年后樓市逐漸回溫，深圳二手房成交量也連續(xù)三周上揚,。
在二手房買賣的交易過程中,，卻總是難免出現(xiàn)各種各樣的矛盾糾紛。新浪樂居《買房大講堂》欄目邀請了律師周爭鋒,，來為網(wǎng)友講解二手房交易中有哪些陷阱,，以及如何規(guī)避。

二手房買賣糾紛產(chǎn)生的原因有哪些,？

周爭鋒律師認為,，原因只有一個——房價上漲。
房價較為平穩(wěn)的時候,，違約糾紛較少,；但一旦出現(xiàn)暴漲，房價短時間內(nèi)翻番,，極容易導致買家或賣家違約,。330和104新政之后出現(xiàn)的違約潮就是很好的佐證,。

購買二手房，可能會遇到哪些陷阱,？

1
誤買查封房
按照正常的二手房交易流程,，在雙方簽訂買賣合同前，中介需要通過自家公司系統(tǒng)登陸不動產(chǎn)登記中心的系統(tǒng)查詢下房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,，確保房產(chǎn)沒有查封能夠正常交易,。
買賣雙方自己也可以通過公眾號按揭?guī)突蜻诉苏曳緼PP，在知道房產(chǎn)證號和產(chǎn)權(quán)人的情況下,，實時查詢深圳房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息,。對于購買二手期房的買家，要和業(yè)主一塊帶上身份證和預售合同,，到深圳不動產(chǎn)登記中心查詢下是否被查封,。
2
是不是和真正的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同
房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭議。比如存在代持約定或夫妻雙方在法院的離婚調(diào)解書中約定,，房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記的一方單獨所有的情況,。
大白話講就是，房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人實際上已經(jīng)不是實際產(chǎn)權(quán)人,，他人已經(jīng)通過訴訟或仲裁的方式取得生效的確權(quán)判決,，成了真正的房產(chǎn)權(quán)利人，而登記的產(chǎn)權(quán)人私下出售房產(chǎn),。在房屋的產(chǎn)權(quán)問題上買家尤其要注意，一定要現(xiàn)場看房落實清楚實際居住人的身份,。
3
裁決過戶的房產(chǎn)是否被鎖定禁止交易
2010年深圳實行限購政策后,，有些原本不符合深圳市購房政策的買家，通過虛假訴訟裁決過戶的方式購買到了房產(chǎn),。最近這兩年當年一手操辦這事的人出事了,，牽涉出一大批這樣的房產(chǎn)，被政府機關(guān)內(nèi)部鎖定不允許交易,。
這樣的內(nèi)部鎖定,，在遞件過戶前，買賣雙方和中介均不知情,，這就要求買賣合同簽訂前發(fā)現(xiàn)賣家出售的房產(chǎn)證上注明是通過訴訟方式取得的,，需要和業(yè)主本人去不動產(chǎn)登記中心的查詢窗口現(xiàn)場核實能不能正常的交易。
4
保留有關(guān)代理人具有代理權(quán)的證據(jù)
買家需要保留一份公證委托書的原件,，在看到公證委托書原件后保留一份公證委托書的復印件,，能清晰體現(xiàn)公證處委托書的編號，并要求中介公司和代理人在復印件上簽字注明和原件一致,，確保買賣合同合法有效,。
5
買賣合同中贖樓費用,、納稅方式約定不明
依據(jù)深圳二手房的交易慣例，交易過程中的手續(xù)費和稅費基本上約定由買家承擔,。但問題是雙方在買賣合同中往往未就手續(xù)費和稅費的最高限額作出約定,，只是約定贖樓費和稅費由買家承擔，這彈性就很大,。舉個例子,，一個不到300萬的房產(chǎn)，業(yè)主給出的贖樓費票據(jù)是36.8萬,。
為了避免在合同履行過程中,，賣家在贖樓費和稅費上做文章，最好約定贖樓費和稅費的最高限額,，約定在合同履行過程中超出事先約定的部分由賣家自行承擔,。
6
學位是否已使用
很多買家是奔著房產(chǎn)的好學位去的，雙方在協(xié)商的時候口頭有承諾但是沒有落實到合同上,，導致過戶后發(fā)現(xiàn)學位已經(jīng)被使用,，再想依據(jù)買賣合同追究對方的違約責任，缺乏合同依據(jù),，且賣家的違約成本很低,。
建議直接在合同中約定出現(xiàn)學位被他人占有問題，買家有權(quán)解除合同,，合同解除后前后二次交易過程中產(chǎn)生的費用均由賣家承擔,。
7
誤買兇宅
按照傳統(tǒng)民俗習慣，出售房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡的事件,，此類房屋通常被稱為兇宅,。對于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應告知買方的重要事實，法律沒有進一步規(guī)定,，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售,，或出現(xiàn)價值貶損。
買家在碰到筍盤的時候,，了解下具體的原因,，避免誤買兇宅。
8
慎重辦理高評高貸
2015年房價經(jīng)過一輪暴漲以后,，導致首付增加,；而104新政又導致二套首付直接上升至5成。很多人攢不夠首付,，可能會去做高評高貸（指在房屋買賣,，在辦理貸款的過程中，將房屋評估價提高,，從而達到高額度的貸款）,，這甚至逐漸成為買房的標配,。
辦理高評高貸前要對該項操作的風險有所研判，一旦業(yè)主反悔拒絕配合或銀行發(fā)現(xiàn)買家存在高貸拒絕審批貸款,，買家需要在合同約定時間內(nèi)一次性付款購買,，不然就構(gòu)成違約。
即便是需要辦理高評高貸也不要和中介一塊隱瞞業(yè)主辦理,，在有業(yè)主參與配合的情況下,，高評高貸的法律責任法院在處理糾紛時不會全部讓買家承擔。當然,，沒有一次性付款能力,，最好不要玩高評高貸。
9
落實實際使用人和房產(chǎn)的關(guān)系
實地查看有幾個好處,，避免出現(xiàn)賣家隱瞞房產(chǎn)存在長期租約的情況,；避免里面居住的是和業(yè)主有糾紛的上一個買家；避免業(yè)主在房間內(nèi)違法改擴建等
10
約定贖樓和過戶的最后時間
一般的銀行貸款承諾書約定的時間是3個月,，業(yè)主遲遲贖樓不能,，在銀行政策大調(diào)整的時候，貸款承諾書到期后銀行可能不同意再予以延展,。
借名額買房：三成首付的機會只有一個

