最高法商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存適用案例指導(dǎo)

張家港商品房買賣律師曹輝團(tuán)隊(duì)：商品房買賣懲罰性賠償原則與定金罰則并存,如何適用?房產(chǎn)交易中房屋買賣糾紛中常見的4大

爭議焦點(diǎn)：房屋價(jià)款的支付,、房屋及其相關(guān)證件的交付,、懲罰性賠償責(zé)任和違約責(zé)任的追究等常為爭議的焦點(diǎn)。為此,，張家港商品房買賣律師曹輝團(tuán)隊(duì)：以最高人民法院發(fā)布的房屋買賣合同糾紛典型案例為契機(jī),，提煉整理了該案例的裁判要旨和典型意義，為解決房屋買賣合同糾紛實(shí)務(wù)難點(diǎn)提供借鑒,。請看詳情： 

張某某訴某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案

（一）張家港商品房買賣律師曹輝團(tuán)隊(duì)：基本案情

原告張某某與被告某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年8月9日達(dá)成了購房意向：原告購買被告某某公司明珠花苑9號(hào)樓101號(hào)

樓房一套,，并于當(dāng)天交給被告某某公司定金50000元，當(dāng)時(shí)被告的經(jīng)辦人承諾半個(gè)月后交齊購房款即給鑰匙并給辦理房權(quán)證,。

2013年8月23日,，原告（買受人）與被告某某公司（出賣人）簽訂了購房合同，合同約定合同總價(jià)款為187 944元,，出賣人

應(yīng)于2010年8月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的商品房交付給買受人,，原告又支付給被告某某公

司購房款130000元,。后被告某某公司作為出賣人未按合同約定將原告所購樓房交付原告。

另查明,，被告出賣給原告的樓房,，被告已于2006年10月17日賣給了楊某，楊某在費(fèi)縣房管局通過產(chǎn)權(quán)登記取得了涉案樓房

的所有權(quán)證,。2008年9月8日,，楊某又將涉案樓房賣給了李某某，并到費(fèi)縣房管局辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。后費(fèi)縣公安局經(jīng)偵

大隊(duì)因被告法定代表人劉某某涉嫌刑事犯罪將其刑事拘留,。

劉某某之妻白某某與原告約定：白某某自愿籌集現(xiàn)金180 000元替被告歸還原告購房款，后費(fèi)縣公安局經(jīng)偵大隊(duì)將180 000

元購房款轉(zhuǎn)交給了原告,。因損失賠償事宜,，原告訴至本院，請求依法判令被告解除原告和被告簽訂的購房合同,，雙倍返還

原告所交購房定金50 000元,，承擔(dān)賠償責(zé)任180 000元，并由被告負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用,。

（二）張家港商品房買賣律師曹輝團(tuán)隊(duì)：裁判結(jié)果

人民法院認(rèn)為,，原告與被告某某公司于2013年8月23日簽訂的購房合同內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，為有效合同,。被告本應(yīng)

按照《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定,，履行其交付房產(chǎn)的義務(wù)。

但因合同約定的標(biāo)的物,，已被他人以合法的方式取得所有權(quán),，原告與被告某某公司簽訂的購房合同已不能履行，原告請求

解除該合同符合有關(guān)法律規(guī)定,，本院予以支持,。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給

第三人的事實(shí),，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣

人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。

被告某某公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí),，又與原告簽訂商品房買賣合同顯系不誠信行為，故原告請求被

告承擔(dān)賠償責(zé)任,，并返還定金理由正當(dāng),，符合相關(guān)法律規(guī)定,，本院予以支持。

但根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條關(guān)于定金不得超過主合同標(biāo)的額的20%規(guī)定及最高人民法院關(guān)于適用《中華

人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百二十一條關(guān)于當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的,，超過的

部分,，人民法院不予支持的規(guī)定，原,、被告約定的定金數(shù)額為50 000元過高,，以調(diào)整為37 589元（187944×20%）為宜，

其余12 411元應(yīng)視為購房款,，故原告實(shí)際支付的購房款應(yīng)為142 411元（130 000元+12 411元）,。

判決：一、被告某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告張某某損失142 411元,，返還原告張某某定金37 589元,，共計(jì)180 000元

。限本判決生效后5日內(nèi)履行完畢,。

二,、駁回原告張某某的其他訴訟請求。

（三）張家港商品房買賣律師曹輝團(tuán)隊(duì)：典型意義

本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí),，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷,、解除的懲

罰性賠償條款適用的典型案件，也是對合同法第54條中關(guān)于一方以欺詐手段使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同被撤銷的適用,。

張家港商品房買賣律師曹輝團(tuán)隊(duì)：同時(shí)本案也對商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時(shí)應(yīng)如何適用作出闡述,。商品房買賣合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限,，雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容,，并不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害,，而采取的額外保護(hù)措施,，法院對此應(yīng)予支持。