根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》之規(guī)定

征收國有土地上房屋進(jìn)行評估是有前提條件的,，即必須要有合法的房屋征收決定作出,。實(shí)踐中有一些“預(yù)評估”是在房屋征收決定作出前進(jìn)行的，那么其不能替代正式的評估程序,。

在此前提下,，需要由房屋征收部門確定一些有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，被征收人在該范圍內(nèi)首先進(jìn)行協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號,、抽簽等隨機(jī)方式確定,。一經(jīng)選定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)必須獨(dú)立,、客觀,、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作,，并對出具的評估,、鑒定意見負(fù)責(zé),。任何單位和個(gè)人均不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動(dòng),。

合法選定的評估機(jī)構(gòu)經(jīng)過入戶實(shí)地查勘等相應(yīng)評估程序,，先向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示,。公示期滿后,，房屋征收部門會將評估機(jī)構(gòu)提供的分戶評估報(bào)告轉(zhuǎn)交到每位被征收人手中。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi),，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，也就是所謂的復(fù)評或二次評估,。如果對復(fù)核結(jié)果仍有異議的,，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,。至此,，針對評估報(bào)告的處理就算告一段落。

農(nóng)村集體土地征收的評估問題

首先,，您要了解征收集體土地,，補(bǔ)償費(fèi)用主要分為三大塊：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),。其中，需要進(jìn)行評估的只有地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),，另外兩項(xiàng)是依據(jù)區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)直接按土地面積和安置人口進(jìn)行計(jì)算得出的,。

其次，由于法律具有滯后性,，目前我國針對集體土地征收,，仍沒有一個(gè)比較完善的法律規(guī)定。這導(dǎo)致集體土地征收過程中針對評估機(jī)構(gòu)的選取,、評估方法的選擇,、評估報(bào)告的出具等沒有一個(gè)普遍適用規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中絕大部分農(nóng)村集體土地的評估,，會參照國有土地的評估過程,。但“參照”并不等于完全照搬適用，被征收人還是要對地上附著物,、農(nóng)村宅基地上房屋的評估環(huán)節(jié)多留些心眼,，盯緊有關(guān)步驟程序，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行舉報(bào)、申請復(fù)核等救濟(jì)動(dòng)作,。

沒有合法的征收手續(xù),，能直接評估嗎？

現(xiàn)實(shí)中,，不論是國有土地還是集體土地,，多多少少會出現(xiàn)還沒有見到合法征收手續(xù)的情況下，相關(guān)政府部門（多數(shù)為征收辦或某項(xiàng)目指揮部）或村委會就開始實(shí)施拆遷行為,，也就是所謂的協(xié)議拆遷或協(xié)議征收,，在此情況下也會遇到評估的問題。我們的建議是,，如果真的見到了這類評估報(bào)告,，最好不要簽收或以其他方式表示接受。因?yàn)閰f(xié)議拆遷沒有法律依據(jù),，在該過程中的評估報(bào)告同樣不具有任何效力,。無論如何，一個(gè)最基本的原理是,，協(xié)議拆遷只能自愿進(jìn)行,，而不得采取任何脅迫、逼簽舉動(dòng),。

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