《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定

1.房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w只能是政府

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條的規(guī)定，市,、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作,。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作,。市,、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合,，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行,。

從這條規(guī)定我們可以看出,，市、縣級(jí)人民政府總領(lǐng)統(tǒng)籌房屋征收與補(bǔ)償工作,，房屋征收部門(mén)組織實(shí)施具體工作,，其他有關(guān)政府部門(mén)予以配合。這一規(guī)定明確了房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府,，以及征收法律關(guān)系為政府與被征收人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，改變了原來(lái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（已廢止）中由取得拆遷許可證的單位作為拆遷工作主體實(shí)施拆遷工作的做法，避免了建設(shè)單位以自身經(jīng)濟(jì)利益為核心開(kāi)展拆遷工作,，從源頭上保障了公共利益及被拆遷人的合法權(quán)益,。

然而在實(shí)踐中，還是經(jīng)常出現(xiàn)市,、縣級(jí)人民政府不出面主持拆遷工作,，把所有工作都交給作為“參與主體”的開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位去開(kāi)展實(shí)施,，各個(gè)政府部門(mén)配合的不是征收補(bǔ)償工作而是強(qiáng)拆工作,，例如以“無(wú)證建筑不予補(bǔ)償”“危房”等理由將被征收人的房屋強(qiáng)制拆除,，且不支付相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,。這些情形幾乎都是“以拆違代拆遷”的表現(xiàn)，被征收人可以就其中的違法情形申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟有效進(jìn)行救濟(jì),。

2.征收相關(guān)建設(shè)的要求：四規(guī)劃一計(jì)劃沒(méi)有不行

根據(jù)《條例》第九條的規(guī)定,，依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,。保障性安居工程建設(shè),、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市,、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃,。此即所謂“四規(guī)劃一計(jì)劃”，對(duì)于棚戶區(qū)改造,、舊城改造類項(xiàng)目而言必須全面具備,，而對(duì)于一般的交通設(shè)施建設(shè)等征收項(xiàng)目而言則可以沒(méi)有“一計(jì)劃”，但“四規(guī)劃”同樣不可或缺,。

依據(jù)這條規(guī)定,，被征收人可以申請(qǐng)政府信息公開(kāi)來(lái)查看相關(guān)文件，以審查與自己切身利益相關(guān)的征地拆遷項(xiàng)目是否符合征地相關(guān)建設(shè)要求,。在起訴房屋征收決定的訴訟中,，被告也需要提供上述證據(jù)以證明自己的征收決定合法,。

3.房屋征收范圍必須具體、確定

根據(jù)《條例》第十六條之規(guī)定,，房屋征收范圍確定后,，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建,、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償,。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù),。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年,。

房屋征收范圍的確定是征收工作中至關(guān)重要的一環(huán),，這直接決定了當(dāng)事人的房屋在不在征收范圍內(nèi)、會(huì)不會(huì)面臨拆遷和補(bǔ)償,。在實(shí)踐中,，很多當(dāng)事人申請(qǐng)政府信息公開(kāi)要求提供準(zhǔn)確的征收紅線圖（在農(nóng)村集體土地征收中叫“勘測(cè)定界圖”），被申請(qǐng)機(jī)關(guān)有時(shí)會(huì)拒不提供或者只提供一個(gè)粗略的大致范圍,，根本無(wú)法確定具體征收范圍,，當(dāng)事人也就無(wú)從查證自家的房屋有沒(méi)有涵蓋在征收范圍內(nèi)。這是行政機(jī)關(guān)沒(méi)有依法履行行政職能的體現(xiàn),，屬于違法情形,，當(dāng)事人可以就被申請(qǐng)機(jī)關(guān)的不作為申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，以知悉房屋征收范圍,。

4.房屋征收調(diào)查登記應(yīng)當(dāng)入戶實(shí)地進(jìn)行

根據(jù)《條例》第十五條規(guī)定,，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位,、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合,。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行調(diào)查登記是對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估并最終確定補(bǔ)償金額的前提和基礎(chǔ)，因此被征收人應(yīng)當(dāng)重視調(diào)查登記環(huán)節(jié),。在明律師提醒您3點(diǎn)注意事項(xiàng)：

