一,、一般質(zhì)量問題,，開發(fā)商應(yīng)保修

一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮,、空鼓,、漏水、漏電等,。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì),，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換,、重做與賠償損失責(zé)任,，逾期交付的，應(yīng)當支付延期履行違約金,。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的,，出賣人應(yīng)當承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù),，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

二,、房屋質(zhì)量不合格,，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用,。”工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志,，綜合驗收合格與規(guī)劃驗收合格則包括公共設(shè)施,、綠化、道路,、停車場等整體驗收,，還包括取得規(guī)劃、消防,、環(huán)保部門出具的認可文件,。房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋,，并請求解除合同,。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利,。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條：“商品房交付使用后,，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗,。經(jīng)核驗,，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后,，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?br>
由此可見,，如果房屋質(zhì)量問題不過關(guān)，購房者有權(quán)拒絕收房并解除購房合同,。

三,、遲延交付房屋，超過三個月可要求解除合同并賠償違約金

根據(jù)《商品房買賣解釋》第15條,，出賣人遲延交付房屋,，在催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同,，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金,、賠償損失等違約責(zé)任，但當事人另有約定的除外,?！爱斒氯肆碛屑s定”實質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任,，故其合法性與公平性將成為爭議焦點,。出賣人通常會將不可抗力、政府行為,、社會事件,、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由,。能否免責(zé)應(yīng)當考慮1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當預(yù)見到;2,、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3,、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

不過在現(xiàn)實中,，反映開發(fā)商延期交房的很多,，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中,，開發(fā)商總是大贏家,。

也有購房者通過自己的努力，獲得了應(yīng)有的賠償,，維護了自己的合法權(quán)益,，并且總結(jié)了自己的維權(quán)經(jīng)驗：

1、所有業(yè)主一定要團結(jié)一致，維護自身利益;

2,、業(yè)主要推選出代表與開發(fā)商交涉,，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);

3、一定避免肢體沖突,，要告訴開發(fā)商,，業(yè)主不是“扯皮”，而是要解決事情和維護應(yīng)有利益;

4,、拒絕開發(fā)商口頭承諾,，要求出示書面證據(jù)，并簽章,。

四,、配套設(shè)施遲延或者不能交付

配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電,、氣,、暖、通訊,、有線,、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場、運動場,、游泳池,、道路、花園,、綠化,、醫(yī)院、學(xué)校,、超市,、會所等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買受人正常居住必備條件,，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋,，逾期交付的,，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

銷售廣告對公共設(shè)施的描述具體明確,，足以影響買受人是否購買與房屋價格的,，應(yīng)當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時,，應(yīng)當繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

五、裝飾和設(shè)備不合約定

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房,，并在合同附件三和補充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標準,。房屋交付時，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔,、做工粗糙,，因此與出賣人發(fā)生爭執(zhí)。材料與工藝標準應(yīng)當依合同約定為準,，無約定或約定不明的,，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的,，由出賣人承擔(dān)更換,、重做、維修和賠償損失的責(zé)任,。交付房屋時,，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報告，否則買受人有權(quán)拒絕接受,。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣,、甲醛、氡氣,，造成室內(nèi)空氣污染,，危及人體健康時，出賣人應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任,。

六,、房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時，出賣人應(yīng)當提供以下資料：

1,、政府機構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》,，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗收合格;

2、房屋測繪機構(gòu)出具測繪資料,，該資料用于權(quán)屬登記,，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;

3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,，前者是出賣人對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對住宅的結(jié)構(gòu),、性能和各部位(部件)的類型,、性能七、房屋負擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵,。

出賣人交付的房屋之上可能負擔(dān)多種權(quán)利,，如銀行的抵押權(quán),、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利,。買受人盡管領(lǐng)受房屋,，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書可能無法辦理,，隨時將被真正權(quán)利人起訴騰房,。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權(quán)拒絕接受房屋,。

房屋交付后,，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的,，買受人可以請求解除合同和賠償損失,。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據(jù)《解釋》第8,、9條要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任,。

七、規(guī)劃,、設(shè)計變更應(yīng)告知購房者

規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局;設(shè)計則關(guān)系房屋的結(jié)構(gòu),、戶型、朝向,、空間尺寸,、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設(shè)計,，可能影響房屋的使用功能,、舒適程度、增值潛力等,，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空,，故出賣人應(yīng)當尊重買受人的知情權(quán)，如實告知變更情況,，由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同,。

房屋交付時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設(shè)計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的,，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同,，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

八,、前期物業(yè)糾紛

物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)由業(yè)主大會選聘,，由業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但物業(yè)建成至業(yè)主大會之前,，必需實施物業(yè)管理,，出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與正常時期物業(yè)管理基本一致，買受人權(quán)利義務(wù)亦基本一致,，可以接受物業(yè)企業(yè)服務(wù),，同時應(yīng)當接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時公約約束，按時交納專項維修資金,、物業(yè)服務(wù)費用,。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限屆滿,、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

九,、交納稅費糾紛

出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費作為交房條件,，買受人則持相反意見。對此應(yīng)當具體分析：

1,、合同約定由出賣人代為過戶手續(xù)的,，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅,、印花稅,、產(chǎn)權(quán)登記費、證件工本費,、測繪費,、公共維修基金。如無此約定,，由買受人申請辦證,，直接交納稅費;

2、水,、電,、氣、暖,、有線,、寬帶的建設(shè)費與開通費，買受人是否必需交納應(yīng)當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發(fā)成本;該費用是否計算在銷售價格中;

3,、買受人必需交納物業(yè)管理費,，但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費作為交房的條件。

在收樓時到底要交多少費用,，很多業(yè)主并不清楚,，所以往往助長了發(fā)展商亂收費的行為。在這里要提醒,，按規(guī)定,，一次性繳交費用如下：

1.水電費周轉(zhuǎn)金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水,、電費周轉(zhuǎn)金必須專戶儲存,，專款專用,，并定期公布使用情況,，接受業(yè)主或業(yè)主委員會監(jiān)督。業(yè)主直接通過銀行自動繳費的,，可不收取,。

2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶,。

房屋糾紛處理辦法

第一,，凡以房屋為標的物的房屋確權(quán)、使用,、買賣,、租賃、典當,、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛,，以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢,、設(shè)計,、附屬設(shè)施的歸屬糾紛，當事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟,。

第二,，拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發(fā)生糾紛,，雙方協(xié)商達不成協(xié)議的,，由批準拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當事人對裁決不服的,，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向法院起訴,。

第三，單位內(nèi)部建房,、分配公房使用權(quán),，是單位內(nèi)部行政管理行為，職工對分房有意見,，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍,，而應(yīng)由本單位或者有關(guān)行政部門解決。

第四,，單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的,，職工由于本人原因離職,、辭職，或被單位開除時,，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán),，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。

第五,，因為有關(guān)部門審批建筑不當,，影響他人通風(fēng)、采光或者由于污染引起的糾紛,，當事人可向有關(guān)部門申請解決,，也可以向法院提起行政訴訟。

第六,，因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,，以及因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛,，行政機關(guān)不依法處理或處理不當,，當事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟,。但是,，當事人以違章建筑物為標的發(fā)生的買賣、租賃,、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風(fēng),、采光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴,。