3月17日,，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年出臺(tái)“930新政”后，再次出臺(tái)樓市調(diào)控政策,。該政策因“認(rèn)房又認(rèn)貸,、暫停發(fā)放貸款期限25年以上個(gè)人住房貸款和提高二套房首付比例”，而被冠以北京“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策,?！白顕?yán)”樓市調(diào)控政策的落地，對(duì)被認(rèn)定為“二套房”的買(mǎi)家而言,，面臨著首付比例大幅提高,、貸款額度大幅縮水、還貸壓力變大等困難,，甚至?xí)?dǎo)致部分已簽訂《房房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的買(mǎi)家無(wú)力履行合同,。

可以預(yù)見(jiàn)的是，伴著樓市“317新政”,，二手房市場(chǎng)將迎來(lái)一大波“解約潮”和“違約潮”,。針對(duì)此次房產(chǎn)新政，北京西城法院民一庭法官總結(jié)了二手房買(mǎi)賣(mài)中雙方可能面臨的有關(guān)問(wèn)題,，并結(jié)合法律規(guī)定對(duì)相關(guān)問(wèn)題予以解答,。

(以下問(wèn)題僅針對(duì)在2017年3月18日前尚未網(wǎng)簽但因“317新政”履行情況發(fā)生變化而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。)

問(wèn)題一：“317新政”后,，買(mǎi)方因“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)定為“二套房”,，從而導(dǎo)致無(wú)力履行已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，可否解除合同,，已支付首付款,、定金能否退還？

回答：在當(dāng)事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下,，貸款首付提高,、停止辦理25年以上貸款等情況,，并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)履約能力或?qū)е吕^續(xù)履行對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平，因此不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定構(gòu)成合同法意義上的情勢(shì)變更,。

從利益關(guān)系入手,，針對(duì)“樓市新政”一般可認(rèn)定：房屋新政的實(shí)施對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行一般會(huì)產(chǎn)生一定困難,；對(duì)購(gòu)房人因房屋新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請(qǐng)求解除合同的,，一般可予支持，并由賣(mài)房人退還定金和已付購(gòu)房款,。但是,，賣(mài)房人能夠證明購(gòu)房人有充分履約能力的，購(gòu)房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立,，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,，否則構(gòu)成違約并應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

在“317新政”出臺(tái)后,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一旦決定解除合同，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地通知另一方當(dāng)事人和中介,，有效溝通,，減輕對(duì)方損失。

問(wèn)題二：新政“認(rèn)房又認(rèn)貸”條款出臺(tái)后,，“二套房”首付比例大幅提高,，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行而解除，賣(mài)方是否可以主張補(bǔ)償損失,？

回答：在司法實(shí)踐中,，因“317新政”這樣的不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的公共政策事由致使當(dāng)事人訂立的合同無(wú)法繼續(xù)履行，一方申請(qǐng)解除合同后,，另一方要求補(bǔ)償其合理?yè)p失的,，經(jīng)審理，合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡的,，可綜合案件本身情況,，具體分析，酌情予以支持,。

“317新政”等限購(gòu)限貸政策實(shí)施后,，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的合同違反相關(guān)限購(gòu)限貸政策而無(wú)法繼續(xù)履行,，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除或撤銷(xiāo)合同,，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償其所受損失的，法院一般會(huì)結(jié)合案件本身情況,，具體分析,，相應(yīng)予以支持,。

問(wèn)題三：新政出臺(tái)后，“改善型”買(mǎi)家可能面臨無(wú)力支付購(gòu)房款,、稅費(fèi)而違約的情形,；同時(shí)，因無(wú)力改善住房,，原有住房也可能會(huì)選擇停止出售或解除合同,。這就意味著，買(mǎi)家或賣(mài)家都會(huì)出現(xiàn)違約的情況,。那么,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同一方違約不履行合同義務(wù)的，另一方可否要求對(duì)方繼續(xù)履行,？

回答：合同解除分約定解除,、依法解除和違約解除。我國(guó)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)該條之規(guī)定,，除當(dāng)事人約定解除及其他原因（不可抗力、樓市新政等）致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行等情形外,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的,，另一方可要求對(duì)方繼續(xù)履行或者賠償損失。當(dāng)然,，即使房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除,，受損失的一方仍可向另一方要求賠償相應(yīng)損失。在此提醒廣大房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人,，依法成立的合同,，受法律保護(hù)，一旦簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，就應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù),，毀約、違約須慎重對(duì)待,。

問(wèn)題四：“317新政”后,，規(guī)避限貸政策進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)有風(fēng)險(xiǎn)么？

法官回答：在審判實(shí)踐中,，會(huì)遇到一些購(gòu)買(mǎi)力不足的買(mǎi)家,，為達(dá)買(mǎi)房目的，設(shè)“陰陽(yáng)合同”或虛增合同房屋成交價(jià)，遞交給貸款銀行以求獲得更多的審批貸款,，而一旦遇到房?jī)r(jià)上漲或其他原因,，業(yè)主會(huì)投訴到銀行、建委或銀監(jiān)局,，要求撤銷(xiāo)銀行已經(jīng)做出的貸款承諾,，以達(dá)到毀約的目的。法官提示,，千萬(wàn)別抱著規(guī)避限貸政策的僥幸心理購(gòu)房,，相關(guān)部門(mén)的從嚴(yán)監(jiān)管也是一把隨時(shí)會(huì)亮出的風(fēng)險(xiǎn)“利劍”，應(yīng)誠(chéng)信守法購(gòu)房,。

問(wèn)題五：當(dāng)前樓市,，部分購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋的同時(shí)，會(huì)出售自己名下的房產(chǎn),，這就導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)會(huì)出現(xiàn)一環(huán)套一環(huán)的情形,，也就是俗稱(chēng)的“連環(huán)套”。該情形下,，一旦其中一環(huán)無(wú)法按約履行,，就可能導(dǎo)致多起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛連環(huán)發(fā)生?！?17新政”出臺(tái)后,，此類(lèi)糾紛一旦發(fā)生，房屋買(mǎi)賣(mài)合同一方可否以第三方原因向合同相對(duì)方主張免責(zé),？

回答：合同具有相對(duì)性，我國(guó)《合同法》第121規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的,，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任,。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決,?！睒鞘杏酗L(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同需謹(jǐn)慎,。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,，無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家，都應(yīng)充分預(yù)估其中的法律風(fēng)險(xiǎn),，并對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)判,。根據(jù)《合同法》第121條的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因第三人原因發(fā)生違約的,，當(dāng)事人一方依舊應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,，其與第三人之間的糾紛，應(yīng)該按照法律規(guī)定或者合同約定，采取協(xié)商,、調(diào)解,、訴訟等方式予以解決。

法官提示：北京市出臺(tái)“最嚴(yán)”的“317新政”后,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可能出現(xiàn)“高發(fā)”態(tài)勢(shì),。面對(duì)可能出現(xiàn)的法律糾紛，法官提示您一定要調(diào)整好心態(tài),，積極理性溝通,，以和為貴、耐心為上,、互諒互讓?zhuān)瑢⒆兓说那闆r及時(shí)向中介,、交易對(duì)方、房管部門(mén)等積極聯(lián)系溝通,，尋求矛盾化解之方,。“和解調(diào)解是良劑,，迫不得已再去訴訟”,，以避免不必要的違約和訴累。