首先,，要積極配合房屋征收部門(mén)的調(diào)查登記工作。經(jīng)常有被征收人不讓調(diào)查登記人員進(jìn)門(mén),，以為不讓進(jìn)門(mén)就能不拆了,。在明律師想告訴廣大被征收人的是，不配合調(diào)查登記并不會(huì)阻礙征收工作進(jìn)程,，反而有可能減損房屋補(bǔ)償金額,。因?yàn)檎魇辗酵耆梢砸罁?jù)其所掌握的房屋登記簿數(shù)據(jù)和周邊同戶型房屋的狀況對(duì)涉案房屋完成調(diào)查登記,。

其次，要提供真實(shí)的數(shù)據(jù),。有很多被征收人為了獲得更高的補(bǔ)償金額,，會(huì)在房屋面積、房屋用途上弄虛作假,，這樣的行為將會(huì)面臨嚴(yán)重的法律責(zé)任,。最后，要關(guān)注調(diào)查登記事項(xiàng)是否與實(shí)際一致,，重點(diǎn)關(guān)注房屋面積和用途,。房屋面積和用途是房屋征收補(bǔ)償金額計(jì)算中權(quán)重最大的兩項(xiàng)，也是爭(zhēng)議最大的兩項(xiàng),。因此在前期調(diào)查登記時(shí),，被征收人就應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注這兩項(xiàng)。

補(bǔ)償

5.房屋征收補(bǔ)償方案須公開(kāi)征求意見(jiàn)

根據(jù)《條例》第十條之規(guī)定,，房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案,，報(bào)市、縣級(jí)人民政府,。市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn),。征求意見(jiàn)期限不得少于30日,。

第十一條規(guī)定,，市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋,，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì),，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案,。

這則規(guī)定中與廣大被征收人密切相關(guān)的是“征求公眾意見(jiàn)”和“聽(tīng)證會(huì)”，這是在保障被征收人的知情權(quán),、參與權(quán),、建議權(quán)。被征收人一定要逐字逐句仔細(xì)閱讀房屋征收補(bǔ)償方案,，如果方案中有“認(rèn)為”（注意這里要按主觀感覺(jué)去走,，大膽去提意見(jiàn)，而不是顧慮過(guò)多）不合理不公平的地方,，一定要在征求意見(jiàn)期間或聽(tīng)證會(huì)期間及時(shí)反映問(wèn)題表達(dá)訴求,。在明律師建議盡可能在正式的房屋征收補(bǔ)償方案出臺(tái)之前就積極反映意見(jiàn),，這比一切已成定局時(shí)再去尋求救濟(jì)要積極主動(dòng)得多。

在完成上述步驟之后,，房屋征收決定就會(huì)依法作出并公告,。被征收人若不服就可以針對(duì)其提起復(fù)議或訴訟了。而訴訟的審查焦點(diǎn)就集中于前面所提到的這些程序和步驟之中,。

6.評(píng)估被征收房屋各項(xiàng)價(jià)值需細(xì)致審查

590號(hào)令第十九條和第二十條是關(guān)于評(píng)估被征收房屋價(jià)值的規(guī)定,。同時(shí)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)于評(píng)估被征收房屋價(jià)值這一事項(xiàng)有更為具體的規(guī)定,。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立于房屋征收部門(mén)與被征收人的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行被征收房屋的價(jià)值評(píng)估,，旨在保證評(píng)估結(jié)果的客觀、專業(yè)和公正,。

然而,，現(xiàn)實(shí)中有許多被征收人提出評(píng)估出的價(jià)格偏低，這有可能是被征收人的心理預(yù)期過(guò)高,，也有可能是評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)出于各種客觀原因而采取了錯(cuò)誤的方法或基礎(chǔ),。無(wú)論出于什么原因，被征收人如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議,，都可以依據(jù)590號(hào)令向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核,。對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定,。評(píng)估被征收房屋價(jià)值是房屋征收與補(bǔ)償過(guò)程中重要的一環(huán),，也是違法情形集中的一環(huán)。選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)未經(jīng)過(guò)被征收人協(xié)商就直接確定,，評(píng)估過(guò)程中未入戶進(jìn)行實(shí)地查勘,，評(píng)估報(bào)告未列明涉案評(píng)估所選用的評(píng)估方法和可比實(shí)例信息，評(píng)估結(jié)果直接貼門(mén)上就算送達(dá)了等等,，這些都屬于違法情形,。究竟何種情況下一定要申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定，被征收人拿不準(zhǔn)主意時(shí)一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師的意見(jiàn),。

