一,、劃撥地轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)經(jīng)濟法律關(guān)系:
1、劃撥土地使用權(quán)人-市縣政府-土地受讓人
2,、劃撥土地使用權(quán)人-政府
3,、劃撥土地使用權(quán)人-新的出讓土地使用權(quán)人
4、政府-土地出讓
二,、政策依據(jù):
1,、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,，應當按照國務院規(guī)定,，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,，應當由受讓方辦理土地出讓手續(xù),，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。
2,、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》
三,、辦理原則：
劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市,、縣人民政府批準,，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》,、法律,、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外,。
四,、辦理程序:
1、申請,。原土地使用權(quán)人應當持有關(guān)材料,，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請：
2,、受理和審查,。市,、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查,，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見,。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃,，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的,，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估,，確定應繳納的土地出讓金額,，擬訂協(xié)議出讓方案。
3,、地價評估,。市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估,，估價基準期日為擬出讓時點。
4,、集體確定應繳出讓金,，擬訂出讓方案。市,、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應當根據(jù)土地估價結(jié)果,、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策,、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納土地使用權(quán)出讓金額,，并擬訂協(xié)議出讓方案。應繳納土地使用權(quán)出讓金額應當按下式核定：(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格
5,、方案報批,，發(fā)出準予轉(zhuǎn)讓通知書。市,、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定,，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批,。協(xié)議出讓方案批準后,，市、縣國土資源管理部門應向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》,。通知書內(nèi)容包括：準予轉(zhuǎn)讓的標的,、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求,、受讓人的權(quán)利,、義務,、應繳納的土地出讓金等。
6,、公開交易,。取得《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應當將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易,，確定受讓人和成交價款,。
7、簽訂轉(zhuǎn)讓合同,。通過公開交易確定受讓方和成交價款后,，轉(zhuǎn)讓人應當與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務,，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款,。
8、辦理出讓手續(xù),。受讓人應在達成交易后10日內(nèi),，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證,、準予轉(zhuǎn)讓通知書,、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市,、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù),。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協(xié)議出讓方案,、公開交易情況等,，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記,，收回原土地證書,，與受讓方簽訂出讓合同。
四,、注意事項
1,、劃撥地轉(zhuǎn)讓，可能存在協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓兩種情況,，權(quán)限在地方,。
2、批準協(xié)議出讓的,，也要擬訂出讓方案并報政府審批,。
3、劃撥地轉(zhuǎn)讓，要在成交前核定政府應收取的出讓金而有是成交后核定,。
4,、劃撥地轉(zhuǎn)讓，要在土地市場公開交易,，意向用地者未必是最終的競得人,。

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日前，長沙市不動產(chǎn)登記中心下發(fā)《關(guān)于劃撥地個人名下住房轉(zhuǎn)讓的通知》（以下簡稱《通知》）,，《通知》明確,，3月1日起，長沙劃撥土地上個人房屋轉(zhuǎn)讓恢復辦理,。
由于歷史原因,，長沙市國有劃撥土地使用權(quán)上產(chǎn)生了多種房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如房改房,、集資房,、單位自建經(jīng)濟適用房、棚改安置房,、城市拆遷安置房等,。2016年，長沙市不動產(chǎn)登記全面實施后,，房屋過戶與土地過戶缺一不可,，由于長沙劃撥地房屋轉(zhuǎn)讓沒有相關(guān)政策的支持，2016年9月9日起,，長沙市不動產(chǎn)登記中心暫停劃撥土地上的房屋交易。
《通知》稱,，自2017年3月1日起,，芙蓉區(qū)、天心區(qū),、岳麓區(qū),、開福區(qū)、雨花區(qū),、高新區(qū)范疇內(nèi),，劃撥土地上個人名下的私有住房辦理轉(zhuǎn)移登記時，暫按不動產(chǎn)計稅金額的1%繳納土地收益金,，土地使用權(quán)性質(zhì)保留為劃撥,。
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