年后樓市逐漸回溫,，深圳二手房成交量也連續(xù)三周上揚(yáng)。
在二手房買賣的交易過程中,，卻總是難免出現(xiàn)各種各樣的矛盾糾紛,。新浪樂居《買房大講堂》欄目邀請(qǐng)了律師周爭(zhēng)鋒，來為網(wǎng)友講解二手房交易中有哪些陷阱,，以及如何規(guī)避,。

二手房買賣糾紛產(chǎn)生的原因有哪些？

周爭(zhēng)鋒律師認(rèn)為,，原因只有一個(gè)——房?jī)r(jià)上漲,。
房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)的時(shí)候，違約糾紛較少,；但一旦出現(xiàn)暴漲,，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)翻番，極容易導(dǎo)致買家或賣家違約,。330和104新政之后出現(xiàn)的違約潮就是很好的佐證,。

購(gòu)買二手房,，可能會(huì)遇到哪些陷阱,？

1
誤買查封房
按照正常的二手房交易流程，在雙方簽訂買賣合同前,，中介需要通過自家公司系統(tǒng)登陸不動(dòng)產(chǎn)登記中心的系統(tǒng)查詢下房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,，確保房產(chǎn)沒有查封能夠正常交易。
買賣雙方自己也可以通過公眾號(hào)按揭?guī)突蜻诉苏曳緼PP,，在知道房產(chǎn)證號(hào)和產(chǎn)權(quán)人的情況下,，實(shí)時(shí)查詢深圳房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息。對(duì)于購(gòu)買二手期房的買家,，要和業(yè)主一塊帶上身份證和預(yù)售合同,，到深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢下是否被查封。
2
是不是和真正的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同
房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭(zhēng)議,。比如存在代持約定或夫妻雙方在法院的離婚調(diào)解書中約定,，房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記的一方單獨(dú)所有的情況。
大白話講就是,，房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人實(shí)際上已經(jīng)不是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,，他人已經(jīng)通過訴訟或仲裁的方式取得生效的確權(quán)判決，成了真正的房產(chǎn)權(quán)利人，而登記的產(chǎn)權(quán)人私下出售房產(chǎn),。在房屋的產(chǎn)權(quán)問題上買家尤其要注意,，一定要現(xiàn)場(chǎng)看房落實(shí)清楚實(shí)際居住人的身份。
3
裁決過戶的房產(chǎn)是否被鎖定禁止交易
2010年深圳實(shí)行限購(gòu)政策后,，有些原本不符合深圳市購(gòu)房政策的買家,，通過虛假訴訟裁決過戶的方式購(gòu)買到了房產(chǎn)。最近這兩年當(dāng)年一手操辦這事的人出事了,，牽涉出一大批這樣的房產(chǎn),，被政府機(jī)關(guān)內(nèi)部鎖定不允許交易。
這樣的內(nèi)部鎖定,，在遞件過戶前,，買賣雙方和中介均不知情，這就要求買賣合同簽訂前發(fā)現(xiàn)賣家出售的房產(chǎn)證上注明是通過訴訟方式取得的,，需要和業(yè)主本人去不動(dòng)產(chǎn)登記中心的查詢窗口現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)能不能正常的交易,。
4
保留有關(guān)代理人具有代理權(quán)的證據(jù)
買家需要保留一份公證委托書的原件，在看到公證委托書原件后保留一份公證委托書的復(fù)印件,，能清晰體現(xiàn)公證處委托書的編號(hào),，并要求中介公司和代理人在復(fù)印件上簽字注明和原件一致，確保買賣合同合法有效,。
5
買賣合同中贖樓費(fèi)用,、納稅方式約定不明
依據(jù)深圳二手房的交易慣例，交易過程中的手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)基本上約定由買家承擔(dān),。但問題是雙方在買賣合同中往往未就手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)的最高限額作出約定,，只是約定贖樓費(fèi)和稅費(fèi)由買家承擔(dān)，這彈性就很大,。舉個(gè)例子,，一個(gè)不到300萬(wàn)的房產(chǎn)，業(yè)主給出的贖樓費(fèi)票據(jù)是36.8萬(wàn),。
為了避免在合同履行過程中,，賣家在贖樓費(fèi)和稅費(fèi)上做文章，最好約定贖樓費(fèi)和稅費(fèi)的最高限額,，約定在合同履行過程中超出事先約定的部分由賣家自行承擔(dān),。
6
學(xué)位是否已使用
很多買家是奔著房產(chǎn)的好學(xué)位去的，雙方在協(xié)商的時(shí)候口頭有承諾但是沒有落實(shí)到合同上,，導(dǎo)致過戶后發(fā)現(xiàn)學(xué)位已經(jīng)被使用,，再想依據(jù)買賣合同追究對(duì)方的違約責(zé)任，缺乏合同依據(jù),，且賣家的違約成本很低,。
建議直接在合同中約定出現(xiàn)學(xué)位被他人占有問題,，買家有權(quán)解除合同，合同解除后前后二次交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用均由賣家承擔(dān),。
7
誤買兇宅
按照傳統(tǒng)民俗習(xí)慣,，出售房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡的事件，此類房屋通常被稱為兇宅,。對(duì)于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實(shí),，法律沒有進(jìn)一步規(guī)定，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售,，或出現(xiàn)價(jià)值貶損,。
買家在碰到筍盤的時(shí)候，了解下具體的原因,，避免誤買兇宅,。
8
慎重辦理高評(píng)高貸
2015年房?jī)r(jià)經(jīng)過一輪暴漲以后，導(dǎo)致首付增加,；而104新政又導(dǎo)致二套首付直接上升至5成,。很多人攢不夠首付，可能會(huì)去做高評(píng)高貸（指在房屋買賣,，在辦理貸款的過程中,，將房屋評(píng)估價(jià)提高，從而達(dá)到高額度的貸款）,，這甚至逐漸成為買房的標(biāo)配,。
辦理高評(píng)高貸前要對(duì)該項(xiàng)操作的風(fēng)險(xiǎn)有所研判，一旦業(yè)主反悔拒絕配合或銀行發(fā)現(xiàn)買家存在高貸拒絕審批貸款,，買家需要在合同約定時(shí)間內(nèi)一次性付款購(gòu)買,，不然就構(gòu)成違約。
即便是需要辦理高評(píng)高貸也不要和中介一塊隱瞞業(yè)主辦理,，在有業(yè)主參與配合的情況下,，高評(píng)高貸的法律責(zé)任法院在處理糾紛時(shí)不會(huì)全部讓買家承擔(dān),。當(dāng)然,，沒有一次性付款能力，最好不要玩高評(píng)高貸,。
9
落實(shí)實(shí)際使用人和房產(chǎn)的關(guān)系
實(shí)地查看有幾個(gè)好處,，避免出現(xiàn)賣家隱瞞房產(chǎn)存在長(zhǎng)期租約的情況；避免里面居住的是和業(yè)主有糾紛的上一個(gè)買家,；避免業(yè)主在房間內(nèi)違法改擴(kuò)建等
10
約定贖樓和過戶的最后時(shí)間
一般的銀行貸款承諾書約定的時(shí)間是3個(gè)月,，業(yè)主遲遲贖樓不能，在銀行政策大調(diào)整的時(shí)候,，貸款承諾書到期后銀行可能不同意再予以延展,。
借名額買房：三成首付的機(jī)會(huì)只有一個(gè)

