1.土地出讓一般分五類(lèi)：商業(yè)用地,、綜合用地、住宅用地,、工業(yè)用地和其他用地,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地50年;商業(yè),、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或其他用地50年,。
2.土地權(quán)屬性質(zhì)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì),。我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，《土地管理法》第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有,?！薄稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,，屬于農(nóng)民集體所有,；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有,?！币虼耍覈?guó)土地所有權(quán)性質(zhì)分國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán),。《土地管理法》第九條規(guī)定“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地.可依法確定給單位或者個(gè)人使用,?！边@樣，土地使用權(quán)的性質(zhì)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán),。
3.什么是房地產(chǎn)權(quán)證,。
房產(chǎn)證購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán),，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有,、使用、收益和處分的權(quán)利的證件,。即《房屋所有權(quán)證》,，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū),，其他部門(mén)和單位制作的類(lèi)似證書(shū)均無(wú)效,，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋,。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證,，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng),，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證,。
2000年以前，房管局是分開(kāi)《房產(chǎn)證》及《土地使用權(quán)證》兩本證給業(yè)主的,，若要辦理房屋的買(mǎi)賣(mài)或抵押,，必須要兩個(gè)證同時(shí)出示才可以辦理上述業(yè)務(wù)。在2000年之后,，房管局就將上述的兩個(gè)證合并成一個(gè)叫《房地產(chǎn)證》,。即《房地產(chǎn)證》=《房產(chǎn)證》+《土地使用權(quán)證》，所以如果你現(xiàn)在辦的證件的封面是寫(xiě)明《房地產(chǎn)證》的,，那么就只是一本證了,。
4.房產(chǎn)證的性質(zhì)分為商品房和房改房.已購(gòu)公房又叫房改房拆遷房.經(jīng)濟(jì)適用房。
區(qū)別：商品房原是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋,。
房改房又可以叫做已購(gòu)公房,是指享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。
拆遷房：拆遷安置房,，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊,、非經(jīng)營(yíng)性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中,，以確定的價(jià)格,、套型面積向具有市區(qū)戶(hù)籍(含從事農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷(xiāo)售的住宅房。
簡(jiǎn)單的說(shuō),，商品房經(jīng)過(guò)批準(zhǔn),，面向大眾。
房改房有優(yōu)惠在里面,。
拆遷房：被拆遷人定向銷(xiāo)售的房子
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃,，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房,。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性,，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的,，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低,，要達(dá)到一定的使用效果,。和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排,，另一種出租為主的住宅政策稱(chēng)為廉租房,。
5.土地使用類(lèi)型分為土地劃撥和出讓區(qū)別：
土地性質(zhì)有國(guó)有劃撥和國(guó)有出讓兩種。劃撥土地買(mǎi)方辦理土地證時(shí)要繳納一筆土地出讓金,，拿到了土地證才能成為出讓,。國(guó)有出讓土地、出讓用地,，通俗的講是國(guó)家把地賣(mài)給個(gè)人,，在一段時(shí)間內(nèi)享受在這個(gè)土地享受權(quán)益。有工業(yè)出讓一般40-50年,，有商住出讓是70-80年,。出讓年限過(guò)了以后國(guó)家收回土地。
我國(guó)劃撥土地使用權(quán)有以下含義：
《1》．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置,、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山,、沙漠、灘涂等）兩種形式,。不論是何種形式,，土地使用者均無(wú)需繳納土地使用權(quán)出讓金。
《2》．除法律,、法規(guī)另有規(guī)定外,，劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
《3》．取得劃撥土地使用權(quán),，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù),。
《4》．在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地,，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理,。
通俗講就是劃撥是沒(méi)有使用年限的如果國(guó)家需要用地則沒(méi)有任何的補(bǔ)償而出讓是指在一定的年限內(nèi)如國(guó)家需要用地則有補(bǔ)償?shù)^(guò)了使用年限以后則需要另交費(fèi)用.
