對于政府機關(guān)部門出具的證明材料，如何判定,？

人民法院應當對其真實性,、合法性以及與待證事實的關(guān)聯(lián)性進行判斷

裁判要旨

一、對于政府機關(guān)及其他職能部門出具的證明材料,，人民法院應當對其真實性,、合法性以及與待證事實的關(guān)聯(lián)性進行判斷,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認定案件事實的根據(jù),。

二,、因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購房人無法對房屋正常使用,、收益,，雙方當事人對由此造成的實際損失如何計算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標準計算購房人的實際損失,。

裁判要點

人民法院應當以證據(jù)能夠證明的案件事實為依據(jù)依法作出裁判,，無論是當事人提供的證據(jù)，還是人民法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù),，均應客觀真實的反映案件事實,，并經(jīng)雙方當事人質(zhì)證后，才能作為定案的依據(jù),。對于政府機關(guān)及其他職能部門出具的詢價意見,、咨詢意見等證據(jù)材料，人民法院應當對其真實性,、合法性以及與待證事實的關(guān)聯(lián)性進行判斷,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實情況,，則不能作為人民法院認定案件事實的根據(jù),。本案中，李明柏請求以同期房屋租金為標準計算其因房屋質(zhì)量問題而造成的實際損失,，人民法院應予支持,。

關(guān)于租金損失的計算標準問題，原審法院以物價局價格認證中心咨詢的意見作為涉案房屋的租金標準,，并以此計算房屋租金損失,，有失公平。根據(jù)市場一般行情,，決定房屋租賃價格的因素主要包括房屋面積,、戶型、地理位置,、裝潢檔次,、周邊環(huán)境等因素，物價局價格認證中心出具的詢價意見僅是認定房屋租賃價格的參考和證據(jù)材料,，而不應成為認定涉案房屋租金標準的直接依據(jù),。根據(jù)法院查明的事實，物價局價格認證中心出具的房屋租金標準遠低于涉案別墅區(qū)位的同類房屋實際市場租賃價格,，故該詢價標準不符合當時涉案房屋租賃市場價格的實際情形,。因此,，原審法院僅以向物價局的詢價標準來認定涉案房屋租金損失顯失公平，在計算涉案房屋租金實際損失時,，應當綜合房屋市場租賃價格真實情況據(jù)實予以認定,。

實務經(jīng)驗總結(jié)

第一、對于政府機關(guān)及其他職能部門出具的證明材料,，人民法院應當對其真實性,、合法性以及與待證事實的關(guān)聯(lián)性進行判斷，而不能因其為政府機關(guān)出具則直接將作為定案證據(jù),，而應對該類證據(jù)進行質(zhì)證,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認定案件事實的根據(jù),。對于當事人而言,，即使政府部門出局了證明材料，但如材料認定的內(nèi)容并不真實,，也可要求人民法院不予采信該證明材料,。

第二、因房屋質(zhì)量存在問題致使購房人不能使用時,，購房人有權(quán)按照可以房屋同期租金作為標準計算購房人的實際損失,。而房屋的同期租金應根據(jù)市場一般行情，決定房屋租賃價格的因素主要包括房屋面積,、戶型,、地理位置、裝潢檔次,、周邊環(huán)境等因素綜合判斷,，可以向當?shù)刈〗ň终{(diào)取的同區(qū)域房屋租金清冊載明的價格進行參考。

相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》

第四十四條依法成立的合同,，自成立時生效,。第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,。第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的,，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失,。

法院判決

以下為該案在法院審理階段,，判決書中“本院認為”就該問題的論述：

本院認為：人民法院應當以證據(jù)能夠證明的案件事實為依據(jù)依法作出裁判，無論是當事人提供的證據(jù)，還是人民法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù),，均應客觀真實的反映案件事實,，并經(jīng)雙方當事人質(zhì)證后，才能作為定案的依據(jù),。對于政府機關(guān)及其他職能部門出具的詢價意見,、咨詢意見等證據(jù)材料，人民法院應當對其真實性,、合法性以及與待證事實的關(guān)聯(lián)性進行判斷,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認定案件事實的根據(jù),。

本案中,，置業(yè)公司違反合同約定，交付的房屋存在質(zhì)量問題致李某不能正常居住,，應承擔違約責任,。李某請求以同期房屋租金為標準計算其因房屋質(zhì)量問題而造成的實際損失，人民法院應予支持,。關(guān)于租金損失的計算標準問題,，原審法院以區(qū)物價局價格認證中心咨詢的意見作為涉案房屋的租金標準，并以此計算房屋租金損失,。

根據(jù)市場一般行情,，決定房屋租賃價格的因素主要包括房屋面積、戶型,、地理位置,、裝潢檔次、周邊環(huán)境等因素,，物價局價格認證中心出具的詢價意見僅是認定房屋租賃價格的參考和證據(jù)材料,，而不應成為認定涉案房屋租金標準的直接依據(jù),。

根據(jù)法院查明的事實,，物價局價格認證中心出具的房屋租金標準遠低于美仕別墅區(qū)位的同類房屋實際市場租賃價格，故該詢價標準不符合當時涉案房屋租賃市場價格的實際情形,。因此,，原審法院僅以向物價局的詢價標準來認定涉案房屋租金損失顯失公平，在計算涉案房屋租金實際損失時,，應當綜合房屋市場租賃價格真實情況據(jù)實予以認定,。但該租金價格僅系個別業(yè)主根據(jù)自己房屋的區(qū)位及裝修情況，結(jié)合租房人的實際需求,，協(xié)商達成的價格,，并不具有普遍性。

基于上述事實和理由，江蘇省高級人民法院于2014年10月8日作出裁定,，認為李某的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(一)項,、第(二)項規(guī)定的情形，裁定指令市中級人民法院再審本案,。江蘇省南京市中級人民法院于2014年12月18日作出裁定：撤銷江蘇省南京市中級人民法院(2013)寧民終字第某號民事判決及區(qū)人民法院(2012)江寧開民初字第某號民事判決,，并將本案發(fā)回區(qū)人民法院重審。

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