日常生活中,，我們所說的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,。其實(shí)“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,，是人們在社會實(shí)踐中形成的一個(gè)約定俗成的名詞。那么,，購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢,？買小產(chǎn)權(quán)房怎么簽合同？一起來看看本文,。

一,、購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

1,、小產(chǎn)權(quán)房無法辦理兩證

城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等是違法用地，所以,，是不能登記發(fā)證的,。

2、買賣合同一般無效

通常小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則,，以認(rèn)定有效為例外,，比如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的,，可以認(rèn)定合同有效,。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法,，一般被認(rèn)為無效,。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還,，不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3,、無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證,，所以，這類房子并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán),。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),，沒有所有權(quán)。因此也不能合法的過戶,，對其升值空間產(chǎn)生較大的影響,。

4、拆遷時(shí)很可能無法獲得補(bǔ)償

如果遇到國家征地拆遷,，小產(chǎn)權(quán)房很可能無法得到拆遷補(bǔ)償,。

二、要買小產(chǎn)權(quán)房怎么簽合同,？

1,、標(biāo)的要清晰

其實(shí)，在房屋買賣合同中,，標(biāo)的就是房屋,。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置、所買賣房屋的面積等內(nèi)容,，應(yīng)分別注明實(shí)得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,。另外房屋是現(xiàn)房還是期房、房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)也要說明,。

2,、預(yù)定房屋的價(jià)格及付款時(shí)間

大多新房是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元,，然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款,。二手房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣方,。

3,、明確交房期限

約定交房期限也是有必要的！賣方應(yīng)在某日期之前,，將房屋交付買方,。

4、權(quán)利擔(dān)保

購房者還應(yīng)要求賣方保證在交付房屋時(shí),，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛,，如果有由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

5,、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

買賣雙方還應(yīng)約定一些雙方認(rèn)為比較重要的事項(xiàng),。如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等,。小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的,，所以在交易的時(shí)候是很容易出現(xiàn)問題，而且是不能上市的,，如果你一定要買,，在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房買賣的時(shí)候一定要注意細(xì)節(jié)問題。