依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，首先推定登記產(chǎn)權(quán)人為房產(chǎn)的物權(quán)權(quán)利人。一旦登記權(quán)利人私下處分該房產(chǎn)或被其他人主張權(quán)利（登記產(chǎn)權(quán)人離婚配偶訴訟分割財(cái)產(chǎn),、死亡后繼承人繼承財(cái)產(chǎn),、私自辦理抵押給他人、登記產(chǎn)權(quán)人自身存在債務(wù)被債權(quán)人申請(qǐng)法院依法查封,、私自出售他人等）,，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就需要通過訴訟的方式保護(hù)，且前提是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人必須具備購(gòu)房資格,。
代持關(guān)系一定要有具體明確書面協(xié)議,，寫明坐落位置準(zhǔn)確唯一的房子的所有權(quán)是甲的，由甲出資用乙的名義購(gòu)買,，房產(chǎn)的所有權(quán)益均有甲方承受,。
值得注意的是，需要有被借名人夫妻雙方簽字確認(rèn),，最大限度的避免出現(xiàn)糾紛,。實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要保留全部房產(chǎn)購(gòu)房時(shí)的文件原件（購(gòu)房合同，監(jiān)管協(xié)議,，貸款合同,，傭金收據(jù)有些傭金收據(jù)直接可以讓中介開給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人），保留出資轉(zhuǎn)賬憑據(jù),，不要用現(xiàn)金,、、支付寶,，也不要再通過其他人轉(zhuǎn)賬支付,。
對(duì)于代持人也就是被借名人而言，答應(yīng)給人代持前要站在自己的角度權(quán)衡下利弊,，對(duì)代持期間可能存在的風(fēng)險(xiǎn)要有清晰的認(rèn)識(shí),，避免出現(xiàn)實(shí)際購(gòu)房人不支付按揭款導(dǎo)致自己的征信出現(xiàn)問題，還要對(duì)代持關(guān)系維持的時(shí)間做出約定,。
現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)情況是每個(gè)人首付三成的貸款機(jī)會(huì)只有一次,，需要考慮到把優(yōu)惠權(quán)利讓給他人了，以后買房如何辦,？這一點(diǎn)尤其需要考慮清楚,，特別是免費(fèi)代持的。
買賣二手期房需要注意什么,？

