??在實(shí)務(wù)中,，國有土地出讓合同都是制式合同,，主要的合同條款已由政府或者國土資源部門擬定，談判改動的余地不大,，只有與出讓宗地有關(guān)的信息才是雙方談判的核心要點(diǎn),。筆者從實(shí)踐出發(fā)，總結(jié)了土地出讓合同簽訂過程中常見的五大財稅風(fēng)險點(diǎn)分享給大家,。
?一,、合同面積與實(shí)際交付面積不符
??土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)際占用土地面積與合同約定面積出現(xiàn)偏差就會影響企業(yè)土地使用稅的繳納準(zhǔn)確性,。在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會出現(xiàn)合同約定土地面積與實(shí)際交付面積不一致,、合同約定土地面積與土地證面積不一致的情況,，造成這種情況的原因很多，比如測量錯誤,、公共設(shè)施占用等,，導(dǎo)致承受主體實(shí)際可用土地面積減少，實(shí)際用地成本負(fù)擔(dān)加重,。為了避免此類情況發(fā)生,，建議企業(yè)在實(shí)際交付土地時進(jìn)行復(fù)核、清查,，按照實(shí)際交付土地面積確認(rèn)土地交付資料,。
???二、忽視土地交付條件重要性
??土地交付條件直接影響到土地成本完整性，進(jìn)而在開發(fā)階段影響到企業(yè)增值稅,、土地增值稅和企業(yè)所得稅,。在土地出讓合同中一般有兩種交付條件，一是凈地交付,，二是現(xiàn)狀交付,。如果是凈地交付，繳納的土地出讓金就包含了所有的土地成本,，企業(yè)賬面再發(fā)生類似拆遷補(bǔ)償之類的土地成本就是與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的成本,，不能在賬面列支；如果是現(xiàn)狀交付,，那么需要對現(xiàn)狀進(jìn)行明確,，比如土地是什么性質(zhì)、地上有無建筑物和構(gòu)筑物等等,，明確現(xiàn)狀之后發(fā)生的與改變現(xiàn)狀有關(guān)的支出在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)都可以在賬面土地成本中列支,，按規(guī)定進(jìn)行抵扣或者扣除。
???三,、沒有約定土地交付時間
??土地交付的時間決定著土地使用稅和契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，按照現(xiàn)行土地使用稅及契稅政策規(guī)定，土地使用稅是在土地交付承受主體次月開始繳納,，如果沒有約定土地交付時間,，按照合同簽訂時間次月開始繳納。契稅是取得土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑據(jù)當(dāng)天,，具體到實(shí)務(wù)中就是土地交付確認(rèn)表的當(dāng)天,，如果沒有約定交付時間，就是簽訂土地出讓合同的當(dāng)天,。在實(shí)務(wù)中,，有些土地出讓合同簽訂時間與實(shí)際交付時間距離太長，如果沒有約定土地交付時間,，對實(shí)際交付時間進(jìn)行書面確認(rèn),，企業(yè)就會提前發(fā)生納稅義務(wù)。
???四,、土地價款沒有分期支付
??在制式土地出讓合同中一般會有兩種支付方式,，一是一次性支付，二是分期支付,。由于土地是賣方市場,，對于買方而言大部分企業(yè)沒有選擇的余地，這對企業(yè)而言是非常不利的,，筆者曾經(jīng)服務(wù)過一個企業(yè)的項(xiàng)目,，土地價款是一次性全額支付，但是土地由于拆遷不力遲遲不能交付給企業(yè)，給企業(yè)造成巨大的無法挽回的損失,。因此,，基于付款進(jìn)度與風(fēng)險匹配的考量，對于在簽訂合同時土地現(xiàn)狀遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到交付條件的土地出讓合同,，應(yīng)當(dāng)啟用分期付款條款,，分散財務(wù)風(fēng)險。
???五,、違約金與滯納金混用
??土地出讓合同簽訂雙方分別是政府土地部門和企業(yè),，雙方是平等的合同主體，一方不能按合同約定內(nèi)容履約,，發(fā)生的是違約金,。由于合同一方主體是政府土地部門，一些不規(guī)范的做法將合同中的違約金描述為滯納金,，滯納金是一種行政處罰,，帶有強(qiáng)烈的行政管理色彩，而違約金是平等的主體之間的違約補(bǔ)償,。在稅法上,，違約金屬于價外費(fèi)用，構(gòu)成土地成本的一部分,，而滯納金屬于行政處罰,，不能計(jì)入土地成本，在企業(yè)所得稅前不得扣除,。