現(xiàn)在深圳的土地供應(yīng)現(xiàn)狀主要是依靠城市更新，從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化的過(guò)程,。舊改的必然性主要有四點(diǎn):一是土地資源稀缺,，二是人口密大，深圳人口密度據(jù)統(tǒng)計(jì)在全國(guó)來(lái)講排第一,、在全世界排第五,。三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)快，大家之前來(lái)深圳,，可能前期了解到的現(xiàn)狀是以舊工業(yè),、制造業(yè)為主，現(xiàn)在升級(jí)為金融,、服務(wù)業(yè),，所以涉及到產(chǎn)業(yè)升級(jí)。四是歷史遺留問(wèn)題多,，主要牽涉到土地改制和小產(chǎn)權(quán)的清理問(wèn)題.

深圳小產(chǎn)權(quán)房“拆遷賠償”從小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀看“拆遷賠償”

第一部分是講三舊現(xiàn)狀,，分為三種形態(tài)，包括城中村,、舊工業(yè)區(qū),、舊城區(qū)，這里有一些舊改涉及到的相關(guān)物業(yè)形態(tài),，如城中村,，現(xiàn)在涉及到小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房比較多;

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房:小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)沒(méi)有實(shí)實(shí)在在的稱(chēng)謂,，其產(chǎn)生的原因,，一是高房?jī)r(jià)的催生，在城市發(fā)展過(guò)程中,，深圳的房?jī)r(jià)特別是經(jīng)過(guò)去年的一輪上漲之后是非常高的,。產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的另外一個(gè)原因是土地制度。

深圳小產(chǎn)權(quán)房建筑達(dá)到38萬(wàn)棟,，建筑面積高達(dá)4億平方米,，是深圳市建筑面積的49.3%，1999年3月進(jìn)行了一輪確權(quán)的過(guò)程，有35萬(wàn)棟小產(chǎn)權(quán)確權(quán)了,。舊改要的是快速,、平穩(wěn)推動(dòng)舊改項(xiàng)目!越多業(yè)主登記意愿征集，舊改速度則越快!深圳小產(chǎn)權(quán)房,，如果追根溯源的話(huà)是比較復(fù)雜的,，可以說(shuō)很多人都是在小產(chǎn)權(quán)房舊改拆遷中得到了賠償!所以有人想買(mǎi)是可以的，他們都知道機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)等的,，但有個(gè)益處是很明確的房子在你手上,，房子永遠(yuǎn)是保值的！??！

一、拆遷流程:

1,、確定拆遷范圍,。

2、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立拆遷辦公室,。

3,、登記房屋信息。

4,、拆遷賠償細(xì)節(jié)及賠付標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商,。

5、同意拆遷的戶(hù)數(shù)達(dá)到一定比例,，方可繼續(xù)拆遷,。二、深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷會(huì)如何賠償?應(yīng)該按照怎樣的賠償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?

拆遷一般有兩種賠償方案:一種是賠錢(qián),，一種是賠房,。至于賠償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)舊改項(xiàng)目都不一樣,，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先根據(jù)所在片區(qū)的商品房現(xiàn)價(jià)擬定一個(gè)基準(zhǔn)賠付標(biāo)準(zhǔn),，再具體到不同情況的房子，賠償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)略有差別,。三,、拆遷款賠償受益人是誰(shuí)?

對(duì)于房屋所有者(本村村民)而言，當(dāng)然希望賠償款賠付給自己,，但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的小業(yè)主而言,，也希望能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

下面永昌隆置業(yè)舉幾個(gè)深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償案例,！

案例1.2017年深圳最早最大的城中村之一白石洲舊改拆遷,。

拆遷補(bǔ)償業(yè)主共分為四種類(lèi)型：

1,、外來(lái)人員建房或購(gòu)買(mǎi)房屋,，不區(qū)分首層及二層,，拆賠比例是1：1，要求每棟480平米內(nèi)選住宅,，其余選公寓,。

2、老祖屋,，指建成30年以上的單層或磚瓦房,，拆遷比例1：3.5，可選住宅或公寓,。

3,、首層面積60%，可選擇1：1的集中商業(yè)或辦公樓,，也可以選擇1：1.2的商務(wù)公寓,，另外40%的面積及二層以上含二樓陽(yáng)臺(tái)及飄出實(shí)體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現(xiàn)狀每棟480平米內(nèi)選住宅,，其余選公寓,。

4、各村集體物業(yè),，按1：1補(bǔ)償辦公樓,，如果擇住宅或商務(wù)公寓，則和業(yè)主私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一致,。