期房,，即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房,。習(xí)慣上把在建的,、尚未完成建設(shè)的,、不能交付使用的房屋稱為期房。因?yàn)橐皇址繌慕ㄔO(shè)到竣工后辦理房產(chǎn)證的時(shí)間較長(zhǎng),，購(gòu)房者可能因?yàn)榉N種原因需要出售已經(jīng)購(gòu)買了的期房,。
期房的買賣主要有二種方式，一種是買賣雙方直接到開發(fā)商處辦理更名手續(xù),，變更買家主體,；另外一種就是雙方約定待賣家辦理下來房產(chǎn)證后雙方再辦理之間的過戶手續(xù)。
提醒
買賣二手期房注意要點(diǎn)
1.在買賣合同中一定注明業(yè)主最遲辦理房產(chǎn)證的時(shí)間并約定違約責(zé)任,。
2.要確保業(yè)主夫妻二人簽字,，在合同中約定提前交付房產(chǎn)由買家保持占有狀態(tài)，并提前辦理好物業(yè)的交接手續(xù),。
3.二手期房買賣合同在沒有房產(chǎn)證情況下辦理首期款資金監(jiān)管問題,。
在沒有辦理房產(chǎn)證的情況下，辦理首期款監(jiān)管沒有任何意義,，該房產(chǎn)在法律上還是開發(fā)商的房產(chǎn),，銀行和評(píng)估公司可能不會(huì)進(jìn)行評(píng)估和貸款審核的步驟。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第（六）項(xiàng)明確規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房子不能交易,。
4.合同履行過程中發(fā)現(xiàn)合同的相對(duì)方違約后,，守約方解約函的解約理由和程序要合法。
5.在合同履行過程中,，要保留有通知和催告對(duì)方的證據(jù),。
6.正確認(rèn)識(shí)買賣合同和居間合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。
買賣合同約束買賣雙方,，合同條款不約束中介方,，中介方不是買賣合同的履約主體，因此買賣雙方在簽訂買賣合同后要嚴(yán)格的按照合同約定各自履行自己的合同義務(wù),，出現(xiàn)問題要第一時(shí)間通知對(duì)方并保留通知的證據(jù),。
聽了中介錯(cuò)誤的指示而被動(dòng)違約，可在首先承擔(dān)對(duì)合同另外一方的違約責(zé)任后,，向中介方索賠,，索賠的依據(jù)則是居間合同。
7.買賣沒有房產(chǎn)證的二手期房一定要格外注意,，要考慮投資與回報(bào)是否對(duì)等,。
發(fā)生糾紛要有證據(jù)保留意識(shí)

打官司主要靠證據(jù)，哪怕一條短信,、、聊天記錄都可以作為證據(jù),，所以一定要有證據(jù)意識(shí),。簽合同時(shí)一定要通過短信或者書面函的形式保留證據(jù),，打電話要也要錄音，為你的主張?zhí)峁┳C據(jù)支持,。證據(jù)收集意識(shí)要增強(qiáng),。