對人所持國有土地使用證公告廢止，程序失當(dāng),。

三,、不動產(chǎn)登記法應(yīng)明確撤銷登記的情形和程序

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各地常有相對人對若干年前的不動產(chǎn)登記發(fā)證行為提出行政訴訟申請撤銷登記，很多申請已過20年的訴訟時效,，法院不受理,，直接找到登記機構(gòu)信訪或復(fù)議。我國的不動產(chǎn)登記制度是不斷完善的,，由于歷史原因,，90年代的不動產(chǎn)登記一般都是首次登記，帶有確權(quán)的性質(zhì),，可能存在程序上的瑕疵,，但不能以現(xiàn)在的程序和法規(guī)來要求當(dāng)年的不動產(chǎn)登記。比如在農(nóng)村土地登記中,，很多時候直接越過父母的首次登記,，將土地房屋直接登記到各個子女名字，一般當(dāng)時都有分家析產(chǎn)的約定,，權(quán)利人的具結(jié)和村委會的證明,，可信度較高。20多年過去,，另一子女提出自己也是法定繼承人但是沒有記載在登記簿上,，要求撤銷登記。從登記簿的效力看,，僅僅根據(jù)繼承關(guān)系就提出登記錯誤是不夠的,，權(quán)利推定未經(jīng)法定程序如法院判決或行政撤銷決定，登記機構(gòu)不能擅自推翻原登記結(jié)果并撤銷登記,。法諺有云,，法律不保護(hù)在權(quán)利上睡大覺的。何況經(jīng)過20多年和平和連續(xù)的占有,，即使登記簿名義權(quán)利人沒有實際權(quán)利,，在法理上已經(jīng)滿足取得時效的要件，撤銷登記要慎之又慎,，盡量不開先例破壞穩(wěn)定的法律秩序,，否則類似的案件將如洪水般淹沒不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

《不動產(chǎn)登記法》制定在即,，建議應(yīng)明確規(guī)定不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定效力,，并規(guī)范撤銷登記的情形及程序?？蓞⒖荚斗课莸怯涋k法》的規(guī)定,，將司法機關(guān),、行政機關(guān),、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等作為撤銷登記的情形。這可以看做是依囑托撤銷登記,。對是否賦予登記機構(gòu)自我糾正及撤銷登記的權(quán)力,，應(yīng)斟酌法律對登記人員的能力、審查標(biāo)準(zhǔn),、賠償責(zé)任等方面的規(guī)定確定,，嚴(yán)格限定登記機構(gòu)依職權(quán)主動對不動產(chǎn)登記簿記載予以撤銷的情形和程序，可以考慮將撤銷登記的權(quán)限上收一級,，或只能由行政復(fù)議方式方可作出,。