另外,，如選擇貨幣補(bǔ)償則一律以2.8萬(wàn)元/，或許這是一個(gè)多余的選擇吧,？,！

下圖是白石洲拆遷賠償方案。

白石洲拆遷賠償方案,。

案例2.2016~2018年深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例,。

1．老祖屋置換：平房（瓦房）按建筑面積12比例置換住宅或公寓。

2．廠(chǎng)房置換：按建筑面積21比例置換住宅或公寓,。

3．永久性結(jié)構(gòu)建筑置換：

商業(yè)：首層60%按建筑面積1:1.3比例置換住宅或公寓,；首層40%二層以上按建筑面積1:1比例置換住宅或公寓

住宅：按建筑面積1:1比例置換住宅或公寓。

規(guī)劃內(nèi)居住用地未建房部分：按每棟480m2置換住宅或公寓,，扣除建筑費(fèi)用1500元/m2,。

規(guī)劃內(nèi)居住用地已建房部分：已建未達(dá)到480m2，按480m2面積置換住宅或公寓,。

集體房屋和空地部分：經(jīng)評(píng)估測(cè)算后,，給予土地?fù)碛腥宋飿I(yè)置換或補(bǔ)償住宅或公寓。

深圳沙井街道沙四蠔四舊改拆除賠償案例

案例3.深圳龍崗布吉木棉灣城市更新項(xiàng)目舊改拆遷賠償案例

一種是賠房：按照開(kāi)發(fā)商測(cè)量面積1:1賠償安置房，精裝交樓,。

一種是賠房：按照開(kāi)發(fā)商測(cè)量面積1:1賠償安置房,，精裝交樓

一種是賠錢(qián)：賠錢(qián)就是安置費(fèi)加裝修房搬遷費(fèi)加加回簽款加各種獎(jiǎng)金大約3萬(wàn)一平。

深圳像這種拆遷補(bǔ)償案例還有許多許多,，比如1.龍崗區(qū)布吉街道木棉灣入口片區(qū)城市更新單元（范圍調(diào)整）,；2.龍崗區(qū)平湖街道力元嚇片區(qū)城市更新單元（范圍調(diào)整）；3.龍崗區(qū)平湖街道鵝公嶺社區(qū)園嶺片區(qū)城市更新單元,；4.光明新區(qū)光明辦事處光明大街光晟龍鉆城市更新單元,；5.坪山新區(qū)坪山辦事處正奇工業(yè)區(qū)城市更新單元；6.坪山新區(qū)坪山辦事處湯坑老圍片區(qū)城市更新單元,；7.龍華新區(qū)觀瀾辦事處蚌嶺片區(qū)城市更新單元,；8.龍華新區(qū)觀瀾辦事處放馬埔舊村片區(qū)城市更新單元；9.龍華新區(qū)龍華辦事處鉦尚機(jī)械工業(yè)區(qū)城市更新單元,；10.龍華新區(qū)民治辦事處偉特工業(yè)區(qū)城市更新單元,。具備拆遷補(bǔ)償方案大家可以在網(wǎng)上查房巴巴，在此就不一一列舉了,。

在深圳已經(jīng)發(fā)生過(guò)的小產(chǎn)權(quán)房拆遷案例中,，我們不難發(fā)現(xiàn)，在登記產(chǎn)權(quán)信息的階段,，每一個(gè)深圳小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主都可以提供房屋歸屬權(quán)的證明材料,，如:律師見(jiàn)證書(shū)、集資建房協(xié)議,、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議等,，這些都是拆遷補(bǔ)償給現(xiàn)業(yè)主最好的證明，所以最終賠償受益人是購(gòu)房的業(yè)主,。

深圳小產(chǎn)權(quán)房的補(bǔ)貼補(bǔ)償條例有以下四個(gè)方面：

一,、改變補(bǔ)償規(guī)則，實(shí)現(xiàn)雙向補(bǔ)償

農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體,，房屋所有權(quán)屬于農(nóng)民個(gè)人,，因此在之前的拆遷補(bǔ)償中，只有農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償,。

不過(guò)從2018年開(kāi)始,，農(nóng)民不僅可以領(lǐng)到農(nóng)村房屋的補(bǔ)償，而且還可以領(lǐng)取宅基地的補(bǔ)償,，實(shí)行雙向補(bǔ)償制度,。

二、擴(kuò)大補(bǔ)償范圍,，提高補(bǔ)償金額

從2018年開(kāi)始,，拆遷補(bǔ)償范圍將不僅限于農(nóng)村房屋,，將主要包括兩方面：一方面,，農(nóng)民的固定財(cái)產(chǎn)：農(nóng)房以及房屋內(nèi)的裝修,。另一方面，其他財(cái)產(chǎn)：地上附著物補(bǔ)償比如農(nóng)民的果園菜園,，或者水井廁所等。

另外,，農(nóng)民在拆遷時(shí)可以獲得2萬(wàn)元不等的拆遷過(guò)渡期安置補(bǔ)償費(fèi),，安置補(bǔ)助費(fèi)(包括宅基地、配套設(shè)施,、租賃費(fèi))等,。

三、實(shí)現(xiàn)多樣化補(bǔ)償方式供農(nóng)民自由選擇

農(nóng)村房屋拆遷的補(bǔ)償方式有2種：一種是貨幣補(bǔ)償,，即根據(jù)農(nóng)民被損失利益的價(jià)值折合成人民幣進(jìn)行補(bǔ)償,。第二種是等價(jià)置換，即農(nóng)民可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補(bǔ)的原則選購(gòu)商品房來(lái)彌補(bǔ)自己的損失,。

兩種補(bǔ)償方式可結(jié)合使用,。農(nóng)民朋友可以自由選擇其中一種！

除此之外,，國(guó)家在新的農(nóng)房拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目中增加了兩個(gè)小的項(xiàng)目：宅基地的補(bǔ)償,、社會(huì)保障補(bǔ)償。

宅基地補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置費(fèi),、地上附屬物以及青苗補(bǔ)助費(fèi)。

對(duì)于被征地拆遷的農(nóng)民,，將會(huì)被納入到養(yǎng)老保障體系中,，保障失地或者征地拆遷農(nóng)民的未來(lái)養(yǎng)老問(wèn)題。

四,、更改原有的計(jì)算方法

拆遷補(bǔ)償金額＝宅基地面積*拆遷補(bǔ)償單價(jià)+農(nóng)民固定財(cái)產(chǎn)（房屋）估價(jià)+安置費(fèi)+農(nóng)村其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)助（附著物+其他建筑物）

被拆遷的補(bǔ)償范圍：包括農(nóng)民的房屋,、房屋的裝修、以及院內(nèi)附著物,，如農(nóng)民自家種的果樹(shù),、蔬菜等；還有廁所,、水井等建筑,。

就是開(kāi)發(fā)商，后續(xù)階段涉及到開(kāi)發(fā)商實(shí)施操作的過(guò)程,。