商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定,，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議,。

商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中,，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同,。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力,。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以,，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同,，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí),，房屋并不存在或尚未建成,，所以帶有“預(yù)售”的字樣,，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同,。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積,、價(jià)款的交付方式與期限,、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量,、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定,，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù),，達(dá)到雙方的交易目的,。

商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以,，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng),。但將商品房預(yù)售合同稱(chēng)之為期貨買(mǎi)賣(mài)合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買(mǎi)賣(mài)合同,，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類(lèi)和數(shù)量,、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式,。期貨買(mǎi)賣(mài)合同具有如下主要特征：

（1）期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的,，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式而確定的；

（2）期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的是合同本身,，而不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的貨物,；

（3）期貨買(mǎi)賣(mài)的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物,，所以,，在期貨買(mǎi)賣(mài)中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的

（4）期貨買(mǎi)賣(mài)的商品必須具備數(shù)量大,、價(jià)格波動(dòng)大,、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件,，如糧食,、石油、鋼材等,。

但是,，在商品房預(yù)售合同中，

第一,，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的,，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的；

第二,，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房,，而不是合同本身；

第三,，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋,，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積,、坐落,、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征,，所以在國(guó)際慣例上,，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易,。

可見(jiàn),，商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同,，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易,，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中,，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開(kāi)始或終止根據(jù)的合同,。如果所附期限是作為合同效力開(kāi)始的根據(jù)，則該期限為延緩期限,；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù),，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中,，合同已經(jīng)成立,，但沒(méi)有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù),，也都沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù),。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開(kāi)始履行義務(wù),；在附解除期限的合同中,，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力,，雙方都已經(jīng)開(kāi)始履行自己的義務(wù),。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù),，合同終止,。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋,，這里確實(shí)存在一定的“期限”,，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋?/p>

其一,，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限,，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力,，但在期限到來(lái)時(shí),，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同,。這樣,，作為預(yù)購(gòu)方就不能取得約定的房屋。顯然,，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的,；

其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限,，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立,，但還沒(méi)有發(fā)生法律效力，只在期限到來(lái)時(shí),，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力,。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購(gòu)方支付一定的定金或房款,。顯然,，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢?jiàn),，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買(mǎi)賣(mài)合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限,，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間,。

商品房預(yù)售合同不是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同

在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款,，這種作法類(lèi)似于分期付款買(mǎi)賣(mài),，但它不是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同。其原因有三：

一是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買(mǎi)受方,，這樣才能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受方的經(jīng)濟(jì)目的,。可見(jiàn),，分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物,。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中,；

二是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受方在接受標(biāo)的物后,，尚有二期以上的價(jià)款需要支付；但商品房預(yù)售合同中,，預(yù)購(gòu)方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部?jī)r(jià)款,，也可以在取得房屋前分期支付價(jià)款,。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款,；

三是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的功能在于出賣(mài)方向買(mǎi)受方融資,，以滿(mǎn)足買(mǎi)受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買(mǎi)受方向出賣(mài)方融資,，以滿(mǎn)足出賣(mài)方資金不足的需要,。

綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同,、期貨買(mǎi)賣(mài)合同,、附期限買(mǎi)賣(mài)合同、分期付款買(mǎi)賣(mài)合同,。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性,，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同,，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同,。這類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同僅是在交貨期限方面與一般買(mǎi)賣(mài)合同有所區(qū)別，而在合同的訂立,、貨物價(jià)格的確定,、履行地點(diǎn)等方面與一般買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨,，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。