二手房三方合同可以考慮哪些附加條款,，讓買(mǎi)方可以減少糾紛風(fēng)險(xiǎn),？

問(wèn)題
二手房三方合同可以考慮哪些附加條款，讓買(mǎi)方可以減少糾紛風(fēng)險(xiǎn),？
是這樣的去年9,、10月份，我們與中介,、房東簽訂了三方,，交付過(guò)定金、中介費(fèi)等,，10月底中介約我們到銀行進(jìn)行面簽,，并辦了卡、存了首付,；

面簽之前查的房子情況,，有兩個(gè)抵押，沒(méi)有查封的情況,，當(dāng)時(shí)中介說(shuō)面簽完了一兩個(gè)月就能拿到房子,，但好巧不巧，在面簽之后房子忽然出現(xiàn)了被查封的情況,，是由于業(yè)主之前跟人辦合伙公司存在5w元的糾紛,，案件還在外地，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn),，直到最近（近一年后）才收到中介聯(lián)絡(luò)說(shuō)查封解除，但去年的面簽已失效,，中介讓我們?cè)倩貋?lái)辦理一次,。

【疑問(wèn)】

專業(yè)上的術(shù)語(yǔ)我不太懂，房主跟合伙公司的這5w元糾紛,，之所以會(huì)讓房子被查封,，是不是因?yàn)樵诤匣锕具@一出里，房主也拿房子做了抵押,？這樣的話,，房子是不是就算有個(gè)之前除了他自己以外誰(shuí)也不知道的“三押”（術(shù)語(yǔ)不知道用得對(duì)不對(duì)，暫且這么叫吧）,？就是因?yàn)槿旱拇嬖?，?dǎo)致這事拖了一年，我們?nèi)ツ陱谋本┱垓v回老家的精力,、財(cái)物都白白損失掉了,，我想知道的是,，

a.房主這邊如果還會(huì)存在我們都不知道的四押、五押甚至更多押,，再次讓交易進(jìn)行不下去,，怎么辦？

b.房子不能如期如約交易及給買(mǎi)方帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失,，這個(gè)責(zé)任應(yīng)該在哪里,？

基于這個(gè)疑問(wèn)和擔(dān)心，以及目前的三方合同上對(duì)于這類違約情況沒(méi)有任何約束,，我們約了中介跟買(mǎi)房重新簽訂三方合同,，添加一些附加條款，明確一下違約責(zé)任,。

不知道遇到或者擔(dān)心這種情況的朋友多不多,，特向?qū)I(yè)人士們求助解惑

答
查封和抵押有一個(gè)最大的不同就是查封是單方面的，抵押是雙方的

也就是說(shuō),，業(yè)主的房子被人查封,，業(yè)主可能本人也不知道（不過(guò)多數(shù)是有感覺(jué)得，畢竟先有糾紛,，糾紛無(wú)法解決就起訴,，然后查封），查封是法院?jiǎn)畏矫姘l(fā)函給房產(chǎn)交易登記中心即可查封,，查封的瞬間,，業(yè)主通常是不知道的（法院不會(huì)告訴業(yè)主）。

抵押則不同,，抵押必須業(yè)主本人到房產(chǎn)交易登記中心,，同意的前提下才可以辦理，不存在單方面抵押的,。目前有部分城市推出了電子抵押,，也就是不需要在房產(chǎn)證原件登記，業(yè)主持有房產(chǎn)證復(fù)印件也可以辦理抵押,，或者銀行的工作人員在銀行的電腦上即可辦理抵押手續(xù),。但是無(wú)論哪一種，業(yè)主一定知情,，而且簽字授權(quán)同意,。

故而你的情況，不應(yīng)該存在三押,，四押,，五押，而且房子被查封后就不可以再辦理抵押了,。

你的情況,，說(shuō)起來(lái)問(wèn)的太晚了,！如果你房子被查封了立即上網(wǎng)咨詢，那么現(xiàn)在早就過(guò)戶放款入住了,。因?yàn)椴榉庥幸粋€(gè)反擔(dān)保,，你啟用反擔(dān)保，立即就會(huì)解封的,。

你想查封某個(gè)人房子,，需要在法院提供擔(dān)保的，你查封多少錢(qián)的房子,，就需要提供多少錢(qián)的擔(dān)保,，否則無(wú)論你有理沒(méi)理，法院不會(huì)查封的,。比如你提到的本案,，查封價(jià)值5萬(wàn)，那么查封的人需要提供大于等于5萬(wàn)的現(xiàn)金或者資產(chǎn)才可以讓法院查封這套房子,。

由于糾紛的焦點(diǎn)才5萬(wàn),，所以業(yè)主也可以找到這家外地的法院，提供5萬(wàn)現(xiàn)金或者資產(chǎn)反擔(dān)保,，法院就會(huì)解封這套房子,。所以去年早就可以解封，既然解封了,，自然就可以過(guò)戶,，抵押，銀行放款了,，現(xiàn)在早就入住了,，也就是不會(huì)導(dǎo)致面簽過(guò)期失效了。

當(dāng)然你的情況,，既然已經(jīng)發(fā)生了,，也沒(méi)有啥好說(shuō)的。

現(xiàn)在既然已經(jīng)解封了,，那么要做的事情是

1繼續(xù)往下走流程。

2磋商損失,，追究責(zé)任,，索取違約金。

通常來(lái)說(shuō),，買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)有延誤的違約責(zé)任的,，也就是會(huì)寫(xiě)每耽誤一天，賠償多少錢(qián),，通常慣例的合同是寫(xiě)每天房?jī)r(jià)的賠償千分之一,，或者萬(wàn)分之五,，你的合同提供的照片不多，故而也看不出來(lái)具體違約金是多少,，按理來(lái)說(shuō),，如果每天萬(wàn)分之五，一年的違約金是房?jī)r(jià)的18%多了,，現(xiàn)實(shí)中當(dāng)然也不會(huì)賠償那么多的,，酌情考慮吧。

你可以從現(xiàn)實(shí)的損失,，比如來(lái)回的交通費(fèi)用,，誤工費(fèi)用，還有晚收樓一年的租金等角度分析,，這樣子比較容易達(dá)成賠償額度,。

你說(shuō)的后續(xù)保障自己的利益，莫過(guò)于約定時(shí)間,。

建議接下來(lái)如此操作

交易雙方再去房產(chǎn)所在地查冊(cè),，看看當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)情況，你也因此就可以知道是否存在三押,，四押了,，以及查封是否解除了。

2.再次審核雙方的整件,，是否符合當(dāng)?shù)啬壳暗慕灰讞l件（限購(gòu),，限售，限貸）,，審核可以貸款額度

3.從當(dāng)前房產(chǎn)情況,，銀行的實(shí)際情況分析接下來(lái)的流程需要多少時(shí)間。

4.簽約約定雙方配合的時(shí)間要求,，多少時(shí)間內(nèi)必須辦理相應(yīng)的有關(guān)事宜,。

5.如果不配合又是如何懲罰！

其中最核心的一條是約定**年**月**日之前必須到房子所在地的不動(dòng)產(chǎn)交易登記中心辦理過(guò)戶手續(xù),，逾期無(wú)論什么原因都算違約,，不看過(guò)程，只看結(jié)果,。,逗豆鬼鬼分享,！,按揭很高興可以幫到你