商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定,，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方,，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中,，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同,；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力,。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同,，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同,，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行,。商品房預(yù)售合同在成立之時，房屋并不存在或尚未建成,，所以帶有“預(yù)售”的字樣,，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因為：在商品房預(yù)售合同中,，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的坐落與面積,、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限,、房屋的質(zhì)量,、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同,，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行,，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的,。

商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋,，所以，房屋的交付期限一般都很長,。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的,。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量,、交貨期限和地點等的合同,，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：

（1）期貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的,，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的,；

（2）期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物,；

（3）期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn),，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以,，在期貨買賣中,，極少有進(jìn)行實物交割的

（4）期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大,、便于儲存,、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食,、石油,、鋼材等。

但是,，在商品房預(yù)售合同中,，

第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的,，而不是通過公開競價的方式確定的,；

第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房,，而不是合同本身,；

第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋,，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能,；第四，由于房屋的面積,、坐落,、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征,，所以在國際慣例上,，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易,。

可見,，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同,，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易,，以維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序。

商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中,，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同,。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù),，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù),，則該期限為解除期限,。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立,，但沒有發(fā)生法律效力,，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù),。只是在期限到來時,，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中,，合同不僅已經(jīng)成立,，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù),。在期限到來時,，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止,。在商品房預(yù)售合同中,，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”,，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”,。因為：

其一，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限,，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立,，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來時,，商品房預(yù)售合同終止效力,，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣,，作為預(yù)購方就不能取得約定的房屋,。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的,；

其二,，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立,，但還沒有發(fā)生法律效力,，只在期限到來時，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣,，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款,。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求,?？梢姡唐贩款A(yù)售合同并不是附期限的買賣合同,。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間,。

商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預(yù)售合同中,，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣,，但它不是分期付款買賣合同,。其原因有三：

一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的,?？梢姡制诟犊钯I賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實存在的物,。但在商品房預(yù)售合同中,，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中；

二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后,，尚有二期以上的價款需要支付,；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款,，也可以在取得房屋前分期支付價款,。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款,；

三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資,，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資,，以滿足出賣方資金不足的需要,。

綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同,、期貨買賣合同,、附期限買賣合同、分期付款買賣合同,。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性,，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同,。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別,，而在合同的訂立、貨物價格的確定,、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別,。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。