問：重慶某信息公司受重慶某地產(chǎn)公司委托,，就其開發(fā)的一商品房小區(qū)組織團(tuán)購(gòu)。陳先生與該信息公司簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議,，約定陳先生支付5000元團(tuán)購(gòu)費(fèi),，享受總房款8%的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，并與購(gòu)房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠累加計(jì)算,。同日,，陳先生、重慶某地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書,，購(gòu)買該小區(qū)房屋一套,，并約定如參加團(tuán)購(gòu)，將享受購(gòu)房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠,。簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書后,，陳先生分別支付了團(tuán)購(gòu)費(fèi)以及認(rèn)購(gòu)定金。簽訂房屋買賣合同過程中,，陳先生,、重慶某地產(chǎn)公司就房屋價(jià)格計(jì)算方式產(chǎn)生分歧，雙方最終未訂立的商品房買賣合同,。請(qǐng)問在未訂立的商品房買賣合同的情況下,，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人交納的認(rèn)購(gòu)定金元該返還嗎？

重慶文女士

答：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立,，購(gòu)房定金應(yīng)退還,。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu),、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人,。

本案中,，由于約定不明，陳先生,、重慶某地產(chǎn)公司就購(gòu)房?jī)?yōu)惠與團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠關(guān)系出現(xiàn)分歧,，進(jìn)而無(wú)法就房屋實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格達(dá)成一致,，雙方未能訂立購(gòu)房合同，符合不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致房屋買賣合同未訂立的情形,。

法官提醒,，房屋認(rèn)購(gòu)書的實(shí)質(zhì)為預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任,，故對(duì)于房屋價(jià)款及計(jì)算方式等重要條款,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確約定，以維護(hù)自身合法權(quán)益,。