一,、劃撥地轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)經(jīng)濟法律關(guān)系:
1、劃撥土地使用權(quán)人-市縣政府-土地受讓人
2,、劃撥土地使用權(quán)人-政府
3,、劃撥土地使用權(quán)人-新的出讓土地使用權(quán)人
4、政府-土地出讓
二,、政策依據(jù):
1,、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù),，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。
2,、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》
三,、辦理原則：
劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市,、縣人民政府批準(zhǔn),，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》,、法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。
四,、辦理程序:
1,、申請。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料,，向市,、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請：
2、受理和審查,。市,、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查,，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見,。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃,，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的,，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估,，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額,，擬訂協(xié)議出讓方案。
3,、地價評估,。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估,，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點,。
4、集體確定應(yīng)繳出讓金,，擬訂出讓方案,。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果,、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等,，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額,，并擬訂協(xié)議出讓方案,。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格
5、方案報批,，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書,。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市,、縣人民政府審批,。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市,、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》,。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人,、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求,、受讓人的權(quán)利、義務(wù),、應(yīng)繳納的土地出讓金等,。
6、公開交易,。取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人,，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款,。
7,、簽訂轉(zhuǎn)讓合同,。通過公開交易確定受讓方和成交價款后,，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù),，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款,。
8、辦理出讓手續(xù),。受讓人應(yīng)在達成交易后10日內(nèi),，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證,、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書,、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市,、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù),。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案,、公開交易情況等,，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記,，收回原土地證書,，與受讓方簽訂出讓合同。
四、注意事項
1,、劃撥地轉(zhuǎn)讓,，可能存在協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓兩種情況，權(quán)限在地方,。
2,、批準(zhǔn)協(xié)議出讓的，也要擬訂出讓方案并報政府審批,。
3,、劃撥地轉(zhuǎn)讓，要在成交前核定政府應(yīng)收取的出讓金而有是成交后核定,。
4,、劃撥地轉(zhuǎn)讓，要在土地市場公開交易,，意向用地者未必是最終的競得人,。

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日前，長沙市不動產(chǎn)登記中心下發(fā)《關(guān)于劃撥地個人名下住房轉(zhuǎn)讓的通知》（以下簡稱《通知》）,，《通知》明確,，3月1日起，長沙劃撥土地上個人房屋轉(zhuǎn)讓恢復(fù)辦理,。
由于歷史原因,，長沙市國有劃撥土地使用權(quán)上產(chǎn)生了多種房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如房改房,、集資房,、單位自建經(jīng)濟適用房、棚改安置房,、城市拆遷安置房等,。2016年，長沙市不動產(chǎn)登記全面實施后,，房屋過戶與土地過戶缺一不可,，由于長沙劃撥地房屋轉(zhuǎn)讓沒有相關(guān)政策的支持，2016年9月9日起,，長沙市不動產(chǎn)登記中心暫停劃撥土地上的房屋交易,。
《通知》稱，自2017年3月1日起,，芙蓉區(qū),、天心區(qū)、岳麓區(qū),、開福區(qū),、雨花區(qū),、高新區(qū)范疇內(nèi)，劃撥土地上個人名下的私有住房辦理轉(zhuǎn)移登記時,，暫按不動產(chǎn)計稅金額的1%繳納土地收益金,，土地使用權(quán)性質(zhì)保留為劃撥。
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