棚戶區(qū)改造和開發(fā)商用地的區(qū)別

一,、性質(zhì)不同,。棚戶區(qū)改造是政策性項(xiàng)目，是由行政職權(quán)支撐的征收拆遷行為,。而開發(fā)商用地更多的是盈利性開發(fā),，是開發(fā)商與被征收人之間的私權(quán)協(xié)商和交易。

值得注意的是：在棚戶區(qū)改造中,，必然會(huì)涉及開發(fā)商對(duì)土地房屋的征收拆遷,。也就是說，整體的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中,，會(huì)包含開發(fā)商對(duì)土地房屋的征收拆遷行為,。這就很容易讓被征收人混淆：對(duì)自己土地房屋的征收拆遷到底是開發(fā)商的盈利行為，還是政府的政策性改造,？

也基于這樣的模糊界限,，在實(shí)踐中，很多征收方以“棚改”之名,，行商業(yè)開發(fā)之實(shí),，嚴(yán)重侵害了被征收人的合法利益。

二,、主體不同,。如上所述，棚改是政策性的征收拆遷項(xiàng)目,。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,，只有市、縣級(jí)以上人民政府有權(quán)組織實(shí)施征地拆遷,。也就是說,，在棚戶區(qū)改造過程中的所有行政命令及其行為，都必須由市,、縣級(jí)政府等有權(quán)機(jī)關(guān)實(shí)施,。比如：征收拆遷公告、征收拆遷補(bǔ)償方案等必須是市縣人民政府蓋章,；征收補(bǔ)償協(xié)議也必須由市縣政府相關(guān)人員與被征收人簽訂……

而如果僅僅只是開發(fā)商用地,，則是開發(fā)商個(gè)體實(shí)施，行政權(quán)力并不介入,。與被征收人的協(xié)商談判也只是民事主體之間的合同或協(xié)議談判,，偏重遵循自愿、自主的公平交易機(jī)制,。

要注意的是,，如果開發(fā)商要開發(fā)、占用,、租賃集體土地的,，則會(huì)涉及與村集體的協(xié)商談判,，對(duì)集體土地的對(duì)外租賃、使用,，則需要通過召開村民大會(huì)等程序進(jìn)行,。

三、是否有補(bǔ)償不同,。棚戶區(qū)改造說到底就是對(duì)土地房屋的征收拆遷,。法律規(guī)定，為了公共利益的需要,，征收國有土地上單位,、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償（注：集體土地上統(tǒng)一適用該條規(guī)定）,。

因此,，只要征收方對(duì)民眾土地房屋的征收拆遷，就必須要給予被征收人足額,、合理的補(bǔ)償利益,，且要遵循“先補(bǔ)償后搬遷”的拆遷原則，以保障被征收人的權(quán)益,。

而如果僅是開發(fā)商的個(gè)體用地而實(shí)施房屋的拆除,，則是需要與被征收人公平協(xié)商交易，遵循的是市場(chǎng)買賣交易的經(jīng)濟(jì)機(jī)制,，簽訂民事交易合同。此時(shí),，被征收人所得的費(fèi)用有可能比原來的房屋價(jià)值低,，也可能要高。而不管是高還是低,，都是屬于開發(fā)商與被征收人自愿協(xié)商的結(jié)果,，都是合法的。而被征收人所得的費(fèi)用就不能叫做“補(bǔ)償”,，而應(yīng)該歸屬于債權(quán)債務(wù)或其他體系里,。

三、救濟(jì)方式不同,。如果是棚戶區(qū)改造,，被征收人的補(bǔ)償利益偏低或者房屋被強(qiáng)拆、偷拆,，征收程序不合法侵害了被征收人的權(quán)益的,，被征收人可以通過行政復(fù)議、行政訴訟等方式進(jìn)行維權(quán)救濟(jì),。

而開發(fā)商與被征收人簽訂用地或房屋租賃買賣等民事合同的,，如若開發(fā)商不履行約定,，相對(duì)方（即土地或房屋的權(quán)利人）則主要通過民事訴訟程序解決。當(dāng)然,，也可通過仲裁,、協(xié)商、調(diào)解等方式解決,。

上述僅是對(duì)開發(fā)商用地與棚戶區(qū)改造簡(jiǎn)單的區(qū)別,，實(shí)踐中的情況較為復(fù)雜，需具體情況具體分析,。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,，各地對(duì)棚戶區(qū)的改造都加大了力度。在這過程中,，常出現(xiàn)開發(fā)商與征收方聯(lián)合謀利的現(xiàn)象,。即開發(fā)商和征收方都打著“棚戶區(qū)改造”的名義，卻實(shí)行商業(yè)開發(fā),，壓低被征收人的補(bǔ)償利益,，謀取非法利益，使被征收人遭受巨大的利益損失,。因此,，被征收人一定要區(qū)分到底是棚戶區(qū)改造，還是開發(fā)商的商業(yè)開發(fā),。如果遇到以“棚改”之名,，行商業(yè)開發(fā)之實(shí)的現(xiàn)象，被征收人一定要及時(shí)采取復(fù)議,、訴訟維權(quán)措施,，保護(hù)自己的補(bǔ)償利益。

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