依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，首先推定登記產(chǎn)權(quán)人為房產(chǎn)的物權(quán)權(quán)利人。一旦登記權(quán)利人私下處分該房產(chǎn)或被其他人主張權(quán)利（登記產(chǎn)權(quán)人離婚配偶訴訟分割財產(chǎn),、死亡后繼承人繼承財產(chǎn),、私自辦理抵押給他人、登記產(chǎn)權(quán)人自身存在債務被債權(quán)人申請法院依法查封,、私自出售他人等）,，實際產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就需要通過訴訟的方式保護，且前提是實際產(chǎn)權(quán)人必須具備購房資格,。
代持關(guān)系一定要有具體明確書面協(xié)議，寫明坐落位置準確唯一的房子的所有權(quán)是甲的,，由甲出資用乙的名義購買,，房產(chǎn)的所有權(quán)益均有甲方承受。
值得注意的是,，需要有被借名人夫妻雙方簽字確認,，最大限度的避免出現(xiàn)糾紛。實際產(chǎn)權(quán)人要保留全部房產(chǎn)購房時的文件原件（購房合同,，監(jiān)管協(xié)議,，貸款合同，傭金收據(jù)有些傭金收據(jù)直接可以讓中介開給實際產(chǎn)權(quán)人）,，保留出資轉(zhuǎn)賬憑據(jù),，不要用現(xiàn)金,、、支付寶,，也不要再通過其他人轉(zhuǎn)賬支付,。
對于代持人也就是被借名人而言，答應給人代持前要站在自己的角度權(quán)衡下利弊,，對代持期間可能存在的風險要有清晰的認識,，避免出現(xiàn)實際購房人不支付按揭款導致自己的征信出現(xiàn)問題，還要對代持關(guān)系維持的時間做出約定,。
現(xiàn)在的現(xiàn)實情況是每個人首付三成的貸款機會只有一次,，需要考慮到把優(yōu)惠權(quán)利讓給他人了，以后買房如何辦,？這一點尤其需要考慮清楚,，特別是免費代持的。
買賣二手期房需要注意什么,？

期房,，即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房,。習慣上把在建的,、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房,。因為一手房從建設到竣工后辦理房產(chǎn)證的時間較長,，購房者可能因為種種原因需要出售已經(jīng)購買了的期房。
期房的買賣主要有二種方式,，一種是買賣雙方直接到開發(fā)商處辦理更名手續(xù),，變更買家主體；另外一種就是雙方約定待賣家辦理下來房產(chǎn)證后雙方再辦理之間的過戶手續(xù),。
提醒
買賣二手期房注意要點
1.在買賣合同中一定注明業(yè)主最遲辦理房產(chǎn)證的時間并約定違約責任,。
2.要確保業(yè)主夫妻二人簽字，在合同中約定提前交付房產(chǎn)由買家保持占有狀態(tài),，并提前辦理好物業(yè)的交接手續(xù),。
3.二手期房買賣合同在沒有房產(chǎn)證情況下辦理首期款資金監(jiān)管問題。
在沒有辦理房產(chǎn)證的情況下,，辦理首期款監(jiān)管沒有任何意義,，該房產(chǎn)在法律上還是開發(fā)商的房產(chǎn)，銀行和評估公司可能不會進行評估和貸款審核的步驟,。因為《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項明確規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房子不能交易,。
4.合同履行過程中發(fā)現(xiàn)合同的相對方違約后，守約方解約函的解約理由和程序要合法。
5.在合同履行過程中,，要保留有通知和催告對方的證據(jù),。
6.正確認識買賣合同和居間合同是兩個不同的法律關(guān)系。
買賣合同約束買賣雙方,，合同條款不約束中介方,，中介方不是買賣合同的履約主體，因此買賣雙方在簽訂買賣合同后要嚴格的按照合同約定各自履行自己的合同義務,，出現(xiàn)問題要第一時間通知對方并保留通知的證據(jù),。
聽了中介錯誤的指示而被動違約，可在首先承擔對合同另外一方的違約責任后,，向中介方索賠,，索賠的依據(jù)則是居間合同。
7.買賣沒有房產(chǎn)證的二手期房一定要格外注意,，要考慮投資與回報是否對等,。
發(fā)生糾紛要有證據(jù)保留意識

打官司主要靠證據(jù)，哪怕一條短信,、,、聊天記錄都可以作為證據(jù)，所以一定要有證據(jù)意識,。簽合同時一定要通過短信或者書面函的形式保留證據(jù),，打電話要也要錄音，為你的主張?zhí)峁┳C據(jù)支持,。證據(jù)收集意識要增強,。