7.征收補(bǔ)償協(xié)議與征收補(bǔ)償決定,，決定你的補(bǔ)償金額

590號(hào)令第二十五條規(guī)定了征收補(bǔ)償協(xié)議，第二十六條規(guī)定了征收補(bǔ)償決定,。征收補(bǔ)償協(xié)議是房屋征收部門(mén)與被征收人就具體補(bǔ)償事項(xiàng)簽訂的行政協(xié)議,。征收補(bǔ)償決定是在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有人不明確的情形下,，房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)市,、縣級(jí)人民政府依據(jù)590號(hào)令按照征收補(bǔ)償方案作出的行政決定。這二者的關(guān)系是有協(xié)議就沒(méi)決定,，無(wú)協(xié)議就有決定,，但都是決定被征收房屋補(bǔ)償金額的具有法律效力的文件,。

征收補(bǔ)償協(xié)議一旦簽訂就產(chǎn)生法律效力，就會(huì)成為房屋征收部門(mén)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置的依據(jù),。因此,，被征收人一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，要仔細(xì)檢查征收補(bǔ)償協(xié)議是否詳盡是否合理,。有的被征收人就會(huì)擔(dān)心了,，協(xié)議管用嗎？我簽了協(xié)議就會(huì)按協(xié)議給我補(bǔ)償嗎,？不給我怎么辦,？這就取決于被征收人是否在簽約時(shí)對(duì)其中所涉條款進(jìn)行了嚴(yán)格審查，是否避開(kāi)了空白協(xié)議,、協(xié)議約定內(nèi)容不明確具體,、補(bǔ)償內(nèi)容“缺項(xiàng)”等陷阱。

征收補(bǔ)償決定是在無(wú)法達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的情況下作出的,，可以說(shuō)是最關(guān)鍵的,、對(duì)被征收人影響最大的決定。征收方很可能會(huì)依據(jù)征收補(bǔ)償決定申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆除被征收人的房屋,。因此,，下達(dá)征收補(bǔ)償決定后還不抓緊維權(quán)就真的為時(shí)晚矣了。

590號(hào)令第26條為被征收人提供了維權(quán)途徑,，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟來(lái)救濟(jì)自己的合法權(quán)益。

8.人民法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行,，強(qiáng)拆前的最后一步

被征收人一定要特別注意《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條的規(guī)定,，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,，由作出房屋征收決定的市,、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào),、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。這條規(guī)定表述了廣大被征收人最關(guān)心的問(wèn)題——強(qiáng)拆,。

首先,，強(qiáng)制執(zhí)行以征收補(bǔ)償決定為前提，如果被征收人沒(méi)有看到征收補(bǔ)償決定就被強(qiáng)拆了,，那強(qiáng)拆行為肯定是違法的,；其次，作出征收決定的市,、縣級(jí)人民政府才能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行,，征收部門(mén)是不能自行強(qiáng)制執(zhí)行的,；最后，征收補(bǔ)償決定的救濟(jì)期限一般最長(zhǎng)6個(gè)月,，被征收人在收集證據(jù)時(shí)一定要注意時(shí)間,，及時(shí)行使救濟(jì)的權(quán)利。

綜上所述,，590號(hào)令主要規(guī)定了征收與補(bǔ)償兩大方面,，并為被征收人提供了申請(qǐng)政府信息公開(kāi)、申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟三大主要救濟(jì)方式,。590號(hào)令作為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的基礎(chǔ)性法規(guī),，為國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的各個(gè)環(huán)節(jié)提供了法定程序和救濟(jì)途徑，其重要性不言而喻,。同時(shí),，地方性規(guī)定也為地方的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w執(zhí)行工作提供了法律依據(jù)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,、大型工程建設(shè)項(xiàng)目等也都有其特殊的規(guī)定,。因此，在被征收人維權(quán)過(guò)程中,，590號(hào)令至關(guān)重要,，然而僅僅依靠590號(hào)令也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。理解上述條款的內(nèi)容與邏輯順序,，無(wú)疑是被征收人依法有效維權(quán)的基礎(chǔ)前提,。

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