最高法商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存適用案例指導

張家港商品房買賣律師曹輝團隊：商品房買賣懲罰性賠償原則與定金罰則并存,如何適用?房產(chǎn)交易中房屋買賣糾紛中常見的4大

爭議焦點：房屋價款的支付,、房屋及其相關證件的交付,、懲罰性賠償責任和違約責任的追究等常為爭議的焦點。為此,，張家港商品房買賣律師曹輝團隊：以最高人民法院發(fā)布的房屋買賣合同糾紛典型案例為契機,，提煉整理了該案例的裁判要旨和典型意義，為解決房屋買賣合同糾紛實務難點提供借鑒,。請看詳情： 

張某某訴某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案

（一）張家港商品房買賣律師曹輝團隊：基本案情

原告張某某與被告某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年8月9日達成了購房意向：原告購買被告某某公司明珠花苑9號樓101號

樓房一套,，并于當天交給被告某某公司定金50000元，當時被告的經(jīng)辦人承諾半個月后交齊購房款即給鑰匙并給辦理房權證,。

2013年8月23日,，原告（買受人）與被告某某公司（出賣人）簽訂了購房合同,，合同約定合同總價款為187 944元，出賣人

應于2010年8月30日前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定將驗收合格的商品房交付給買受人,，原告又支付給被告某某公

司購房款130000元,。后被告某某公司作為出賣人未按合同約定將原告所購樓房交付原告。

另查明,，被告出賣給原告的樓房,，被告已于2006年10月17日賣給了楊某，楊某在費縣房管局通過產(chǎn)權登記取得了涉案樓房

的所有權證,。2008年9月8日,，楊某又將涉案樓房賣給了李某某，并到費縣房管局辦理了產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記,。后費縣公安局經(jīng)偵

大隊因被告法定代表人劉某某涉嫌刑事犯罪將其刑事拘留,。

劉某某之妻白某某與原告約定：白某某自愿籌集現(xiàn)金180 000元替被告歸還原告購房款，后費縣公安局經(jīng)偵大隊將180 000

元購房款轉(zhuǎn)交給了原告,。因損失賠償事宜,，原告訴至本院，請求依法判令被告解除原告和被告簽訂的購房合同,，雙倍返還

原告所交購房定金50 000元,，承擔賠償責任180 000元，并由被告負擔訴訟費用,。

（二）張家港商品房買賣律師曹輝團隊：裁判結(jié)果

人民法院認為,，原告與被告某某公司于2013年8月23日簽訂的購房合同內(nèi)容不違反有關法律規(guī)定，為有效合同,。被告本應

按照《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定,，履行其交付房產(chǎn)的義務。

但因合同約定的標的物,，已被他人以合法的方式取得所有權,，原告與被告某某公司簽訂的購房合同已不能履行，原告請求

解除該合同符合有關法律規(guī)定,，本院予以支持,。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給

第三人的事實,，導致合同無效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣

人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

被告某某公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，又與原告簽訂商品房買賣合同顯系不誠信行為,，故原告請求被

告承擔賠償責任,，并返還定金理由正當，符合相關法律規(guī)定,，本院予以支持,。

但根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第九十一條關于定金不得超過主合同標的額的20%規(guī)定及最高人民法院關于適用《中華

人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百二十一條關于當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的

部分,，人民法院不予支持的規(guī)定,，原、被告約定的定金數(shù)額為50 000元過高,，以調(diào)整為37 589元（187944×20%）為宜,，

其余12 411元應視為購房款，故原告實際支付的購房款應為142 411元（130 000元+12 411元）,。

判決：一,、被告某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告張某某損失142 411元，返還原告張某某定金37 589元,，共計180 000元

,。限本判決生效后5日內(nèi)履行完畢。

二,、駁回原告張某某的其他訴訟請求,。

（三）張家港商品房買賣律師曹輝團隊：典型意義

本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實，導致合同無效或者被撤銷,、解除的懲

罰性賠償條款適用的典型案件,，也是對合同法第54條中關于一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立合同被撤銷的適用。

張家港商品房買賣律師曹輝團隊：同時本案也對商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時應如何適用作出闡述,。商品房買賣合同中,，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容,，并不違背法律法規(guī)的強制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害,，而采取的額外保護措施,，法院對此應予支持。