《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定

不動產(chǎn)善意取得的條件包括：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的,；

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益,；

（二）惡意串通，損害國家,、集體或者第三人利益,；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益,；

（五）違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

對于涉案房屋的屬性及其未進(jìn)行的事實(shí)是明知的,，但在未明確告知當(dāng)事人,，辦理了房屋過戶登記，存在惡意串通行為,，且損害了其他繼承人的權(quán)益,，故涉案的房屋買賣合同應(yīng)為無效合同。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，無效的房屋買賣合同有以下幾種：

一,、違反法律法規(guī)政策的房屋買賣合同

（一）雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的

《民法通則》第五十八條規(guī)定,，惡意串通,，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為是無效的,，《合同法》規(guī)定第五十二條規(guī)定惡意串通損害國家,、集體或者第三人利益的合同無效。房屋買賣合同作為一種最常見的合同類型,，當(dāng)雙方當(dāng)事人出現(xiàn)惡意串通的情形時(shí),，當(dāng)然也是無效的。

（二）違反國家和社會公共利益的,，以合法事實(shí)掩蓋非法目的,。

《合同法》第五十二條規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同應(yīng)確認(rèn)無效。因此若房屋買賣合同存在非法目的,，也會被認(rèn)定為無效。

（三）出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的。

依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,，房屋的共有人如果對房屋沒有約定或者約定不明確，視為按份共有,。而根據(jù)《民法通則》第九十八條規(guī)定,，按份共有財(cái)產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下,，有優(yōu)先購買的權(quán)利,。

此外，《合同法》第二百三十條規(guī)定,，出租人出賣租賃房屋的,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院也作出相關(guān)規(guī)定,，出租人出賣租賃房屋,，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán),。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

因此,，從以上規(guī)定可以看出,，房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下,，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán),。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，在同等條件下,，承租人也有優(yōu)先購買權(quán),。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的,，共有人,、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

（四）享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼構(gòu)建的房屋,，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的

凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼,，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí),，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān),，否則也無效。因此房屋買賣合同雙方要注意房屋是否屬于此類房屋,。

二,、雙方當(dāng)事人主體不合格

（一）無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

我國《民法通則》規(guī)定，無民事行為能力人實(shí)施的民事行為無效,。因此,，未滿八周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人簽訂的房屋買賣合同是無效的。

（二）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

按照《合同法》第四十七條的規(guī)定,，限制民事行為能力人訂立的合同,，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后,，該合同有效，但是法定代理人未作表示的,，視為拒絕追認(rèn),，此時(shí)合同就是無效的。八周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人,，這兩類主體簽訂的房屋買賣合同,，如果他們的法定代理人拒絕追認(rèn)，此時(shí)房屋買賣合同也是無效的,。

三,、雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，包括欺詐,、威迫和乘人之危

如果合同一方當(dāng)事人簽訂合同的時(shí)候意思表示是不真實(shí)的,，比如出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為,，買受人成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的,，可以和出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的,，可向法院起訴主張合同無效,。

四、違反法定形式,，如房屋買賣合同未采用書面形式

這種情況下,，合同不是當(dāng)然無效。房屋買賣合同即使未采用書面形式,，但如果買賣雙方均實(shí)際履行了主要義務(wù),，買受人已交付了房款，并實(shí)際使用和占有了房屋,，仍應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,。不過為了過戶的需要，應(yīng)補(bǔ)簽書面的房屋買賣合同,，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。但如果雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達(dá)成一致，則該合同應(yīng)認(rèn)定為無效的合同,。

五,、合同一方與第三人惡意串通

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,，應(yīng)予支持,。

六,、其他違反法律法規(guī)的其他情形

其他的情形,，比如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,。如果有認(rèn)定為有效,，就要在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明。

房屋買賣對于買賣雙方當(dāng)事人來說是非常重要的交易,，而在大多數(shù)的房屋買賣糾紛中,，合同的有效性通常是雙方爭議的焦點(diǎn)。進(jìn)行相關(guān)交易時(shí)一定要慎重,，以免自身合法權(quán)益受損,。”

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