買(mǎi)房必看 房屋買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)9大糾紛 張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛常見(jiàn)糾紛包括一下9大類(lèi)，即一般質(zhì)量問(wèn)題,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)保修,、房屋質(zhì)量不合格,，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同、遲延交付房屋,，超過(guò)三個(gè)月可要求解除合同并賠償違約金,、配套設(shè)施遲延或者不能交付,、裝飾和設(shè)備不合約定,、房屋相關(guān)資料不完備、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更知情權(quán),、前期物業(yè)糾紛、交納稅費(fèi)各種雜費(fèi)糾紛等九大糾紛,，請(qǐng)看詳情：

一,、張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：一般質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)保修

一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫,、脫皮,、空鼓、漏水,、漏電等,。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買(mǎi)受人可以拒絕接受,，由出賣(mài)人承擔(dān)修理,、更換、重做與賠償損失責(zé)任,，逾期交付的,，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任,，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù),，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān),。

二、房屋質(zhì)量不合格,，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同

張家港房產(chǎn)律師：《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用,?！惫こ舔?yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施,、綠化,、道路,、停車(chē)場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃,、消防,、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的,，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋,，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的,，買(mǎi)受人可以主張相同權(quán)利,。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條：“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后,，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn),。經(jīng)核驗(yàn),，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房;給買(mǎi)受人造成損失的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。”

由此可見(jiàn),，如果房屋質(zhì)量問(wèn)題不過(guò)關(guān),，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房并解除購(gòu)房合同。

三,、遲延交付房屋,，超過(guò)三個(gè)月可要求解除合同并賠償違約金

張家港房產(chǎn)律師：根據(jù)《解釋》第15條，出賣(mài)人遲延交付房屋,，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)支付違約金,、賠償損失等違約責(zé)任,，但當(dāng)事人另有約定的除外?！爱?dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣(mài)人事先在買(mǎi)賣(mài)合同中約定的允許遲延交房事由,，該事由成立將免除出賣(mài)人的逾期交房的違約責(zé)任,，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣(mài)人通常會(huì)將不可抗力,、政府行為,、社會(huì)事件、惡劣天氣,、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由,。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣(mài)人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到;2,、出賣(mài)人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3,、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

不過(guò)在現(xiàn)實(shí)中,，反映開(kāi)發(fā)商延期交房的很多，但要求退房的卻很少,。在逾期交房的博弈中,，開(kāi)發(fā)商總是大贏家。

也有購(gòu)房者通過(guò)自己的努力,，獲得了應(yīng)有的賠償,，維護(hù)了自己的合法權(quán)益，并且總結(jié)了自己的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)：

1,、所有業(yè)主一定要團(tuán)結(jié)一致,，維護(hù)自身利益;

2、業(yè)主要推選出代表與開(kāi)發(fā)商交涉,，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);

3,、一定避免肢體沖突，要告訴開(kāi)發(fā)商,，業(yè)主不是“扯皮”,，而是要解決事情和維護(hù)應(yīng)有利益;

4、拒絕開(kāi)發(fā)商口頭承諾,，要求出示書(shū)面證據(jù),，并簽章。

四,、配套設(shè)施遲延或者不能交付

配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水,、電、氣,、暖,、通訊、有線(xiàn),、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車(chē)場(chǎng),、運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、游泳池、道路,、花園,、綠化、醫(yī)院,、學(xué)校,、超市、會(huì)所等,?；A(chǔ)設(shè)施完備是買(mǎi)受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏,，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋,，逾期交付的，可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任,。

銷(xiāo)售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確,，足以影響買(mǎi)受人是否購(gòu)買(mǎi)與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約,，出賣(mài)人拒絕交付或遲延交付時(shí),，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任

五,、裝飾和設(shè)備不合約定

買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)常約定出賣(mài)人提供精裝房,，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí),，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)材料低檔,、做工粗糙，因此與出賣(mài)人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn),，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定,。裝修不符合合同約定的,，由出賣(mài)人承擔(dān)更換、重做,、維修和賠償損失的責(zé)任,。交付房屋時(shí)，出賣(mài)人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告,，否則買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受,。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣,，造成室內(nèi)空氣污染,，危及人體健康時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

