春節(jié)過后,，有些冷清的房屋租賃市場(chǎng)開始復(fù)蘇了,。受租約到期換租房屋、外來務(wù)工人員返京,，白領(lǐng)因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)的原因要更換租房地點(diǎn)等原因的影響,，更多的租房人開始挑選房子。租房本為生活工作便利,，因此切可不能盲目,，應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)。

“一房三租”房子歸誰

小王在某國(guó)企工作，女朋友在一家外資企業(yè),，兩個(gè)人的收入都還算可觀,，但要買房還是差那么一些，因此兩個(gè)人都只能暫時(shí)租房居住,。不過不巧的是,，兩個(gè)人的單位距離太遠(yuǎn)，雖然比雙城生活要好很多,，但兩個(gè)人要見一面卻不那么容易,。過年期間二人商定小王就換個(gè)房子，在離女朋友單位較近的地方租房,。經(jīng)過一番考察,，小王最終選定了一個(gè)房子，價(jià)格便宜,，地理位置好,，房東也容易相處，雖然,，距離上一家租客的租約到期還有半個(gè)月,，小王還是簽定了合同、交了房租,。為了確保自己按時(shí)入住,，小王還要求房東到房地產(chǎn)管理部門辦理出租登記?？蛇^了幾天,，房東卻打電話通知小王，房子已經(jīng)租給了一位李姓先生,，而且李先生也交了租金,，并且已經(jīng)入住，讓他另找別的房子,，租金會(huì)如數(shù)退還。氣憤不過的小王,，與房東進(jìn)行了多次交涉,。交涉中，小王發(fā)現(xiàn)還有一位老張?jiān)谧约褐耙埠头繓|簽定了房屋租賃合同,，同樣沒能入住,。交涉中，房東一點(diǎn)也不松口,，雙方溝通陷入僵局后,，房東更是說出“你不滿意可以到法院告我”的話。小王無奈，只能訴至法院,，通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利,。最終，法院判決駁回了小王要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求,。

小王與房東簽定了房屋租賃合同,，交付了租金，并且辦理了房屋租賃登記,，從法律的角度來看,，貌似是沒有問題的，但現(xiàn)實(shí)卻是小王沒能如愿地入住,，難道小王與房東簽定的房屋租賃合同具有效力瑕疵嗎,？

關(guān)于合同效力問題，我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同,，自成立時(shí)生效,。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)生效的,，依照其規(guī)定?！蹦敲词裁礃拥暮贤闶且婪ǔ闪⒌哪?？在司法實(shí)踐中，關(guān)于合同成立的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）》第一條,，其內(nèi)容為：“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議,，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的,，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立,。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！毙⊥跖c房東簽定的合同中,，當(dāng)事人、標(biāo)的（也即房屋租賃行為）,、數(shù)量三者是明確的,，那么也可以由此判定小王與房東之間簽定的合同是依法成立的。依法成立的合同自成立時(shí)即為有效,，但就是這樣一個(gè)合法有效的房屋租賃合同卻讓小王沒能住上自己心儀的房子,，原因是什么呢？

更為讓人不解的是,，小王還到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記卻沒能租到房,，而是在其后簽定合同的李先生沒有登記卻租到了房子,？最倒霉的要數(shù)在小王之前與房東簽定合同的張先生，他與房東最早簽定合同,，但住上房子的卻是與房東最后簽定合同的李先生,，這又是什么原因呢？

解開這個(gè)迷團(tuán)要從《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）說起,，根據(jù)《解釋》第六條的規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的,；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的,?！备鶕?jù)上述規(guī)則，在合同均為有效的前提下,，已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，優(yōu)先于其他合同承租人，享有承租房屋的權(quán)利,，在案例中,，李先生符合這一條件，因此是房屋租賃合同的承租人,；小王雖然交了租金,，也辦理了備案登記手續(xù)，但卻不能優(yōu)先承租房屋,，因此,，其要求房東繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求沒有得到人民法院的支持；而最先簽定合同的張先生,，只有在前述兩種情況不具備的情況下,，才能順利的租到房子。