6.用途
通常我們房產(chǎn)證的用途一般分為住宅和商業(yè)交稅的標(biāo)準(zhǔn)一般看房產(chǎn)證的房屋狀況一欄的設(shè)計(jì)用途,。
7.結(jié)構(gòu)
一般分為磚木結(jié)構(gòu)、混合（磚混）結(jié)構(gòu),、框架結(jié)構(gòu),、鋼架結(jié)構(gòu)
《1》、磚木
比如古時(shí)候的房屋和解放前的老房子以及一些寺廟。
《2》,、磚混
主要由磚,、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑。其構(gòu)造是磚墻,、磚柱為豎向構(gòu)件來(lái)承受豎向荷載,，鋼筋混凝土做樓板，大梁,、過(guò)梁屋架等橫向構(gòu)件放在墻,、柱上，承受并傳遞上部荷載,。
這種房屋造價(jià)低,，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸都受一定的限制,，其層高也受到限制,。所以雖然以前有大量這種房屋，現(xiàn)在都逐漸被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋所取代,。
《3》,、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架/框剪/筒體結(jié)構(gòu)/框筒/筒中筒等都屬于此類(lèi)）
本結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件（如梁、板,、柱,、剪力墻等）都由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。外墻和間隔墻由輕質(zhì)墻或其他材料砌體組成,。特點(diǎn)是抗震好,，耐用年限長(zhǎng)，一般現(xiàn)在的多層高層甚至超高層建筑都廣泛采用此類(lèi)結(jié)果形式,。
《4》鋼結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件都是由鋼材構(gòu)成的建筑,。造價(jià)高，多用于超高層建筑或者是有大跨度要求的比如歌劇院,、體育館,、廠房等等。
從這里我們可以了解,，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的不同,，不同房屋的成本造價(jià)差異也很大，我們不能用磚混的建筑成本去比照框架,、框剪建筑的售價(jià),，一分錢(qián)一分貨，買(mǎi)房子依然是這個(gè)道理,。
所謂框架結(jié)構(gòu)通俗點(diǎn)講就是用幾根柱子和橫梁架起整棟房子,，這種結(jié)構(gòu)可以隨意更改戶(hù)型結(jié)構(gòu),。這種結(jié)構(gòu)中，柱子截面為方形或矩形,，梁寬一般為20厘米或25厘米,，這勢(shì)必在室內(nèi)形成很多凸位，既影響觀感又不利于布置家具,。市場(chǎng)上,，這種結(jié)構(gòu)的戶(hù)型常被購(gòu)房者所詬病，從發(fā)展趨勢(shì)上看,，傳統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸淡出,。
新建房子最多采用的就是框剪結(jié)構(gòu)。購(gòu)房者買(mǎi)房的過(guò)程中,，常會(huì)聽(tīng)到所謂的“隱梁隱柱”,，這實(shí)際上指的就是框剪結(jié)構(gòu)。所謂“隱梁”就是僅在有間墻的地方設(shè)梁,，而客飯廳,、主房等面積較大的板中間不再加梁，同時(shí),，梁寬設(shè)計(jì)成與墻體同寬,。所謂“隱柱”是通過(guò)兩種方法實(shí)現(xiàn)，一種是根據(jù)建筑平面把柱設(shè)計(jì)成“L”,、“T”,、“十”等形狀，柱寬與墻同寬,，把柱“鑲嵌”入墻內(nèi)而不露痕跡,；另一種是把柱凸向外墻、陽(yáng)臺(tái)或廚廁等次要房間,，保證廳等主要房間的完整性,。采用這種方案的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)與傳統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)幾乎持平，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言,，框—剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的,。所以也成為近幾年市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性,，室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸,，裝修不易，同層平面難免會(huì)出現(xiàn)較差戶(hù)型,。
最重要的是：框架輕型,，簡(jiǎn)稱(chēng)框輕，一般用于多層建筑,；框架剪力墻,，簡(jiǎn)稱(chēng)框剪，多用于高層建筑
二.土地建設(shè)內(nèi)容及流程
1.到工商局注冊(cè)公司,，注意注冊(cè)資金量問(wèn)題,。
2、到建委,、建設(shè)廳申請(qǐng)房地產(chǎn)資質(zhì)第一部分,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金,。
第二部分,，行政審批部分
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī),、規(guī)章,，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查,；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建,；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案,。
一,、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng),。
2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查,。
3,、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
4,、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）,。
5、文化局,、地震局,、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。
6,、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
二,、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2,、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審,。
3、公安消防支隊(duì),、公安交警支隊(duì),、教育局、水利局,、城管局,、環(huán)保局、園林局,、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。
4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,。
5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,。
三,、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查,。
2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查,。
3,、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4,、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查,。
5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審,。
6,、市政部門(mén)、環(huán)保局,、衛(wèi)生局,、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7,、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8,、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn),，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9,、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》,，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
四,、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1,、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查,。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查,。3,、建委、市政部門(mén),、園林局,、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。4,、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）,。
五、施工報(bào)建階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2,、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包,。
3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查,，核發(fā)《建筑工程施工許可證》,。
六、商品房預(yù)售許可階段,，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1,、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書(shū),；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2,、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū),；
3、工程施工合同,；
4,、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置,、裝修標(biāo)準(zhǔn),、竣工交付日期、預(yù)售總面積,、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖,。
七,、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1,、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查,。
2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收,。
3,、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén),、水利局,、環(huán)保局、文化局,、衛(wèi)生局,、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén),，按照法律,、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收,。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）,。
4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn),，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,，作退件處理并要求限期整改,。
第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記,。
2,、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證,；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果,；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件