六,、房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：

1,、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格;

2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料,，該資料用于權(quán)屬登記,，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差;

3、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,，前者是出賣(mài)人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型,、性能七,、房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵

出賣(mài)人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán),、先買(mǎi)受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利,。買(mǎi)受人盡管領(lǐng)受房屋,，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書(shū)可能無(wú)法辦理,，隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房,。如果出賣(mài)人事先未告知實(shí)際情況，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受房屋,。

房屋交付后,，約定或者法定辦證期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失,。如果屬于一房二賣(mài)或者隱瞞抵押的情形，買(mǎi)受人可以根據(jù)《解釋》第8,、9條要求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任,。

七、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更應(yīng)告知購(gòu)房者

規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局;設(shè)計(jì)則關(guān)系房屋的結(jié)構(gòu),、戶(hù)型、朝向、空間尺寸,、供暖方式等,。如果出賣(mài)人擅自變更規(guī)劃與設(shè)計(jì)，可能影響房屋的使用功能,、舒適程度,、增值潛力等，買(mǎi)受人購(gòu)房目的將受到重大影響甚至落空,，故出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)尊重買(mǎi)受人的知情權(quán),，如實(shí)告知變更情況，由買(mǎi)受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同,。

房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)變更,，出賣(mài)人未事先告知或者未如實(shí)告知的，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋和請(qǐng)求解除合同,，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任,。

八、前期物業(yè)糾紛

張家港房產(chǎn)律師：物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選聘,，由業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。但物業(yè)建成至業(yè)主大會(huì)之前，必需實(shí)施物業(yè)管理,，出賣(mài)人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與正常時(shí)期物業(yè)管理基本一致，買(mǎi)受人權(quán)利義務(wù)亦基本一致,，可以接受物業(yè)企業(yè)服務(wù),，同時(shí)應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時(shí)公約約束，按時(shí)交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金,、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿(mǎn),、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

九,、交納稅費(fèi)各種雜費(fèi)糾紛

出賣(mài)人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件,，買(mǎi)受人則持相反意見(jiàn)。對(duì)此應(yīng)當(dāng)具體分析：

1,、合同約定由出賣(mài)人代為過(guò)戶(hù)手續(xù)的,，買(mǎi)受人必需交納必需辦證費(fèi)用，包括契稅,、印花稅,、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi),、公共維修基金,。如無(wú)此約定，由買(mǎi)受人申請(qǐng)辦證,，直接交納稅費(fèi);

2,、水、電,、氣,、暖、有線(xiàn),、寬帶的建設(shè)費(fèi)與開(kāi)通費(fèi),，買(mǎi)受人是否必需交納應(yīng)當(dāng)考慮：出賣(mài)人是否事先承諾必需提供;該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本;該費(fèi)用是否計(jì)算在銷(xiāo)售價(jià)格中;

、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,，并提出使用注意事項(xiàng)的文書(shū),。

3、買(mǎi)受人必需交納物業(yè)管理費(fèi),，但出賣(mài)人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費(fèi)作為交房的條件,。

在收樓時(shí)到底要交多少費(fèi)用，很多業(yè)主并不清楚,，所以往往助長(zhǎng)了發(fā)展商亂收費(fèi)的行為,。在這里要提醒，按規(guī)定,，一次性繳交費(fèi)用如下：

1.水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金,，多層住宅200元/戶(hù);高層住宅400元/戶(hù);水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存,，專(zhuān)款專(zhuān)用，并定期公布使用情況,，接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督,。業(yè)主直接通過(guò)銀行自動(dòng)繳費(fèi)的，可不收取,。

2.裝修保證金,，多層住宅最高不超過(guò)800元/戶(hù);高層住宅最高不超過(guò)1500元/戶(hù)。

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：知曉了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的常見(jiàn)糾紛原因和內(nèi)容,，您在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)可以留心,，盡量避免這些糾紛的出現(xiàn)，給自己及家人帶來(lái)一個(gè)好心情,。這就是張家港律師曹輝團(tuán)隊(duì)為您獻(xiàn)上這篇文章的初心,。