最后,，提兩點(diǎn)關(guān)于租房的建議：第一,，從案例的情形來看，房東可以同時(shí)簽定幾份合同,，而最后將房子租給價(jià)高者,，租客的利益無法得到保障，但事實(shí)上,，房東并不能如此任性，一旦濫用權(quán)利,，極有可能因此而惹上官司,，勞力傷財(cái)；第二，作為承租人,，房客可以通過在房屋租賃合同中約定違約金,、定金等條款，來限制房東的行為,，保護(hù)自己的合法權(quán)利,。

租金支付有爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)怎么辦

過完春節(jié)，王某以每月1500元的價(jià)格租到了一套自己滿意的房子,，其價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)便宜了500元,。沒高興幾天，房東就提出要按年預(yù)付租金,，王某對(duì)此非常氣憤,，找到房東朱某理論?？墒且活D大吵之后,，王某有點(diǎn)心虛了。因?yàn)樗庇谧膺@套價(jià)錢便宜的房子,，合同內(nèi)容太過于簡(jiǎn)單,，關(guān)于租金支付方式的約定只有簡(jiǎn)單的兩句：“交付租金的期限由雙方協(xié)商確定?！痹瓉硪粓F(tuán)和氣的朱某,，現(xiàn)在在租金支付問題上寸土不讓，堅(jiān)持要求按年預(yù)付租金,，而王某則主張,，可以押一付三（當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣），雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,，朱某訴至法院請(qǐng)求法院依法裁判,，最終人民法院判決駁回了其按年預(yù)付租金的要求。

案例中,，王某貪圖價(jià)格便宜,，匆忙之中竟然沒有對(duì)房屋的租金和支付方式作出約定，導(dǎo)致了對(duì)薄公堂的麻煩,，幸好最后法院駁回了按年預(yù)付租金的訴訟請(qǐng)求,，但駁回訴訟請(qǐng)求的原因是什么呢？

王某與房東朱某的合同中,，關(guān)于租金的支付期限約定不明,，這也就是所謂的合同的漏洞。關(guān)于合同漏洞的補(bǔ)充,，我國(guó)《合同法》第六十一條有明確的規(guī)定：“合同生效后,，當(dāng)事人就質(zhì)量,、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補(bǔ)充,；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,?！备鶕?jù)這一規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以就租金的支付方式進(jìn)行協(xié)商,。顯然,，王某和朱某是無法協(xié)議補(bǔ)充合同內(nèi)容的，而合同中也沒有相關(guān)條款,，那么就只剩下交易習(xí)慣一條路了,，這就需要解決一個(gè)問題，什么是交易習(xí)慣,？我國(guó)《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形,，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的,，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域,、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法,?！钡?dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣是“押一付三”，而不是按年預(yù)付租金,，因此,，朱某的訴訟請(qǐng)求并沒有得到人民法院的支持。

需要補(bǔ)充的是,，即便無法確定當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣,，朱某的訴訟請(qǐng)求，也不能得到支持,，根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百二十六條的規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金,。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定,，租賃期間不滿一年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付,，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付,?！卑凑者@一規(guī)定,，承租人是無須預(yù)付租金的，更不要說按年預(yù)付租金,。

在這里提幾點(diǎn)關(guān)于租賃合同租金支付方式約定的建議：第一、盡量減少使用口頭約定的方式對(duì)租金的支付方式進(jìn)行約定,，如果簽定合同,，一定要在合同內(nèi)容中就租金支付的期限作出明確的約定，避免爭(zhēng)議,；第二,、一旦因租金支付方式問題發(fā)生了爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商,，依誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同,，確定權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；第三,、如無法協(xié)商,，也要尊重當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣，切不可濫用權(quán)利,，徒增訴累,。

不定期租賃合同惹來麻煩

李某在北京工作多年，也有了自己的房子,，可是偏偏工作地點(diǎn)變動(dòng),，辛苦買下的房子離單位幾十公里，為了上班方便,，李某就想著年底前在自己新單位附近租一套房子,。恰巧，單位老張有一位朋友柴某有一套房子要出租,，價(jià)格也合適,。老張就撮合李某和柴某達(dá)成了租房協(xié)議，三個(gè)人說好,，房子先租兩年,，租金每個(gè)月2300元，租金的價(jià)格是老張幫忙談的,，比市場(chǎng)價(jià)格要便宜不少,。說定后，李某非常高興,，還還專門請(qǐng)老張和柴某吃飯,。可是,，入住后沒多久,，柴某就托老張帶話說,，房子不想出租了，有個(gè)親戚來北京要住,，讓李某騰房,。這讓李某很是惱火，剛剛布置好新家的李某就讓老張和柴某協(xié)商,，看能不能讓親戚租個(gè)房住,。還沒等老張回話，一天,，柴某就帶著所謂的“親戚”來看房,，李某還隱約聽到“房租每月3000元”的話。于是,，在老張?jiān)俅蝿裾f李某騰房時(shí),，李某嚴(yán)辭拒絕了。隨后,，房東柴某訴至法院,，稱雙方關(guān)于房屋出租的合同沒有約定租賃期限，為不定期租賃合同,，請(qǐng)求依法予以解除,。后來，老張出庭作證,，證明雙方約定的租賃期限是兩年,，但法院還是判決解除李某與柴某間的房屋租賃合同。

案例中,，柴某主張其與李某間的房屋租賃合同為不定期租賃合同,，那么究竟什么是不定期租賃合同呢？柴某主張對(duì)租賃期限沒有約定不明,，要求解除有無道理呢,？我國(guó)《合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,，視為不定期租賃,。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人,?！蔽覈?guó)《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量,、價(jià)款或者報(bào)酬,、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,?！卑咐校钅撑c柴某很難通過協(xié)商達(dá)成一致,，合同條款亦無相關(guān)約定,，至于根據(jù)房屋出租的交易習(xí)慣，很難有一個(gè)關(guān)于出租期限的通行做法,。因此,，從這個(gè)角度講，如果李某不能舉證證明關(guān)于房屋的出租期限有明確的約定,，那么李某與柴某間的租賃合同就要被認(rèn)定為不定期租賃合同。而根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百三十二條的規(guī)定,，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,。

好在，案例中的張某出庭作證,，證實(shí)了關(guān)于租賃的期限有過明確的約定,。但最終法院還是判決解除了合同，原因是什么呢,？根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十五條的規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的,，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃,。”也就是說,，李某與張某間關(guān)于房屋出租的合同是合法有效的,，但由于這一合同沒有滿足法律關(guān)于租賃合同形式要件的特別規(guī)定，因此,，在法律評(píng)價(jià)上,，它被認(rèn)為是一份不定期租賃合同，同樣要適用《合同法》第二百三十二條的規(guī)定,，出租人和承租人都享有任意解除權(quán),，可以要求解除合同，這也是柴某的訴訟請(qǐng)求得到支持的原因,。

在這里提幾點(diǎn)關(guān)于租賃合同的建議：第一,、法律對(duì)租賃合同期限6個(gè)月以上的合同有特別的形式要求，凡是租賃期限6個(gè)月以上的,，務(wù)必要簽定書面合同,，否則雙方都將享有解除權(quán)，不利于合同目的的實(shí)現(xiàn),；第二,、提醒大家注意,，在不定期租賃中，出租人的解除權(quán)受到“在合理期限之前通知承租人”的限制,；第三,、對(duì)于租賃合同期限要作明確的約定，否則也會(huì)陷入不定期租賃的漩渦中,，惹上麻煩,。